Rekomendacja S: jak wpływa na bank i nasz kredyt hipoteczny?

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego to dokument, którego zapisy w dużym stopniu wpływają na ocenę zdolności kredytowej przez banki. Od daty pierwszej publikacji był kilkukrotnie nowelizowany. Najnowszą Rekomendację S KNF wprowadził 19 czerwca 2023 roku i dotyczy ona przede wszystkim osób, które ubiegają się o Bezpieczny Kredyt 2 procent.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega Rekomendacja S i co warto wiedzieć na jej temat,
• jak wpływa nowa Rekomendacja S KNF na Bezpieczny Kredyt 2 procent,
• czy nowelizacja Rekomendacji S dotyczy banków spółdzielczych,
• czym są wskaźniki DSTI i LTV.

Na czym polega Rekomendacja S od KNF?

Rekomendacja S to dokument, który zawiera zasady dobrych praktyk w zakresie udzielania kredytów hipotecznych przez banki oraz zarządzania ryzykiem kredytowym. Dotyczy banków, które podlegają pod przepisy polskiego prawa. 

Rekomendacja S – od kiedy obowiązuje?

W 2006 roku weszła w życie pierwsza wersja Rekomendacji S wydanej przez KNF. Tekst jednolity ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe stanowił podstawę prawną do jej opracowania przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego.

Co zakłada Rekomendacja S?

Rekomendacja S od KNF ma na celu podniesienie bezpieczeństwa banków oraz kredytobiorców poprzez ustanowienie zasad udzielania kredytów hipotecznych. Zakłada jednocześnie poprawę sytuacji polskiej gospodarki i zapobieganie ryzyku nieuzasadnionego wzrostu cen nieruchomości na rynku. 

Jeśli dany bank chce przyznać klientowi kredyt hipoteczny, Rekomendacja S zobowiązuje go do rygorystycznego obliczania zdolności kredytowej. Pozwala to upewnić się, że kredytobiorca będzie w stanie spłacić zobowiązanie wraz z odsetkami w wyznaczonym okresie kredytowania. Rekomendacja KNF zaleca także bankom, aby na bieżąco monitorowały, czy klient wywiązuje się z warunków umowy.

Zmiany w Rekomendacji S – kiedy zostały wprowadzone i czego dotyczyły?

Pierwsza nowelizacja Rekomendacji S obowiązuje od 2008 roku. Kolejne zmiany Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła w 2011 roku, 2013 roku, 2019 roku, 2022 roku i 2023 roku.

Nowelizacje Rekomendacji KNF dotyczyły zwłaszcza takich kwestii jak:

• obowiązek informowania klientów przez bank o całkowitym koszcie kredytu hipotecznego,
• procedury udzielania kredytów walutowych,
• zasady liczenia zdolności kredytowej,
• wymagana wysokość wkładu własnego,
• maksymalny okres spłaty i kredytowania.

Rekomendacja KNF a maksymalny okres kredytu

Nowelizacja Rekomendacji S z 2013 roku wprowadziła rekomendowany okres spłaty kredytu, który Komisja Nadzoru Finansowego ustaliła na 25 lat. Wskazała także:

• maksymalny czas kredytowania – 35 lat,
• graniczny okres, dla którego bank oblicza zdolność kredytową – 30 lat.

Rekomendacja S – wskaźnik DSTI a zdolność kredytowa

DSTI (Debt Service to Income) to jeden z głównych wskaźników, którym zgodnie z Rekomendacją S banki posługują się do oceny zdolności kredytowej. Określa on, jaka część rocznego dochodu kredytobiorcy przypada na obsługę jego rocznych kosztów kredytu hipotecznego oraz pozostałych zobowiązań finansowych.

Komisja Nadzoru Finansowego aż do 2022 roku ustaliła wartość wskaźnika DSTI na poziomie maksymalnie:

• 50% – jeśli wnioskodawca osiąga dochody na poziomie nieprzekraczającym średniego wynagrodzenia w danym regionie,
• 65% – w pozostałych przypadkach.

Nowelizacja Rekomendacji S z 2022 roku wprowadziła zaostrzone kryteria obliczenia zdolności kredytowej. Odtąd maksymalna rekomendowana wartość DSTI została obniżona do:

• 40% – w przypadku dochodów równych lub niższych niż średnia pensja w danym regionie,
• 50% – w przypadku dochodów powyżej średniego wynagrodzenia w danym regionie.

