Umowa dożywocia – co to jest? Czy warto ją zawrzeć?

Umowa dożywocia (lub umowa o dożywocie) stanowi dla wielu starszych osób nieocenioną pomoc w jesieni życia. Dzięki niej mogą żyć godnie aż do śmierci. Na czym polega umowa dożywocia? Jakie ma wady i zalety? Kiedy można ją zawrzeć? Wyjaśniamy!

Z poniższego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega umowa dożywocia,
• kto i kiedy może ją zawrzeć,
• jak to zrobić.

Czym jest umowa dożywocia? Najważniejsze zasady

Umowa dożywocia to rodzaj umowy cywilnoprawnej uregulowanej przez art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Tego rodzaju umowa polega na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę w zamian za zapewnienie zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotniego utrzymania. W chwili jej zawarcia zbywca nieruchomości staję się dożywotnikiem, a nabywca zobowiązanym z umowy.

Umowa dożywocia może dotyczyć każdej nieruchomości (w tym np. gruntowej czy rolnej oraz udziału we współwłasności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego). Nie ma również ograniczeń co do nabywcy, ale zbywcą musi być osoba fizyczna.

Jak podpisać umowę o dożywocie?

Umowa dożywocia musi być sporządzona i zawarta w formie aktu notarialnego. Aby była ważna, trzeba w niej obowiązkowo zawrzeć:

• zapisy dotyczące przeniesienia prawa własności nieruchomości,
• zapisy mówiące o zobowiązaniach nabywcy wobec dożywotnika,
• dane obu stron (PESEL, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego itd.),
• informacje o przedmiocie umowy,
• datę przekazania przedmiotu nabywcy.

W zależności od rodzaju nieruchomości niezbędne może być również dostarczenie notariuszowi dokumentów takich jak:

• dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości,
• numer księgi wieczystej,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za nieruchomość,
• wypis z rejestru gruntów,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wyrys z mapy ewidencyjnej.

Zawarcie umowy w kancelarii notarialnej wiąże się oczywiście z opłatą. Taksa notarialna dla tego rodzaju czynności jest ustalana zgodnie z wartością przedmiotu umowy (czyli zbywanej nieruchomości). Dodatkowo trzeba zapłacić opłaty sądowe i podatek od czynności cywilnoprawnych.

Przejdź i pobierz: wzór umowy dożywocia. 

Umowa dożywocia – wycena nieruchomości

W umowie dożywocia konieczne jest wskazanie wartości zbywanej nieruchomości. Zależy od niej wysokość zarówno taksy notarialnej, jak i należnego podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie ma obowiązku sporządzania oficjalnej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Należy się jednak liczyć z tym, że urząd skarbowy może zweryfikować podaną w umowie wartość nieruchomości, a w razie stwierdzenia jej zaniżenia wezwać do zapłaty wyrównania oraz odsetek.

Umowa dożywocia – obowiązki nabywcy

W umowie dożywocia można dowolnie określić obowiązki nabywcy nieruchomości. Jeśli nie zostaną one sprecyzowane, obowiązują zapisy Kodeksu cywilnego. Mówią one o konieczności przyjęcia dożywotnika jako domownika oraz obowiązku dostarczania mu pożywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Nabywca nieruchomości musi także zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie. Zgodnie z przepisami umowa dożywocia po śmierci dożywotnika zobowiązuje również nabywcę do sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Warto również wiedzieć, że dożywocie traktowane jest prawnie jako prawo majątkowe osobiste. Jest więc niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. W związku z tym umowa dożywocia po śmierci dożywotnika wygasa.

Umowa o dożywocie a zachowek

Umowa o dożywocie może pełnić kilka funkcji. Coraz częściej jest stosowana jako środek ochrony przed obowiązkiem zapłaty zachowku od nieruchomości przekazanej na podstawie umowy darowizny. Nieruchomość przekazana w ten sposób nie wlicza się bowiem do spadku. Dość często stosuje się umowę dożywocia na terenach wiejskich, wykorzystując jako możliwość przekazania kolejnemu pokoleniu gospodarstwa. Jest to również korzystne rozwiązanie dla osób starszych, które nie mają wystarczających środków na utrzymanie.

