Odbiór techniczny mieszkania - wiedza w pigułce

Zgodnie z ustawą deweloperską, która weszła w życie w 2011 roku, odbiór techniczny mieszkania musi obowiązkowo poprzedzać wydanie lokalu kupującemu. Jest to moment, kiedy nabywca ma możliwość skontrolowania gotowego mieszkania pod względem jego zgodności z dokumentacją umowną oraz normami budowlanymi.

Kiedy odbywa się odbiór techniczny mieszkania?

Zgodnie z prawem budowlanym odbierać można mieszkania w budynkach dopuszczonych do użytkowania. Dlatego deweloper zaprasza kupujących na odbiór (najczęściej równolegle za pośrednictwem poczty elektronicznej i tradycyjnej) po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie dla danej inwestycji. Wskazany przez niego termin jest propozycją, z którą kupujący może się nie zgodzić i zaproponować termin alternatywny. Zgodnie z ustawą deweloperską, w przypadku dwukrotnego niestawienia się kupującego na odbiór, deweloper ma prawo odstąpić od umowy, ale w praktyce takie sytuacje właściwie nie mają miejsca.

W przypadku opóźnionego względem terminu wskazanego w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym odbioru deweloper zazwyczaj nie ponosi konsekwencji, ponieważ nie jest to kwestia uregulowana w ustawie deweloperskiej. Jeżeli więc terminy są dla nas bardzo istotne, to warto porozmawiać o tym z deweloperem na etapie negocjowania zapisów umownych.

Kto bierze udział w odbiorze mieszkania?

W odbiorze uczestniczy obowiązkowo kupujący (lub jego pełnomocnik) i przedstawiciel dewelopera. Często bierze w nim udział także przedstawiciel generalnego wykonawcy, ponieważ to najczęściej on jest odpowiedzialny w imieniu dewelopera za naprawę stwierdzonych w mieszkaniu usterek. Zgodnie z ustawą deweloperską w odbiorze może też uczestniczyć osoba, będąca pomocnikiem nabywcy.

Czytaj także: pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości

Taka pomoc bywa nieoceniona, zwłaszcza jeżeli sami nie posiadamy stosownej wiedzy z zakresu norm budowlanych i prawa budowlanego. Dlatego warto zwrócić się w takiej sytuacji o wsparcie do profesjonalistów. Pewny Lokal jest największą w Polsce firmą inżynieryjną, specjalizującą się w odbiorach mieszkań od dewelopera, a zatrudniani przez nich inżynierowie są regularnie szkoleni z norm budowlanych dotyczących nowo budowanych mieszkań (co potwierdza m.in. certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej). Co ważne, zdecydowana większość inżynierów ma doświadczenie z setek odbiorów.

Odbiór mieszkania a przekazanie kluczy

Warto podkreślić, że przeprowadzenie odbioru nie jest jednoznaczne z wydaniem mieszkania nabywcy. Oczywiście, jeżeli w naszej umowie deweloperskiej mamy zapis, zgodnie z którym klucze otrzymujemy podczas odbioru, wówczas deweloper jest zobowiązany do ich przekazania. Jeżeli jednak nasza umowa milczy na ten temat, oznacza to, że zgodnie z przepisami polskiego prawa klucze do zakupionego mieszkania otrzymamy po podpisaniu notarialnej umowy przenoszącej własność.

Odbiór mieszkania - co sprawdzić?

Podczas odbioru należy sprawdzić zgodność mieszkania ze standardem wykończenia, będącym obowiązkowym załącznikiem do Prospektu informacyjnego (integralnej części umowy deweloperskiej) oraz z normami budowlanymi, a także skontrolować je pod kątem ewentualnych wad i usterek.

Zdarza się, że stwierdzone podczas odbioru usterki nie wynikają z niezgodności ze Standardem wykończenia, ale z niezastosowania się przez dewelopera do powszechnie obowiązujących norm sztuki budowlanej, wynikających na przykład z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dodatkowo ważne normy, które należy znać przed odbiorem mieszkania to między innymi:

• norma pomiaru powierzchni PN-ISO 9836:1997,
• norma PN-ISO 9836:2015, określająca wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe,
• norma PN-B-10110:2005, mówiąca o zasadach i wymaganiach technicznych tynków gipsowych wykonywanych mechanicznie,
• norma PN-53/B-1014, mówiąca o zasadach wykonywania podkładów pod posadzki, posadzek z płytek kamiennych oraz klinkierowych.

Podczas odbioru mieszkania koniecznie trzeba przyjrzeć się:

1. Tynkom i ścianom - szczególną uwagę należy zwrócić na pęknięcia w narożnikach, przy dylatacjach ściennych, przy kominach, w okolicach nadproży drzwi i okien, ubytki tynku przy kontaktach i włącznikach świateł, na odspojenia tynku w narożnikach oraz przy łączeniu dwóch różnych materiałów budowlanych, na nierówności powierzchni przy podejściach grzejników, okolicach szpalet okiennych i parapetów wewnętrznych.
   
   
2. Pionom, poziomom, płaszczyznom - do sprawdzenia używa się poziomicy,
   
   
3. Kątom - najczęściej są sprawdzane przy użyciu kątownika 50/100 cm lub 100/100 cm. Zapis w normie PN-B-70/B-10100 mówi o tym, że odchyłki należy mierzyć na ramieniu kątownika 100 cm, więc nie ma konieczności stosowania kątownika 100/100 cm.
   
   
4. Stolarce okiennej i drzwiowej - najczęstszą usterką są rysy w strefie głównej szyb okiennych. Dodatkowo często stwierdzanymi wadami są zabrudzenia ramy od strony balkonu i ubytki oraz podwinięcia uszczelek. Dobrze jest też sprawdzić odległość parapetu od grzejnika (nie powinna być mniejsza niż 10 cm).
   
   
5. Wylewkom i podłogom, głównie pod kątem ewentualnych pęknięć i odchyłek od poziomu.
   
   
6. Balkonowi i przynależnościom.
   
   
7. Instalacjom - ich rozmieszczeniu i zgodnością z umową.

Po odbiorze technicznym

Podczas odbioru sporządzany jest protokół, w którym wpisywane są wszystkie stwierdzone w lokalu usterki.

Sprawdź: Jak powienien wyglądać wzór protokołu.

Deweloper, zgodnie z ustawą deweloperską, ma 14 dni na odniesienie się do nich i 30 dni na naprawę uznanych wad. Ten termin może ulec wydłużeniu w uzasadnionych przypadkach, takich jak oczekiwanie na produkcję materiału, koniecznego do naprawienia usterki (tak jak ma to miejsce w przypadku szyb).

Po naprawieniu usterek odbywa się tzw. drugi odbiór mieszkania, podczas którego sprawdzany jest status wad z pierwszego odbioru (czy są naprawione w sposób satysfakcjonujący dla nabywcy). Podczas ponownego odbioru również dobrze jest skorzystać ze wsparcia doświadczonego inżyniera - Pewny Lokal oferuje swoje usługi również na tym etapie. Co ważne, w trakcie drugiego odbioru także można wskazać nowe usterki oraz takie, które przeoczyliśmy podczas pierwszego odbioru.