Rekomendacja S – wskaźnik LTV a wkład własny

LTV (Loan to Value) to wskaźnik, który określa stosunek wysokości przyznanego kredytu hipotecznego do wartości udziału własnego lub alternatywnego zabezpieczenia na nieruchomości. Im niższa wartość LTV, tym wyższy wkład własny musi wnieść kredytobiorca. Po raz pierwszy Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła ten wskaźnik wraz z nowelizacją Rekomendacji S z 2013 roku – na poziomie 95%. Oznaczało to, że minimalny udział własny powinien wynosić 5%. W kolejnych latach wskaźnik LTV był sukcesywnie zmniejszany – najpierw do 90% (10% wkładu własnego), a następnie 80% (20% wkładu własnego) dla nieruchomości mieszkalnych i 75% (25% wkładu własnego) dla nieruchomości komercyjnych.

Zdolność kredytowa – Rekomendacja S a bufor stóp procentowych

Rekomendacja S wprowadza również pojęcie bufora bezpieczeństwa. Dotyczy ono zalecenia, aby banki przy obliczaniu zdolności kredytowej uwzględniały minimalną zmianę poziomu referencyjnej stopy procentowej NBP. Do końca marca 2022 roku bufor ostrożnościowy wynosił 2,5 punktów procentowych. Oznaczało to, że np. przy stopie na poziomie 3,5% każdy bank miał obowiązek przyjąć stopę w wysokości co najmniej 6%. Nowelizacja Rekomendacji S z 2022 roku podniosła bufor stóp procentowych do 5 p.p., na skutek czego znacząco spadła zdolność kredytowa wielu Polaków.

Nowelizacja Rekomendacji S z lutego 2023 roku obniżyła bufor bezpieczeństwa do 2,5 p. p. w przypadku kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem – banki miały obowiązek stosować „adekwatnie wyższy” bufor dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Nowelizacja z czerwca 2023 roku wprowadziła nowe zasady – pozwoliła bankom ustalać bufor ostrożnościowy poniżej 2,5 p.p. dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową obowiązującą minimum 60 miesięcy.

Rekomendacja S – stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego

Rekomendacja S KNF z 2019 roku umożliwiła bankom zmianę formy oprocentowania kredytu hipotecznego ze zmiennej stopy procentowej na stałą albo okresowo stałą. W 2021 roku Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła, aby banki udzielały kredytów ze stałym oprocentowaniem na minimum 5 lat. Rekomendacja ta dotyczy zarówno kredytobiorców wnioskujących o kredyt, jak i osób, które już go spłacają.

Rekomendacja S – banki spółdzielcze

Rekomendacja S dotyczy nie tylko banków komercyjnych, lecz także spółdzielczych. Od 1 stycznia 2023 roku powinny one oferować klientom kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem na okres co najmniej 5 lat. 

Rekomendacja S – kredyty walutowe

Pierwsza wersja Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego zobowiązała banki, aby oferowały kredyty hipoteczne z możliwością spłaty bezpośrednio w obcej walucie. Klienci mogli kupować ją w dowolnym banku lub od innej instytucji, np. internetowego kantoru. Zgodnie z Rekomendacją S banki powinny oferować klientom najpierw kredyt hipoteczny w polskiej, a dopiero później w obcej walucie.

Rekomendacja S z 2008 roku wprowadziła zalecenie, aby banki informowały kredytobiorców o spreadzie, czyli różnicy pomiędzy kursem sprzedaży a zakupu waluty. Zostały one również objęte obowiązkiem udostępniania historycznych kursów walut. Nowelizacja z 2011 roku umożliwiła bankom udzielanie kredytów wyłącznie tym klientom, którzy spłacają miesięczne zobowiązania (kredytowe i pozostałe) w wysokości maksymalnie 42% osiąganych przychodów. Po wprowadzeniu nowelizacji z 2013 roku kredytobiorca może zaciągnąć kredyt mieszkaniowy jedynie w walucie, w które osiąga swój główny przychód. 

Rekomendacja S – Bezpieczny Kredyt 2 Procent

Zdolność kredytowa Polaków znacząco wzrosła, odkąd weszła w życie wprowadzona w 2023 roku Rekomendacja S. Kredyt 2 procent zaciągany od tego roku przez przedsiębiorców w ramach rządowego programu Pierwsze Mieszkanie można było otrzymać nawet bez wkładu własnego – dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego. Banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej brały pod uwagę 10-letnie dopłaty rządowe do rat kapitałowo odsetkowych kredytobiorcy, który spełniał warunki uzyskania wsparcia.

Nowelizacja Rekomendacji S z 2023 roku – dodatkowa zmiana

Nowelizacja z czerwca 2023 roku nałożyła na banki obowiązek, aby informowały swoich klientów o skutkach spadku wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Rekomendacja S: podsumowanie

Rekomendacja S to dokument, który zawiera zalecenia dotyczące udzielania kredytów hipotecznych przez banki. Doczekał się wielu nowelizacji, które regulują m.in. zasady liczenia zdolności kredytowej, minimalnego wkładu własnego czy spłaty zobowiązania.