Wkład własny przy kredycie hipotecznym w 2023

Dynamicznie rosnące ceny mieszkań przekładają się w coraz większym stopniu na niemożność wygospodarowania odpowiedniego wkładu własnego, aby otrzymać kredyt hipoteczny i kupić pożądaną nieruchomość. Stąd zasadne staje się pytanie o to, co może zastąpić gotówkę w tej "roli"? Jak działa wkład własny, jak obliczyć wkład własny, ile wkładu własnego do kredytu i kiedy wpłacić wkład własny? Przedstawiamy najważniejsze informacje.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to jest wkład własny,
• po co wkład własny do kredytu,
• ile wkładu własnego przy kredycie hipotecznym,
• ile wkład własny na mieszkanie,
• jaki wkład własny na mieszkanie trzeba posiadać,
• ile wynosi minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego,
• jaki wkład własny kredyt hipoteczny 2023,
• co może stanowić wkład własny,
• czy można wziąć kredyt na wkład własny,
• kiedy wpłaca się wkład własny.

Co to znaczy wkład własny?

Planujesz wziąć kredyt hipoteczny? Z pewnością spotkałeś się z takim terminem jak wkład własny. Co to jest i ile wkładu własnego do kredytu hipotecznego 2023 wymagają banki? Kredyt z wkładem własnym jest standardowym produktem bankowym. Polega on na udzieleniu finansowania na zakup nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie hipoteczne zobowiązania. Udzielając kredytu, bank ocenia sytuację finansową wnioskodawcy oraz jego zdolność kredytową.

Jednym z wymaganych warunków jest odpowiedni wkład własny. Jaki wkład własny do kredytu hipotecznego musisz wykazać? Minimalny wkład własny jest określany przez Komisję Nadzoru Finansowego. To od jej decyzji zależy jakich środków będzie wymagał kredyt mieszkaniowy. Ile wkładu własnego powinien mieć wnioskodawca w 2023 roku?

Ile wkładu własnego? Wkład własny 2023

Wiesz już co to wkład własny. Ile wkładu własnego na mieszkanie 2023 wymagają instytucje finansowe? Przypomnijmy - na mocy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego minimalna, wymagana bez żadnych dodatkowych zastrzeżeń, wysokość wkładu własnego kredytów hipotecznych wynosi obecnie 20 proc. wartości nieruchomości. Jest to ta sama wartość, co wkład własny mieszkanie 2022.

Ile wkład własny 2023 - jak obliczyć wkład własny na mieszkanie?

Dla przykładu: w Warszawie (dane NBP za II kw. 2021) metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje 10761 zł. By myśleć o zakupie 50m2 lokalu, trzeba by dysponować kwotą 583 tys. zł. Wymagane 20 proc. wkładu własnego daje 116 tysięcy, które kupujący musiałby wyłożyć z własnej kieszeni.

Oczywiście, są na rynku dostępne również kredyty hipoteczne z możliwym 10 proc. wkładem. Minimalny wkład oznacza jednak wyższe koszty - marżę kredytu a przede wszystkim konieczność opłacania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które będzie wliczone w kapitałową część raty kredytu do momentu „uzyskania” brakującego wkładu.

Duży wkład własny a kredyt hipoteczny

Przyjmując jednak nawet, że hipotetyczny Kowalski posiada zdolność kredytową i przyniesie do banku 10 proc. wartości mieszkania, to ciągle jest to - przy obecnych cenach - blisko 60 tysięcy własnych środków. Jak się ratować? Odpowiedzią może być próba znalezienia alternatywnych aktywów, które mogłyby dodatkowo zabezpieczać kredyt hipoteczny i tym samym zastępować wkład własny.

Kredyt hipoteczny - wkład własny. Co może być wkładem własnym?

Wiesz już, jaki wkład własny przy kredycie hipotecznym jest wymagany przez banki. Zastanówmy się teraz, co może stanowić kapitał. W praktyce wszystko w kwestii uznania danych środków za wkład własny bądź nie zależy od polityki banków. Najmniej kontrowersyjne są oszczędności/środki kapitałowe zgromadzone w różnej formie.