Umowa dożywocia – plusy i minusy

Czy warto skorzystać z mechanizmu, jakim jest umowa dożywocia? Wady i zalety tego rozwiązania są dość szeroko dyskutowane. Główną korzyścią z umowy dożywocia dla zbywcy jest spokojna starość. Właściciel nieruchomości nie musi się martwić o swoje utrzymanie, ponieważ ma gwarantowaną opiekę. Jest to szczególnie korzystne rozwiązanie dla tych osób, którym brakuje środków na samodzielne utrzymanie. Nabywca w zamian za dożywotnie utrzymanie zbywcy uzyskuje zaś nieruchomość. Nie musi przy tym wykładać własnych środków ani posługiwać się zobowiązaniami kredytowymi. Po podpisaniu umowy natychmiast staje się właścicielem nieruchomości będącej jej przedmiotem.

Na co należy uważać, decydując się na rozwiązanie, jakim jest umowa dożywocia? Problemy pojawiają się szczególnie w przypadku wystąpienia konfliktu pomiędzy stronami. Należy pamiętać, że tego typu kontrakt jest zawierany długoterminowo i trudny do rozwiązania. Nabywca musi się liczyć z utrzymywaniem zbywcy do końca jego życia i przyjęciem go jako domownika, co w niektórych okolicznościach może się okazać sporym obciążeniem. Tymczasem zbywca musi się liczyć z koniecznością polegania na innych.

Unieważnienie lub rozwiązanie umowy dożywocia

Wiele osób zastanawia się, czy umowę dożywocia można unieważnić lub rozwiązać. Co do zasady, jest to trudne i możliwe jedynie w wyjątkowych okolicznościach.

Rozwiązanie umowy dożywocia, zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego, jest możliwe tylko w "wypadkach wyjątkowych" na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika. Chodzi tu o sytuacje, w których dochodzi np. do agresji, złej woli lub krzywdzenia dożywotnika. Przy rozwiązaniu umowy dożywocia nieruchomość ponownie automatycznie staje się własnością zbywcy. Zobowiązany z umowy dożywocia ma wówczas natomiast prawo do  dochodzenia zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość, gdy był jej właścicielem.

Inną możliwością jest unieważnienie. W tym przypadku zastosowanie może znaleźć instytucja tzw. wyzysku. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego jeżeli jedna strona umowy przy przyjęciu świadczenia wykorzystuje położenie, brak doświadczenia czy niedołężność drugiej strony, może być to przyczynkiem do jej unieważnienia. Chcąc unieważnić umowę dożywocia, można też powołać się na tzw. klauzulę rebus sic stantibus (art. 357 Kodeksu cywilnego). Mówi ona o sytuacji, w której wystąpi nadzwyczajna zmiana stosunków albo spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami czy też groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, nieprzewidzianą przy zawarciu umowy. Wówczas sąd, po rozważeniu interesów stron, może orzec o rozwiązaniu umowy lub też oznaczyć sposób wykonania zobowiązania czy wysokość świadczenia.

Warto również pamiętać, że umowę dożywocia można podważyć, jeśli nie została zawarta w odpowiedni sposób. Kiedy umowa dożywocia jest nieważna? Przede wszystkim wtedy, gdy nie została zawarta w formie aktu notarialnego, ale również wówczas, gdy jest obarczona wadami oświadczenia woli, niezgodna z zasadami współżycia społecznego lub sprzeczna z przepisami.

Zmiana treści umowy dożywocia

Istnieje również możliwość zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę albo wprowadzenia innych zmian w treści umowy. Jest to rozwiązanie stosowane przede wszystkim wtedy, gdy pomiędzy stronami umowy występuje konflikt uniemożliwiający im pozostawanie w dalszych relacjach bezpośrednich. O prawie zmiany dożywocia na rentę może orzec tylko sąd.

Umowa dożywocia: podsumowanie

Umowa dożywocia to sposób na pozyskanie nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę nad jej dotychczasowym właścicielem. Jest to rozwiązanie, które ma zarówno istotne zalety, jak i pewne wady. Może być jednak pomocne w wielu sytuacjach i często jest korzystne dla obu stron. Pamiętaj jednak, że jest to umowa długoterminowa, trudna do rozwiązania lub unieważnienia. Dlatego przed jej podpisaniem należy dokładnie rozważyć wszystkie za i przeciw. Nie wolno też zapominać, że umowa o dożywocie musi być podpisana w formie aktu notarialnego, co wiąże się z pewnymi kosztami.

Wolisz po prostu kupić nieruchomość na wolnym rynku? Sprawdź dostępne mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu i znajdź idealny lokal dla siebie.