Wycena działki krok po kroku

Cena działki zależy nie tylko od jej powierzchni, ale przede wszystkim lokalizacji i walorów estetycznych. W przypadku działki budowlanej duże znaczenie ma także uzbrojenie oraz sąsiedztwo. Jakie czynniki wziąć pod uwagę przy wycenie działki i czy warto taką usługę powierzyć profesjonaliście?

Jak wycenić działkę? Na co zwrócić uwagę?

Czy ta działka jest faktycznie warta swojej ceny? To jedno z pierwszych pytań, które przychodzą do głowy osobom zainteresowanym kupnem ziemi. Proces wyceny gruntu jest czynnością złożoną i wymaga uwzględnienia wielu czynników. Wśród nich znajdują się  zarówno czynniki mierzalne jak wielkość, lokalizacja czy rodzaj gruntu, jak i subiektywne decydujące o tym, czy działka nam się podoba, czy nie. Jeśli jednak chcesz się wyłącznie rozeznać w cenach nieruchomości, możesz dokonać samodzielnego szacunku nieruchomości. W tym celu możesz porównać podobne oferty nieruchomości gruntowych lub skorzystać z darmowych kalkulatorów dostępnych w internecie.

Wycenę działki można także powierzyć uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu, który sporządzi dokument operatora szacunkowego, będący urzędowym potwierdzeniem wartości rynkowej działki. Wycena działki budowlanej rozpoczyna się od oceny wizualnej, a następnie szczegółowych oględzin i sporządzenia dokumentacji. Rzeczoznawca analizuje także najbliższą okolicę działki i sprawdza plany inwestycyjne dla sąsiadujących obszarów. Konieczna jest także analiza księgi wieczystej i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wycena jest ważna przez 12 miesięcy od daty jej sporządzenia. Jakie czynniki są brane pod uwagę przy wycenie działki?

Lokalizacja

Najważniejszym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest jej lokalizacja. Przyjmuje się, że to kryterium odpowiada aż za 30% ceny nieruchomości. Atrakcyjnie położone działki mają zdecydowanie wyższą wartość. O atrakcyjności decyduje m.in. odległość od dużych ośrodków miejskich, prestiż dzielnicy oraz usytuowanie działki. Prywatnym inwestorom zależy zwykle na ciszy, obecności zieleni i oddaleniu od ruchliwych arterii lub obiektów przemysłowych. Duże znaczenie ma odległość od sklepów, punktów usługowych oraz szkół i przedszkoli. Na cenę działki wpływa także bezpieczny charakter oraz dostęp do terenów rekreacyjnych o walorach krajobrazowych.

Stan prawny

Aby poprawnie ocenić wartość nieruchomości działkowej, niezbędna jest analiza jej stanu prawnego, a więc ogółu praw i roszczeń, jakie do niej przysługują. Najważniejszym z nich jest prawo własności, ale może to być także prawo najmu lub dzierżawy. Warto pamiętać, że nieuregulowany stan prawny może być źródłem poważnych problemów oraz utrudnić sfinalizowanie transakcji. Najważniejszym dokumentem potwierdzającym stan prawny gruntu jest odpis z działki wieczystej, który powinien przedstawić sprzedający. Analizując dokument, zwróć uwagę na datę. Aktualny jest tylko odpis, wydany w ciągu ostatnich trzech miesięcy.

Położenie i kształt działki

O atrakcyjności działki decyduje także jej kształt. Największą popularnością cieszą się działki o regularnych kształtach kwadratu lub prostokąta, na których łatwo posadowić budynek. Najbardziej problematyczne są niewielkie posesje o kształcie trójkąta, trapezu lub wąskiego prostokąta.  W przypadku działek o dużej powierzchni nieregularny kształt ma mniejsze znaczenie i nie powinien stanowić problemu przy budowie inwestycji.

Na cenę działki wpływa także jej położenie, przez które możemy rozumieć takie czynniki jak odległość od drogi, mediów czy infrastruktury oraz kryteria subiektywne, jak widok, malownicze położenie czy bliskość natury. Przykładem mogą być tu działki z widokiem na góry, które mogą być nawet kilkadziesiąt procent droższe, niż sąsiednie grunty położone nieco niżej.

Uzbrojenie

Na wartość działki ma także wpływ uzbrojenie, czyli dostęp do mediów. Zakup działki nieuzbrojonej wiążę się z koniecznością dopełnienia wielu formalności w urzędzie oraz poniesienia dodatkowych kosztów, z tytułu wykonywania przyłączy do działki. Ma to szczególnie duże znaczenie w przypadku działek budowlanych oddalonych od sieci kanalizacyjnej czy wodociągowej, gdzie doprowadzenie mediów może czasem przewyższyć koszt samego gruntu. Uzbrojona działka oznacza dla kupującego wygodę i oszczędność czasu.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

O wartości działki decyduje także jej sąsiedztwo i charakter okolicy. Posesje zlokalizowane na nowych osiedlach domów jednorodzinnych często są droższe niż grunty budowlane znajdujące się w sąsiedztwie starego budownictwa lub strefy przemysłowej. W okolicy interesującej Cię działki nie ma zabudowy? Dobrym pomysłem będzie sprawdzenie w urzędzie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Dowiesz się z niego, jakie inwestycje są planowane w najbliższej okolicy i jakiego typu budownictwo może powstać w sąsiedztwie.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to także skarbnica informacji na temat możliwych projektów domu. W planie znajdziesz informację, na temat tego, jaki typ budynku możesz wybudować na danym terenie. Ujęte są w nim m.in. dopuszczalna kubatura domu, kształt i nachylenie dachu, kolor elewacji czy dopuszczalna wysokość budynku. Jeśli dana działka nie posiada uchwalonego planu, możesz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, w której również określone zostaną podstawowe parametry techniczne.

