Służebność mieszkania i służebność osobista: co to jest i co oznacza służebność w akcie notarialnym?

Służebność bywa nagminnie mylona z umową dożywocia. Osoby, które decydują się na ustanowienie służebności, powinny zdawać sobie sprawę z konsekwencji zawarcia odpowiedniej umowy, tym bardziej że zazwyczaj mowa o dożywotniej służebności. 

Z tego artykułu dowiesz się:

• co to jest służebność mieszkania i służebność osobista,
• czy dożywotnia służebność osobista mieszkania zawsze wiąże się z opieką,
• jak służebność mieszkania wpływa na proces sprzedaży nieruchomości.

Co to jest służebność mieszkania?

Czym jest służebność mieszkania? Jest to jeden z rodzajów służebności osobistej, przysługująca konkretnej osobie, którą można wskazać z imienia i nazwiska. Aby ustanowić służebność, konieczne jest podpisanie umowy między stronami, przy czym oświadczenie, które składa właściciel nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego. Umowa między mającym służebność mieszkania a właścicielem określa, w jakim zakresie służebnik może korzystać z nieruchomości.

Na ustanowienie służebności mieszkania często decydują się starsze osoby, które po przeniesieniu własności mieszkania np. na dzieci mogą korzystać z pomieszczeń i urządzeń na zasadach określonych w umowie. Służebność osobista mieszkania gwarantuje zatem służebnikowi możliwość dalszego mieszkania w nieruchomości, nawet jeśli formalnie nie jest już jej właścicielem.

Służebność osobista – prawa i obowiązki, czyli co oznacza służebność w akcie notarialnym

Zgodnie z kodeksem cywilnym, prawa i obowiązki uprawnionego z tytułu służebności osobistej w dużej mierze zależą od ustaleń poczynionych między stronami, czyli najczęściej nowym właścicielem mieszkania, a służebnikiem. Osoba mająca służebność może zamieszkiwać konkretne pomieszczenie (lub pomieszczenia) oraz korzystać z pomieszczeń wspólnych dla całego budynku. Oprócz tego służebnik może również korzystać z urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku (np. pralki, wanny itd.).

Warto wiedzieć, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci - i to bez względu na to, czy właściciel obciążonej nieruchomości wyraża na to zgodę. Co więcej, małoletnie dzieci zachowują prawo do przebywania mieszkania także po osiągnięciu pełnoletności. Mający służebność mieszkania może przyjąć również inne, niespokrewnione osoby, o ile zapewni ich utrzymanie lub gdy są to osoby potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Służebnicy powinni mieć natomiast świadomość, że oprócz elementów prawa rzeczowego, służebność nieruchomości to również obowiązki. Mowa m.in. o dokładaniu się do opłat za media, z których korzystają, chyba że w akcie zaznaczono inaczej. Oprócz tego służebnik jest też obowiązany do zachowania rzeczy w takim stanie, w jakim są (oraz do używania ich zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem).

Jak ustanowić służebność mieszkania?

Ustanowienie służebności mieszkania nie jest skomplikowane. Strony zawierają umowę, w której powinny znaleźć się poczynione wcześniej ustalenia. Warto przy tym zaznaczyć, że dobrze, by umowa określała nie tylko to, z których pomieszczeń i sprzętów może korzystać służebnik, ale także - w jakim zakresie. To pozwoli uniknąć nieporozumień. Należy również pamiętać o tym, że zgodnie z par. 2 art. 245 kc oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu służebności musi mieć formę aktu notarialnego. Nie dotyczy to jednak całej umowy.

W niektórych sytuacjach służebność osobista może być również ustanowiona na podstawie orzeczenia sądu. Dotyczy to np. sytuacji, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od jej zawarcia.

Darowizna z ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania

Bardzo często rodzice decydują się na darowiznę mieszkania na rzecz dzieci, jednak – z ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania. W takim przypadku również konieczne będzie sporządzenie odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego.

Wysokość wynagrodzenia notariusza jest uzależniona w dużej mierze od wartości służebności mieszkania. Jak obliczyć wartość służebności mieszkania? Zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość służebności ustala się jako roczną wartość w wysokości 4 proc. wartości przekazywanego mieszkania, a jeśli służebność mieszkania jest ustanowiona dożywotnio, roczną wartość służebności należy pomnożyć przez 10.

Kiedy wygasa służebność mieszkania?