Kredyt hipoteczny - jaki wkład własny? Zadatek na zakup nieruchomości

Oczywiście za wkład własny lub jego część, uznany zostanie z całą pewnością zadatek wpłacony przy zakupie nieruchomości. Jeśli wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej wpłaciliśmy sprzedającemu 10 proc. ceny nieruchomości jako zadatek, a chcemy wziąć kredyt z 20%, wyższym wkładem własnym, nie powinno być problemu, by bank "zaliczył" nam kwotę zadatku jako część wkładu i udzielił kredytu hipotecznego.

Środki w IKE, IKZE oraz PPK - wklad własny na kredyt

Banki raczej zaakceptują jako wkład także środki zebrane w ramach oszczędności emerytalnych w III filarze. Mowa o Indywidualnych Kontach Emerytalnych i Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego. Ważne zastrzeżenie w przypadku uznania zgromadzonych tam środków za wkład własny jest takie, że w takiej sytuacji pieniądze tam zgromadzone będą objęte zastawem na rzecz banku. Oczywiście nie chodzi o całość zgromadzonych środków. Z racji faktu, że IKE i IKZE to instrumenty do wieloletniego, systematycznego oszczędzania, które są objęte ulgami podatkowymi, uznanie tych środków za zabezpieczenie kredytu hipotecznego/wkład własny dotyczy oczywiście tylko ich części.

To samo dotyczy środków gromadzonych w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych. Ustawa o PPK daje możliwość wypłaty części środków właśnie w celu sfinansowania wkładu własnego kredytu hipotecznego. Jeśli natomiast nie zostaną one przeznaczone na ten cel, posiadacz konta w PPK ma obowiązek zwrócić środki - inaczej zapłaci podatek dochodowy.

Pieniądze z PPK przeznaczyć na wkład może osoba do 45. roku życia. Z czasem wypłacone z PPK środki trzeba będzie zwrócić. Posiadacz konta PPK ma obowiązek zacząć zwrot nie później niż 5 lat i zakończyć nie później niż 15 lat po wypłaceniu środków. Jeśli w tym czasie zwrot nie zostanie dokonany, trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy.

Działka jako wkład własny do kredytu

W określonych sytuacjach banki mogą uznać inną nieruchomość jako wkład własny, która będzie stanowić dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Tak może się stać w przypadku kredytu na budowę domu, który kredytobiorca zamierza postawić na własnej działce. Bank wartość działki potraktuje jako wkład własny. Taką możliwość przewiduje znowelizowana Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Jak napisano - „bank może za wkład własny uznać wartość nieruchomości gruntowej, na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania”. Nieruchomość, na której ma stanąć dom, może być zabudowana lub niezabudowana.

Ważne, by nie była obciążona hipoteką, choć zdarza się, że niektóre instytucje mogą zaakceptować w roli wkładu/zabezpieczenia działkę, która już jest zabezpieczeniem innego kredytu hipotecznego. Wszystko zależy od kwoty kredytu, jaka pozostała, by spłacić tamto zobowiązanie. Jeśli po jej odjęciu od wartości działki, nadal jest ona warta tyle, by „pokryć” wymagany wkład, może być tak potraktowana.

Zakupione materiały budowlane

Instytucje finansowe mogą również uznać, że koszt prowadzenia wstępnych prac, np. związanych z budową domu, czy też zakup materiałów na ten cel ze środków własnych kredytobiorcy, spełnia wymogi wkładu własnego. By tak się stało, powinniśmy potrafić udokumentować wydatki. Dlatego należy zbierać faktury, rachunki, paragony.

Mieszkanie jako wkład własny

Banki jako wkład własny potraktują też oczywiście zabezpieczenie na dodatkowej nieruchomości (np. kolejnym mieszkaniu), poprzez wpis hipoteki. Może być to nieruchomość należąca do kredytobiorcy, ale niekoniecznie. Może należeć do kogoś innego, choć niewykluczone, że instytucje finansowe będą oczekiwały przystąpienia takiej osoby do kredytu.

Kredyt hipoteczny a wkład własny. Jak udokumentować wkład własny do kredytu?

