Prosta umowa najmu dla studenta

Wielu właścicieli nieruchomości decyduje się na wynajem mieszkania studentom — dzięki temu mają pewność, że przez co najmniej kilka kolejnych miesięcy będą pobierać czynsz za najem. Dodatkowo wynajmujący często "dzielą" mieszkanie na konkretne pokoje — i każdy z nich wynajmują innej osobie, dzięki czemu są w stanie zarobić na najmie więcej. Co powinna zawierać umowa o wynajem pokoju dla studenta i o czym warto pamiętać?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jaka umowa na wynajem mieszkania będzie najlepsza i jak powinien wyglądać wzór umowy o wynajem mieszkania dla studentów,
• czym różni się umowa najmu pokoju od umowy najmu mieszkania,
• jak uregulować kwestie finansowe i rozliczanie za media.

Umowa o wynajem pokoju dla studenta: jaką umowę warto zawrzeć?

Niezależnie od tego, czy właściciel chce zawrzeć umowę najmu mieszkania, czy tylko konkretnego pokoju, musi zdecydować, czy chce podpisać "zwykłą" umowę najmu, czy też — umowę najmu okazjonalnego, która, w razie problemów, ułatwia eksmisję lokatora.

Umowa notarialna na wynajem mieszkania

Co to jest umowa okazjonalna na wynajem mieszkania? To często wybierane rozwiązanie, korzystne zwłaszcza z perspektywy wynajmującego; dzięki niemu łatwiej pozbyć się nieuczciwego najemcy. Czy jednak ma zastosowanie również w przypadku wynajmu lokalu na pokoje? Nic nie stoi na przeszkodzie, by właściciel nieruchomości faktycznie zażądał takiej umowy najmu i dołączonego do niej oświadczenia najemcy o poddaniu się dobrowolnej egzekucji.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego najemca składa oświadczenie notarialne o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opróżnienia i wydania najmowanego lokalu w terminie wskazanym w umowie. Oprócz tego najemca musi też dostarczyć oświadczenie właściciela nieruchomości, w której najemca będzie mógł zamieszkać po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu.

Dzięki temu właściciel nieruchomości, w razie niewywiązywania się przez lokatora z warunków umowy (w tym m.in. niepłacenia czynszu, ale też wykorzystywania lokalu lub pokoju niezgodnie z przeznaczeniem), nie powinien obawiać się, że eksmisja lokatora będzie ciągnąć się latami. Do jej przeprowadzenia wystarczy właściwie nadanie klauzuli wykonalności do aktu notarialnego (po uprzednim pisemnym wezwaniu lokatora do opuszczenia i opróżnienia lokalu). 

Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku wynajmu mieszkania lub pokoju studentom, wielu właścicieli nieruchomości nie decyduje się na umowę najmu okazjonalnego — przypuszczając, że lokator, w razie wypowiedzenia umowy, opuści po prostu zajmowane mieszkanie.

Umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki

W przypadku umowy najmu pokoju można niekiedy spotkać się z określeniem umowy „z używalnością kuchni i łazienki”. Jest to jednak zwrot używany nieco na wyrost, biorąc pod uwagę fakt, że w przypadku najmu pokoju lokator zawsze ma prawo korzystać z pomieszczeń wspólnych, takich jak łazienka, kuchnia czy przedpokój. Dodatkowe zapisy w umowie (lub tytuł umowy) niczego zatem nie zmienia.

Umowa przedwstępna na wynajem mieszkania

Zanim właściwa umowa wynajmu pokoju w mieszkaniu zostanie podpisana, strony niekiedy decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej – zbliżonej nieco formą do umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. Podobnie jak w przypadku docelowej umowy, konieczne są takie informacje jak dane stron, dane przedmiotu umowy, informacja o wysokości czynszu, kaucji i sposobie rozliczania opłat, ale też – termin, do którego strony zobowiązują się podpisać umowę przyrzeczoną. Umowa rezerwacyjna najmu mieszkania czy umowa przedwstępna są jednak stosowane dość rzadko, najczęściej w sytuacji, gdy jednej ze stron (zazwyczaj potencjalnemu najemcy) zależy na jak najszybszym „zajęciu” mieszkania.

Prosta umowa najmu pokoju: wzór

Umowa najmu lokalu, a także — umowa najmu pokoju, musi zawierać odpowiednie elementy. Oprócz daty i miejsca zawarcia umowy najmu należy również umieścić w dokumencie dane stron (imiona i nazwiska, numery PESEL, numery i serie dowodów osobistych, adres zamieszkania, adres do korespondencji) czy dane dotyczące nieruchomości (lub pokoju) będącej przedmiotem najmu — czyli m.in. adres czy powierzchnię.

Ponadto w umowie najmu powinny również zostać wskazane warunki najmu — czyli obowiązki i prawa zarówno właściciela nieruchomości, jak i najemcy. Należy przy tym pamiętać, że muszą być one zgodne z przepisami prawa. Tym samym w umowie nie może na przykład znaleźć się zapis o tym, że właściciel mieszkania nie ma obowiązku zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, ciepła czy energii elektrycznej. 

