Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?

A miało być tak pięknie... Niestety zdarza się, że nawet robiący najlepsze wrażenie najemca, w którymś momencie przestaje płacić czynsz. Niekoniecznie, szczególnie w obecnej, trudnej sytuacji gospodarczej, jest to spowodowane złą wolą najemcy. Często jest to po prostu wynikiem nagłej i niespodziewanej utraty dochodów.

Poniżej przeczytasz, jakie masz możliwości jako wynajmujący, by wyjść z tego trudnego położenia i ograniczyć straty do minimum.

Droga polubowna

Bardzo istotną kwestią jest, abyś faktycznie monitorował terminowość zapłaty czynszu. Już na początku, kiedy najemca zalega z czynszem choćby kilka dni, powinieneś jak najszybciej nawiązać z nim kontakt, postarać się ustalić przyczyny zwłoki i zmobilizować do zapłaty. Gdy zwłoka się wydłuża i nie ma widoków na zapłatę, warto abyś spróbował znaleźć z najemcą jakieś polubowne rozwiązanie. Może warto rozwiązać najem za porozumieniem, a spłatę rozłożyć na raty. Sam najemca może wynająć jakieś mniejsze i tańsze mieszkanie, a może po prostu zamieszkać czasowo u rodziny.

Kiedy jednak nie masz z najemcą kontaktu, a wszelkie próby „dogadania się” nie przynoszą rezultatu, pozostaje droga prawna.

Droga prawna

Tutaj musisz działać bardzo precyzyjnie, dokonując odpowiednich czynności przy zachowaniu ustawowych terminów i właściwej formy. Od tego uzależniona jest skuteczność Twoich działań.

W sytuacji więc, gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, powinieneś podjąć następujące kroki:

1. W pierwszej kolejności, uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Czynność ta koniecznie musi być dokonana na piśmie. Musisz pamiętać, że jeżeli zaniechasz takiego wezwania lokatora do zapłaty zaległości, nie będziesz mógł następnie skutecznie wypowiedzieć lokatorowi stosunku najmu.
   
   
2. Właściwe wypowiedzenie umowy
   Kiedy upomnienie nie odniesie skutku, możesz w końcu wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia jest miesięczny, liczony od końca miesiąca kalendarzowego, w którym złożyłeś ww. oświadczenie woli.

Pamiętaj!

W sytuacji gdy najemca płacił czynsz nie w pełnej wysokości, zaległości jego muszą łącznie odpowiadać kwocie czynszu za 3 pełne okresy płatności. Jeśli mieszkanie nie jest zniszczone tj. nie występują w nim żadne szkody, nie związane ze zwykłym jego użytkowaniem, część pieniędzy z tytułu nieopłaconego czynszu możesz odzyskać z kaucji, którą wpłacił najemca.

Kiedy do Sądu?

Gdy już wysłałeś oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, minął miesięczny okres wypowiedzenia, jednak na Twoim koncie nadal brakuje zaległego czynszu, nie pozostaje Ci nic innego jak skierować sprawę do Sądu.

Jeżeli Twoja wierzytelność nie przekracza 20 tys. zł, sprawa najpewniej będzie rozpatrywana przez Sąd w postępowaniu uproszczonym. Postępowanie to, co do zasady, ma być szybsze i mniej skomplikowane.

Opłata sądowa jaką będziesz musiał uiścić, zależy od wartości przedmiotu sporu, czyli w skrócie od wysokości dochodzonej przez Ciebie kwoty i tak:

1. ponad 500 złotych do 1500 złotych – w kwocie 100 złotych;
2. ponad 1500 złotych do 4000 złotych – w kwocie 200 złotych;
3. ponad 4000 złotych do 7500 złotych – w kwocie 400 złotych;
4. ponad 7500 złotych do 10 000 złotych – w kwocie 500 złotych;
5. ponad 10 000 złotych do 15 000 złotych – w kwocie 750 złotych;
6. ponad 15 000 złotych do 20 000 złotych – w kwocie 1000 złotych.

Po uzyskaniu korzystnego orzeczenia oraz nadaniu mu klauzuli wykonalności, możesz złożyć wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Komornik ma do dyspozycji szereg czynności służących skutecznej egzekucji długu, a to zdecydowanie zwiększa Twoje szanse na odzyskanie należności z tytułu najmu.

Autor: Joanna Wieczorek, radca prawny z wieloletnim doświadczeniem, specjalizująca się w sprawach związanych z nieruchomościami. Autorka bloga radcaonieruchomosciach.pl