Wiesz już, w jaki sposób zgromadzić wkład własny. Kredyt hipoteczny wymaga także odpowiedniej dokumentacji wnoszonego kapitału. W zależności od wybranej formy wkładu własnego mogą to być m.in. takie dokumenty jak: 

• potwierdzenie przelewu na rachunek osoby, od której kupiliśmy nieruchomość,
• faktura od dewelopera z informacją, że wkład własny mieszkanie został opłacony lub potwierdzenie przelewu,
• akt notarialny z informacją o przekazaniu sprzedającemu pieniędzy w gotówce,
• udokumentowane wydatki na materiały budowlane tj. faktury, paragony, rachunki,
• akt własności działki,
• oświadczenie właściciela nieruchomości, która stanowi wkład własny (kredyt hipoteczny pod zastaw).

Co nie może być wkładem własnym?

Mniej pewnym „źródłem” zabezpieczenia, które może zastąpić wkład własny, są papiery wartościowe. Wszystko zależy od polityki banku i rodzaju papierów. Obligacje, zwłaszcza skarbu państwa, znacznie chętniej zostaną uznane za wkład niż na przykład akcje.

Zabezpieczeniem kredytu, które ma zastąpić kwotowy, wymagany wkład własny, nie mogą być natomiast elementy majątku ruchomego, takie jak biżuteria, dzieła sztuki, drogocenne kamienie itp.

W praktyce jednak wszystko zależy od polityki kredytowej banku. Pamiętajmy, że instytucji finansowej nie zależy stricte na tym, ile Kowalski wyłoży z własnej kieszeni przy zakupie mieszkania. Liczy się natomiast wskaźnik LtV (loan tu value), a więc stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. Jeśli zamiast/oprócz zadatku, który wpłacamy sprzedającemu, zabezpieczymy kredyt np. hipoteką na dodatkowej nieruchomości, wtedy wartość wskaźnika LtV drastycznie maleje, co oznacza, że kredyt jest dobrze zabezpieczony.

Kredyt na wkład własny

Kredyt hipoteczny z wkładem własnym nie może być także finansowany przez zaciągnięcie innego kredytu. Dla banku jest to dowód, że nie jesteś w stanie zaoszczędzić pieniędzy na zakup nieruchomości, więc uzyskane w ten sposób pieniądze nie są podstawą do ograniczenia ryzyka związanego z udzielonym zobowiązaniem.

Kiedy nie jest wymagany wkład własny?

Aby zaciągnąć kredyt, wkład własny jest zawsze wymagany. Jedynym sposobem, aby go nie płacić, jest udział w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (dawniej Mieszkanie bez wkładu własnego), w którym brakującą kwotę własną gwarantuje Bank Gospodarstwa Krajowego.

Wkład własny. Kiedy przelać pieniądze?

Kiedy płaci się wkład własny? Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego wkład własny powinien zostać wniesiony najpóźniej w momencie uruchomienia kredytu. W praktyce dzieje się to zazwyczaj wcześniej, np. przed wizytą u notariusza lub bezpośrednio przed nią, Potwierdzenie przekazania wkładu własnego sprzedającemu nieruchomość stanowi w przypadku większości ofert jeden z koniecznych warunków uruchomienia kredytu, a co za tym idzie wypłaty pierwszej transzy.

Wkład własny: podsumowanie

Starasz się o kredyt hipoteczny? Ile wkładu własnego musisz posiadać? Na mocy rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego minimalna wartość wkładu własnego w 2023 wynosi 20 proc. Jest to kwota, którą możesz wpłacić w gotówce lub wnieść w postaci zadatku od nieruchomości, środków w IKE i PPK, działki, zakupionych materiałów budowlanych lub zabezpieczenia hipotecznego dodatkowej nieruchomości. To dobry sposób, jeśli brakuje Ci gotówki, a posiadasz zdolność finansową, aby terminowo spłacić zobowiązanie. Wkładem własnym nie mogą być natomiast papiery wartościowe, kamienie szlachetne i inne elementy majątku ruchomego oraz pieniądze uzyskane z innej pożyczki.