Zgodnie z art. 299 kc śmierć osoby uprawnionej stanowi nieprzekraczalną barierę trwania służebności. Tym samym możliwa jest dożywotnia służebność nieruchomości. Jednocześnie to, że służebność wygasa najpóźniej w dniu śmierci służebnika, oznacza że strony mogą ustalić w umowie wcześniejszy termin wygaśnięcia uprawnienia. Należy zresztą pamiętać, że stosunek prawny można ułożyć według swojego uznania - ważne, by ustalenia nie sprzeciwiały się właściwościom tego stosunku, ustawie oraz zasadom życia społecznego.

Służebność mieszkania a śmierć właściciela

Wiadomo już, że po śmierci służebnika służebność wygasa. Co jednak w sytuacji, gdy umiera właściciel mieszkania? Zmiana osoby właściciela nieruchomości (a dojdzie do niej na skutek dziedziczenia) nie oznacza wygaśnięcia służebności. Tym samym, jeśli np. lokal zostanie odziedziczony przez dziecko zmarłego, to i tak prawa służebnika nie zmieniają się.

Dożywotnia służebność mieszkania

Należy również mieć świadomość, że służebność mieszkania - także ta dożywotnia - jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że nie jest ono przenoszone na inną osobę ani nie jest dziedziczone. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy w umowie zastrzeżono, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać np. małżonkowi, dzieciom czy rodzicom zmarłego.

Dożywotnia służebność osobista mieszkania a opieka

Mający służebność mieszkania może korzystać z określonych pomieszczeń i sprzętów (dożywotnio, jeśli tak stanowi umowa), jednak nie oznacza to jednocześnie, że właściciel mieszkania musi zapewnić służebnikowi opiekę. Inaczej jest w przypadku umowy dożywocia, gdy obdarowany właściciel faktycznie musi zapewnić w zamian opiekę i utrzymanie.

Dożywotnia służebność mieszkania a rachunki

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać, by służebnik dokładał się do opłat za media czy mieszkanie (np. za czynsz administracyjny). To, czy służebność nieruchomości jest dożywotnia, czy nie, nie ma znaczenia.

Dożywotnia służebność mieszkania a zachowek

Dożywotnia służebność mieszkania obniża wartość nieruchomości. To oznacza również, że ustanowienie służebności mieszkania wpływa na wysokość zachowku, pomniejszając go.

Służebność mieszkania jest szczególnym rodzajem służebności osobistej. To uprawnienie częściowo regulowane przez przepisy kodeksu cywilnego, jednak to w umowie powinny znaleźć się ostateczne ustalenia poczynione między stronami. Z tego względu zarówno właściciel obciążonej nieruchomości, jak i służebnik muszą najpierw ustalić zakres korzystania z pomieszczeń i sprzętów, a także uzgodnić kwestię opłacania rachunków.

Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem: o ile służebność obniża wartość nieruchomości?

Dożywotnie zamieszkanie w akcie notarialnym może być kłopotliwe w przypadku sprzedaży nieruchomości. Mieszkanie ze służebnością zawsze będzie mieć niższą wartość niż gdyby ta sama nieruchomość (w tym samym czasie) była pozbawiona tego obciążenia; dla wielu kupujących służebność osobista mieszkania jest zresztą przeszkodą na drodze do kupna nieruchomości. Służebność mieszkania może zatem spowodować, że mieszkanie stanie się praktycznie niesprzedawalne.

Czy służebność przechodzi na nowego właściciela?

Służebności osobistej, a zatem również służebności mieszkania, nie można znieść; sama sprzedaż lokalu niczego zatem nie zmienia. Służebność jest również wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Tym samym nowy właściciel musi liczyć się z prawem służebnika do zajmowania konkretnej części lokalu (wyznaczonego pokoju) i korzystania z części wspólnych. To z kolei sprawa, że nieruchomości obciążone służebnością osobistą bardzo ciężko sprzedać. Takie mieszkania mogą wzbudzić zainteresowanie niemal wyłącznie osób, które myślą o kupnie mieszkania na wynajem na pokoje.

Służebność mieszkania i służebność osobista: podsumowanie

Służebność mieszkania jest rodzajem służebności osobistej, przysługującej konkretnej osobie. Bywa mylona z umową dożywocia; sporo osób jest przekonana, że służebność jest nierozerwalnie związana z koniecznością zapewnienia opieki. Tak jednak nie jest; nie zmienia to natomiast faktu, że sprzedaż mieszkalna ze służebnością osobistą jest wyjątkowo ciężkim zadaniem.