Kupno mieszkania z hipoteką – co warto wiedzieć?

Zakup mieszkania z rynku wtórnego ma sporo zalet. Coraz częściej pojawiają się jednak na nim lokale obciążone hipoteką. Wiele osób obawia się o bezpieczeństwo takiej transakcji. Czy słusznie? Czy kupno mieszkania z hipoteką to dobry pomysł? Jak można to zrobić? Na co zwrócić uwagę? Rozwiewamy wątpliwości.

Czy zakup nieruchomości z hipoteką jest opłacalny?

W dzisiejszych czasach niewiele osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania bez kredytu. Zazwyczaj jest to kredyt hipoteczny, czyli taki zabezpieczony wartością mieszkania. Jeśli więc kredytobiorca przestanie spłacać raty, bank może przejąć jego mieszkanie. Informacja o hipotece jest też wpisana do księgi wieczystej nieruchomości, aby chronić interesy banku.

Coraz częściej lokale obciążone hipoteką trafiają na rynek wtórny. Tak naprawdę nie jest to żadna przeszkoda w nabyciu czy zbyciu nieruchomości. Jest to standardowa procedura, którą można zrealizować bez problemu. Co więcej, nie ma przeszkód do tego, aby kupno mieszkania obciążonego hipoteką sfinansować poprzez kredyt hipoteczny.

Pytanie brzmi jednak: czy jest to opłacalne? Tak naprawdę wszystko zależy od tego, czy odpowiadają Ci parametry oraz cena nieruchomości. Zakup mieszkania z hipoteką nie wiąże się ze szczególnymi przywilejami, ale też nie jest obciążony żadnym ryzykiem, o ile uprzednio upewnisz się, że od strony prawnej wszystko jest w porządku. Czasami jednak właściciele decydują się na sprzedaż mieszkania z hipoteką, gdy zależy im na szybkim „dopięciu” transakcji. Dlatego cena takiej nieruchomości może być bardziej atrakcyjna w porównaniu do innych podobnych na rynku.

Rodzaje hipotek

Co warto wiedzieć, chcąc kupić mieszkanie z hipoteką? W pierwszej kolejności warto sprawdzić, jakiego rodzaju hipoteką jest objęta nieruchomość. Z punktu widzenia prawa rozróżnia się hipotekę zwykłą i kaucyjną, a szczególnym jej rodzajem jest hipoteka przymusowa. Zgodnie z nowelizacją prawa, która nastąpiła w 2011 roku, hipoteki kaucyjne nie są już ustanawiane (obecnie ustawa mówi tylko o jednym typie hipoteki). Hipoteki kaucyjne ustanowione przed 2011 rokiem zachowują jednak swoją ważność, dlatego możesz trafić na rynku wtórnym na mieszkanie z właśnie takim zabezpieczeniem wierzytelności.

Hipoteka zwykła

Hipoteka zwykła ma zastosowanie w przypadku wierzytelności istniejących, o określonej odgórnie kwocie. Oznacza to, że właściciel nieruchomości zna dokładną wartość wierzytelności, dzięki czemu może ona służyć do zabezpieczenia kredytu. W tym przypadku zabezpieczenie dotyczy zawsze wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, konkretnej i oznaczonej. Przed 2011 rokiem była stosowana na równi z hipoteką kaucyjną, po nowelizacji prawa jest używana dla wszystkich nowych kredytów hipotecznych.

Hipoteka kaucyjna

Z kolei hipoteka kaucyjna dotyczy wierzytelności przyszłych, których kwota w momencie ustanawiania zabezpieczenia jeszcze nie mogła być sprecyzowana. Banki wykorzystywały ją więc do zabezpieczania wierzytelności pobocznych wynikających z kredytu, czyli głównie odsetek. Hipoteka kaucyjna była wpisywana do księgi wieczystej, a we wpisie hipotecznym określana była dokładna kwota.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa to jej szczególny rodzaj. W tym przypadku wierzyciel może uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Ma to zazwyczaj związek z nieregulowanymi przez długi czas zaległościami podatkowymi. Stosowana obecnie hipoteka przymusowa służy zarówno do zabezpieczenia głównej wierzytelności, jak i wszelkich kosztów dodatkowych oraz odsetek. Przed 2011 rokiem rozróżniano jednak hipotekę przymusową zwykłą oraz hipotekę przymusową kaucyjną. 

Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania z hipoteką?

Jeśli interesuje Cię zakup mieszkania obciążonego hipoteką, możesz to zrobić bez większych obaw. Procedura zakupu jest w tym przypadku tylko trochę inna. Sprawdź poniżej, o czym pamiętać i na co zwracać uwagę, aby upewnić się, że proces przebiegnie prawidłowo.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Jeśli interesuje Cię kupno mieszkania z hipoteką, należy zacząć od sprawdzenia jego księgi wieczystej – zwłaszcza III i IV działu. To tam znajdują się informacje na temat hipoteki i wierzyciela. Księga wieczysta informuje także o ewentualnej egzekucji komorniczej, jeżeli mieszkanie byłoby nią objęte.

Jeśli wierzycielem jest bank, warto zapoznać się również z warunkami kredytu zaciągniętego przez sprzedającego mieszkanie. Sprzedający powinien wystąpić do banku o pismo, które wykaże, jaka kwota jest potrzebna do całkowitej spłaty kredytu i zapewni możliwość wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Zawarcie umowy przedwstępnej

Gdy wszystkie informacje na temat mieszkania i hipoteki są znane, można zawrzeć ze sprzedającym umowę przedwstępną zakupu nieruchomości. Ma ona kluczowe znaczenie dla ochrony interesów obydwu stron. Zgodnie z przepisami prawa hipoteka stanowi nieodłączny element nieruchomości, dlatego wraz ze sprzedażą mieszkania przechodzi ona na nowego właściciela. Umowa przedwstępna musi więc zawierać zapisy regulujące zasady spłaty zobowiązania – szczególnie jeśli sprzedający deklaruje, że ureguluje dług, co umożliwi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Warto też pamiętać, że umowę przedwstępną sporządza się w formie aktu notarialnego.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej może nastąpić na podstawie wniosku złożonego do sądu wieczystoksięgowego. Trzeba jednak wiedzieć, że jego rozpatrzenie może trwać nawet kilka miesięcy. Koszt wykreślenia hipoteki to jednak zaledwie 100 zł, a ponadto zazwyczaj ponosi go sprzedający. Procedura może być wszczęta na wniosek sprzedającego lub kupującego i w każdym z tych przypadków wygląda nieco inaczej.

Wykreślenie hipoteki przez sprzedającego może się odbyć na dwa sposoby. W pierwszym sprzedający spłaca zabezpieczony hipotecznie dług ze środków własnych (często z zadatku, jaki przekazał kupujący). Wierzyciel wydaje wtedy zaświadczenie potwierdzające spłatę należności, które zawiera także zgodę na wykreślenie hipoteki. Taki dokument wystarczy dołączyć do wniosku składanego do sądu, a następnie potwierdzenie jego złożenia przekazać notariuszowi przed zawarciem umowy sprzedaży.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej może też nastąpić na mocy zapisów w akcie notarialnym umowy sprzedaży. Wówczas w treści umowy zawarty jest taki wniosek, a zaświadczenie o spłacie wierzytelności załącza się do aktu, który notariusz przekazuje do sądu wieczystoksięgowego w terminie do 3 dni roboczych od dnia zawarcia umowy.

Najczęściej wybieranym rozwiązaniem jest jednak wykreślenie hipoteki na wniosek kupującego. Wówczas sam spłaca on zadłużenie (ze środków przeznaczonych na zakup mieszkania). Wierzyciel musi jedynie wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty długu. Pozostała część pieniędzy za zakup mieszkania otrzymuje sprzedający. Dzięki temu, że kupujący sam przekazuje środki wierzycielowi, ma kontrolę nad całym procesem. Jest to więc bardzo bezpieczne rozwiązanie. Po spłacie hipoteki wierzyciel wydaje zaświadczenie o uregulowaniu długu i zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej. Kupujący składa je wraz z wnioskiem do sądu.

Podsumowanie

Kupno mieszkania z hipoteką wcale nie jest niebezpieczne ani trudne. Wystarczy jedynie zwrócić uwagę na kilka szczegółów i przejść przez jedną dodatkową formalność związaną z wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej. Nie ma przeszkód, aby sfinansować zakup takiej nieruchomości kredytem hipotecznym, dlatego na zakup mieszkania z hipoteką może się zdecydować każdy.