Na co zwrócić uwagę przy transakcji sprzedaży działki?

Sprzedaż działki nie odbiega znacząco od transakcji sprzedaży innych nieruchomości. Jest to jednak dość poważne przedsięwzięcie, do którego warto dobrze się przygotować. Na co zwrócić uwagę? Co powinieneś sprawdzić? Jak zadbać o to, aby wycena działki była prawidłowa? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym artykule.

Określenie przeznaczenia działki

Przeznaczenie działki to kluczowa kwestia przy jej sprzedaży i późniejszym użytkowaniu. Ogólnie rzecz biorąc, grunty można sklasyfikować jako mieszkaniowe, rolne lub inwestycyjne, choć konkretnych typów przeznaczenia jest więcej. Rodzaj parceli jest jednak kluczowy między innymi przy ustalaniu jej ceny. Ponadto, może być bardzo pomocny przy rozważaniach, czy warto sprzedać ją w całości, czy może podzielić; np. podział dużej działki budowlanej na kilka mniejszych może nie tylko ułatwić pozyskanie kupca, ale też zwiększyć przychód z transakcji.

Skąd wiadomo, jakie jest przeznaczenie działki? Najłatwiej jest sprawdzić zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Określa on przeznaczenie każdego gruntu na terenie objętym jego ustaleniami. MPZP można obecnie najczęściej znaleźć w internecie, na stronie urzędu gminy. Z dokumentu dowiesz się również, jakie przywileje i ograniczenia obowiązują na określonym terenie. Najczęściej dotyczą one typu zabudowy (np. wielorodzinna lub jednorodzinna), maksymalnej powierzchni zabudowy, wysokości budynków czy powierzchni biologicznie czynnej. Są to informacje bardzo istotne z punktu widzenia kupującego, ale pomocne także dla sprzedającego, który dzięki temu wie, do kogo może kierować swoją ofertę i jak ją reklamować.

Sprawdzenie dostępu do drogi publicznej

Zabierając się za sprzedaż działki, nie można też pominąć kwestii dostępu do drogi publicznej. Działka budowlana powinna mieć bezpośredni dostęp do takiej drogi (najlepiej utwardzonej). Możliwe jest również zastosowanie prywatnej drogi dojazdowej prowadzącej do drogi publicznej. Całkowity brak dostępu do drogi będzie jednak na pewno dużym utrudnieniem przy sprzedaży działki.

Zadbanie o uzbrojenie działki

Kolejną ważną kwestią jest uzbrojenie. Kupujący szukają przede wszystkim działek uzbrojonych, czyli dających możliwość podłączenia do mediów. Tego typu oferty zawsze są droższe i szybciej znikają z rynku – szczególnie jeśli dotyczą gruntów budowlanych. Korzystną sytuacją będzie również możliwość doprowadzenia mediów znajdujących się w drodze lub bardzo blisko granicy sprzedawanego terenu.

Sprawdzenie stanu prawnego działki

Przy chęci sprzedaży działki nie można też zapomnieć o sprawdzeniu jej stanu prawnego i ewentualnie uregulowaniu pewnych nieprawidłowości. Niejednokrotnie zdarza się, że w księgach wieczystych zawarte są martwe zapisy (np. przyznające sąsiadowi służebność przejścia i przejazdu, mimo iż ten od lat korzysta już z innej drogi). Zdarza się również, że przez lata nie zostaną dopilnowane kwestie związane z postępowaniem spadkowym, w związku z czym w księdze wieczystej widnieją nieaktualne dane dotyczące własności. Mogą też się w niej znajdować nieaktualne zapisy dotyczące obciążenia hipotecznego, które zostało już spłacone. Tego typu problemy „wypływające” na etapie negocjacji z kupcem czy też sporządzania umowy przedwstępnej mogą go skutecznie zniechęcić. Obniżają też wartość gruntu w oczach potencjalnych nabywców. Dlatego warto się tym zająć jeszcze zanim ogłoszenie trafi na rynek.

Wycena działki

Po uregulowaniu wszelkich formalności i sprawdzeniu dokładnego statusu gruntów można przejść do ich wyceny. Z całą pewnością nie jest to prosty proces – nie bez powodu specjaliści od wyceny nieruchomości muszą się dość długo kształcić. Wycena działki musi brać pod uwagę wiele czynników – nie tylko wspomniane już przeznaczenie, status prawny, uzbrojenie czy dostęp do drogi publicznej. Ważne są również: lokalizacja, kształt i wymiary, pochylenie terenu, usytuowanie względem stron świata czy widok. Istnieją czynniki, które mogą znacząco wpłynąć na podwyższenie ceny działki, jak np. lokalizacja w pobliżu centrum miasta czy kluczowych usług lub wyjątkowo malownicze położenie.