Pozwolenie na budowę

Może się także zdarzyć, że dla działki zostało wydane już pozwolenie na budowę. Taki stan rzeczy zwykle ma duży wpływ na cenę nieruchomości. Załatwienie wszelkich formalności koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę jest angażujące czasowo, a łączny koszt projektu, dokumentacji i badań geotechnicznych to zwykle kilkanaście tysięcy złotych. Można więc uznać, że działka faktycznie jest warta więcej, jednak należy przy tym pamiętać, że załączony do decyzji projekt determinuje, jaki budynek będzie mógł na niej powstać. Jeśli z jakichś względów projekt Ci nie odpowiada, konieczne będzie uzyskanie nowego pozwolenia na budowę, co jest dobrą podstawą do negocjacji ceny.

Rodzaj gruntu, ukształtowanie terenu, warunki geologiczne

Ostatnia wskazówka dotyczy trzech różnych cech nieruchomości, które w praktyce decydują o tym, co i czy w ogóle da się wybudować na działce. Pierwszym z nich jest rodzaj gruntu, który należy sprawdzić pod kątem nośności, poziomu wód gruntowych oraz informacji na temat terenów zalewowych lub osuwisk. Istotne jest także ukształtowanie terenu. Jeśli działka położona jest na skarpie, może to znacznie podnieść koszty budowy ze względu na koność wyrównywania terenu lub budowy domu z piwnicą.

Szczegółowe informacje o warunkach geologicznych można uzyskać dopiero po zleceniu specjalistycznych badań. Podstawowe informacje znajdziemy także w wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w planach zabudowy.

Wycena działki - samodzielna czy z fachowcem?

Jeśli planujesz dopiero rozeznać się w cenach gruntów, możesz porównać ofertę z cenami innych podobnych działek w tej samej okolicy lub skorzystać z szybkiego kalkulatora internetowego. Jeśli jednak poważnie rozważasz zakup lub sprzedaż ziemi, warto pokusić się o pogłębioną analizę w oparciu o przedstawione powyżej punkty. Przeszkodą może być jednak brak doświadczenia lub czasu, aby dotrzeć do wszystkich potrzebnych informacji. Wówczas dobrym rozwiązaniem jest pomoc profesjonalnego rzeczoznawcy. Profesjonalna wycena nieruchomości jest także niezbędna w procesie ubezpieczenia nieruchomości lub starań o przyznanie kredytu hipotecznego.

Ile kosztuje wycena działki?

Stawka wyceny działki nie jest ustalona odgórnie, a o jej ostatecznej wysokości decyduje rynek. W przypadku działki budowlanej pod budownictwo jednorodzinne jest to zwykle około 750 zł, choć ceny różnią się od siebie w zależności od regionu. Ile kosztuje wycena działki? Oto cenniki z 2022 roku dla poszczególnych województw.

●     dolnośląskie    612 - 735 zł

●     kujawsko-pomorskie  612 - 701 zł

●     lubelskie          612 - 690 zł

●     lubuskie          623 - 701 zł

●     łódzkie            690 - 863 zł

●     małopolskie    724 - 802 zł

●     mazowieckie   646 - 891 zł

●     opolskie          612 - 751 zł

●     podkarpackie 612 - 701 zł

●     podlaskie        601 - 690 zł

●     pomorskie       612 - 724 zł

●     śląskie            623 - 701 zł

●     świętokrzyskie 623 - 701 zł

●     warmińsko-mazurskie 623 - 690 zł

●     wielkopolskie 612 - 735 zł

●     zachodniopomorskie 623 - 735 zł

Podsumowanie

O atrakcyjności nieruchomości decydują nie tylko nasze subiektywne odczucia, ale także obiektywne czynniki, które koniecznie trzeba przeanalizować, aby ocenić realną wartość gruntu. Wśród nich znajdują się m.in. lokalizacja, kształt i położenie działki, uzbrojenie, rodzaj gruntu, stan prawny czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Szacunkową wycenę możesz wykonać osobiście lub zlecić ją profesjonalnemu rzeczoznawcy, który dokładnie określi wartość rynkową nieruchomości, a tym samym da Ci argument w negocjacjach ze sprzedawcą lub potencjalnym nabywcą. To także niezbędny krok podczas starań o kredyt hipoteczny lub w procesie ubezpieczenia nieruchomości.