W umowie najmu lokalu mieszkalnego czy pokoju powinno również zostać wskazane, czy umowa została zawarta na czas nieoznaczony, czy oznaczony — w tym drugim przypadku należy oznaczyć dokładny termin zakończenia umowy.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego należy też dołączyć wyżej wspomniane oświadczenia notarialne. 

Warto jednocześnie podkreślić, że umowa najmu pokoju (a właściwie: umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki) musi, względem umowy najmu całego mieszkania, zawierać dodatkowe zapisy. Taka umowa powinna m.in. zawierać gwarancję możliwości korzystania z części wspólnych, czyli łazienki, korytarza czy kuchni. 

Czytaj więcej: Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Umowa najmu pokoju a czynsz za najem i kaucja

Ważnym elementem umowy są również opłaty za najem. Jak pobierać opłaty za wynajem mieszkania? W umowie musi znaleźć się zapis o wysokości czynszu; konieczne jest także podanie, do jakiego dnia miesiąca lokator musi uiszczać niezbędne opłaty. Warto przy tym wspomnieć, że wbrew pozorom nie jest konieczne rozliczanie się co miesiąc; częstotliwość uiszczania czynszu za najem przez lokatora jest kwestią uzgodnień między stronami. 

Jeśli chodzi o kwestie finansowe, w umowie wynajmu (zarówno pokoju, jak i mieszkania) pojawia się zazwyczaj zapis o kaucji. W takim wypadku należy wskazać jej wysokość, a także ustalić warunki zwrotu. Najczęściej właściciel nieruchomości zastrzega sobie prawo do zachowania kaucji, jeśli po zakończeniu umowy najmu konieczne jest pokrycie kosztów naprawy szkód, wyrządzonych przez lokatora w trakcie trwania umowy. 

Sprawdź również: Stancja dla studenta - na co zwrócić uwagę, wynajmując pokój?

Umowa na wynajem mieszkania na pokoje a rozliczenie za media

Zarówno przy wynajmie mieszkania na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, dokonuje się spisania liczników w dniu rozpoczęcia wynajmu — tak, by najemca miał pewność, że nie zostanie obarczony kosztami, które powinien pokryć poprzedni lokator. W przypadku mieszkania wynajmowanego na pokoje kwestia rozliczania rachunków za gaz, prąd czy wodę może jednak budzić pewne wątpliwości. Najczęściej właściciel mieszkania dzieli opłaty po równo między wszystkich lokatorów. Problemem może być jednak fakt, że zazwyczaj nie wszystkie usługi mają miesięczny okres rozliczenia (a umowa najmu często nie kończy się lokatorom w tym samym momencie), co może utrudnić sprawiedliwe rozliczenie. Z tego względu w wielu wypadkach lepszym rozwiązaniem może być ustanowienie miesięcznego ryczałtu dla najemców. 

Sprawdź również: Jak urządzić pokój lub mieszkanie dla studenta?

Umowa podnajmu pokoju

Najemca może niekiedy zawrzeć umowę podnajmu pokoju – w takiej sytuacji najemca występuje w roli wynajmującego. Należy mieć jednak świadomość, że do zawierania takich umów dochodzi bardzo rzadko – a przynajmniej jeśli mowa o umowach legalnych, zawieranych za zgodą właściciela nieruchomości. Warto bowiem pamiętać, że podnajęcie pokoju czy całego lokalu bez zgody i wiedzy wynajmującego jest co do zasady działaniem bezprawnym. 

Umowa najmu pokoju: zalety dla najemcy i wynajmującego

Fakt, że przedmiotem umowy jest najem jedynie pokoju, a nie całego lokalu mieszkalnego, ma pewne zalety zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości zawarcie umowy najmu pokoju umożliwia mu kontrolowanie części wspólnych mieszkania (np. poprzez regularne wizyty w mieszkaniu) - bez konieczności uzyskania zgody najemcy. Z kolei najemca zyskuje pewność, że to właściciel nieruchomości (chyba że w umowie wskazano inaczej) jest domyślnie odpowiedzialny za dokonywanie napraw — nawet drobnych — w częściach wspólnych nieruchomości. Najemca, co do zasady, może być w takiej sytuacji obarczony koniecznością naprawy drobnych usterek jedynie w wynajmowanym pokoju.

Sprawdź również: Jak znaleźć mieszkanie dla studenta?

Prosta umowa najmu pokoju: podsumowanie

Wynajem mieszkania studentom to dla wielu właścicieli nieruchomości na wynajem najkorzystniejsza opcja. Warto pamiętać, by krótka umowa najmu pokoju zawierała wszystkie niezbędne elementy.

Umowa wynajmu pokoju w mieszkaniu może być umową na czas oznaczony lub nieoznaczony (przy czym w przypadku najmu okazjonalnego umowa może być zawarta maksymalnie na okres 10 lat). Warunki umowy najmu muszą być zgodne z przepisami Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku umowy najmu pokoju warto pamiętać, że lokator ma prawo do wyłącznego korzystania jedynie ze swojego pokoju; części wspólne mieszkania, czyli łazienka, kuchnia i korytarz muszą być do dyspozycji wszystkich najemców. Przy zawieraniu umowy najmu pokoju należy zwrócić szczególną uwagę na kwestię rozliczeń opłat za media.