Jakie działki są najbardziej cenione (a tym samym najdroższe)? Kupcy zazwyczaj szukają parceli o powierzchni 700-1000 m2 w kształcie prostokąta lub kwadratu i o szerokości co najmniej 21-24 m. Najbardziej pożądane są także te, na które wjazd możliwy jest od strony północnej lub północno-wschodniej. To bowiem sprawia, że ogród za domem znajduje się od południa, a więc jest dobrze nasłoneczniony.

Przy wycenie działki zawsze warto sprawdzić ceny ofertowe z okolicy. Nie należy ich jednak traktować jako główny wyznacznik. Po pierwsze, ceny ofertowe często są negocjowane, a w efekcie cena transakcyjna (na którą faktycznie opiewa transakcja) jest niższa. Ponadto, jeśli oferta jest dostępna od dłuższego czasu, zwykle oznacza to, że wycena danej nieruchomości jest za wysoka. Porównując swoją działkę do innych sprzedawanych w okolicy, należy brać pod uwagę wszystkie czynniki, które wpływają na jej atrakcyjność – tylko wtedy wycena może być trafna.

Wcale jednak nie musisz wyceniać swoich gruntów samodzielnie. Często dobrym rozwiązaniem jest zatrudnienie specjalisty, czyli rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi oficjalny operat stanowiący potwierdzenie jego opinii co do wartości nieruchomości.

Promocja oferty sprzedaży działki

Gdy ustalisz już cenę, czas wystawić ofertę. Pamiętaj, aby zawierała ona zdjęcia i jak najdokładniejszy opis nieruchomości. Jeśli nastawiasz się na szybką sprzedaż działki, nie zapomnij o promocji oferty. Zamieszczaj ogłoszenia na branżowych i ogólnotematycznych portalach ogłoszeniowych. Bardzo pomocne może być też wykorzystanie mediów społecznościowych czy lokalnej prasy. Jeśli nie masz ochoty sam zajmować się negocjacjami z kupcami i wszystkimi formalnościami, warto rozważyć zatrudnienie pośrednika (agenta nieruchomości). Pozwoli Ci to zaoszczędzić mnóstwo czasu. Jednocześnie pośrednik zadba o dobrą promocję oferty i doradzi w kwestiach formalno-prawnych.

Przygotowanie niezbędnych dokumentów do podpisania umowy

Warto też zawczasu odpowiednio przygotować się do sprzedaży działki pod względem formalności. Niektórym kupcom zależy na czasie, dlatego na pewno docenią możliwość szybkiego sfinalizowania transakcji bez zbędnego oczekiwania. Czego dokładnie wymaga sprzedaż nieruchomości? Dokumenty, jakie trzeba przygotować, obejmują przede wszystkim:

• numer księgi wieczystej,
• wypis z MPZP,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów.

Są one wymagane podczas sporządzania umowy notarialnej. Jeśli sytuacja prawna działki jest skomplikowana, może być konieczne dopełnienie dodatkowych formalności. Wówczas najlepiej poradzić się notariusza, który poinformuje, jakie dokumenty będą potrzebne.

Opłacenie podatku od sprzedaży działki

Dopełnienie transakcji sprzedaży działki to często jednak nie koniec formalności. Nie można bowiem zapominać o podatku od sprzedaży, którym może być objęty sprzedający. Ogólne zasady mówią, że:

• do uiszczenia podatku dochodowego od sprzedaży działki są zobowiązane osoby fizyczne i firmy, które odnotują z tego tytułu dochód (zysk),
• jeśli transakcja została dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, może być również konieczne zapłacenie podatku VAT (wg stawki 23%),
• zwolnienie z podatku dochodowego przysługuje m.in. tym podmiotom, które dokonały zbycia działki po upływie 5 lat od terminu jej nabycia.

Obowiązują też inne zwolnienia od podatku, dlatego warto zapoznać się z obowiązującymi przepisami w kontekście swojej indywidualnej sytuacji prawnej. Należy mieć na uwadze, że kwestia podatku wygląda nieco inaczej między innymi w zależności od typu działki.

Podsumowanie

Jeśli zależy Ci na szybkiej sprzedaży działki i uzyskaniu najlepszej możliwej ceny, warto się dobrze przygotować do tego procesu. Należy zadbać o kwestie formalne, sprawdzić dostęp do drogi dojazdowej czy mediów oraz przeznaczenie parceli zgodnie z dokumentami planistycznymi. Warto też poświęcić trochę czasu na dokładną analizę rynku w celu dokonania trafnej wyceny działki. Pomoże Ci to szybciej znaleźć odpowiedniego kupca.