Wskaźnik intensywności zabudowy - jak obliczyć?

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy?

Jeśli osoby planujące budowę domu zlecają stworzenie projektu budynku architektowi, niemal na pewno projekt będzie spełniał wszystkie normy, a inwestorzy otrzymają pozwolenie na budowę. W nieco innej sytuacji mogą natomiast znaleźć się osoby, które chcą wybudować dom z gotowego projektu. Konieczna może okazać się jego modyfikacja, m.in. właśnie ze względu na wskaźnik intensywności zabudowy.

Wskaźnik intensywności zabudowy to, zgodnie z art. 15 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej. Z kolei powierzchnia całkowita zabudowy to suma wszystkich kondygnacji budynków znajdujących się na terenie działki. Należy przy tym pamiętać, że do tej powierzchni wlicza się nie tylko parter czy pierwsze piętro budynku, ale także garaż, poddasze użytkowe czy nawet werandę, jeśli wychodzi poza kubaturę budynku. Upraszczając zatem - wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni budynków do powierzchni gruntów.

Wskaźnik intensywności zabudowy jest istotny, ponieważ projekt domu musi być dostosowany do warunków zabudowy. To oznacza, że wskaźnik dla danego projektu musi być równy lub wyższy minimalnemu wskaźnikowi, a jednocześnie nie może przekraczać maksymalnego wskaźnika. Obie wartości można znaleźć w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli z kolei z jakiegoś powodu nie ma MPZP dla danego terenu, wskaźnik musi zostać wpisany do decyzji o warunkach zabudowy.

Minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy

Jeśli chodzi o wskaźnik minimalnej intensywności zabudowy, to określa on, jaka jest najmniejsza możliwa intensywność zabudowy działki. Z kolei maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy to wartość, której nie można przekroczyć przy zabudowie danego terenu.

Zarówno maksymalny jak i minimalny wskaźnik intensywności zabudowy dla danego terenu jest ustalany w oparciu o szereg czynników. Urzędnicy biorą przy tym pod uwagę m.in. cechy charakterystyczne danego terenu, takie jak chociażby udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do możliwości utrzymania procesów środowiskowych na terenie, na którym występują. Dodatkowo na terenie, na którym znajduje się powierzchnia biologicznie czynna, postawienie trwałego budynku mieszkalnego jest niemożliwe.

Ustalenie minimalnego wskaźnika intensywności zabudowy jest ważne, ponieważ służy racjonalizacji zagospodarowania terenu i jednocześnie optymalizacji kosztów budowy elementów infrastruktury. Brak takiego wskaźnika mógłby spowodować nieopłacalność niektórych działań. Cel ustalania maksymalnego wskaźnika zabudowy jest jeszcze prostszy - chodzi o ochronę środowiska naturalnego przed zbyt dużą ingerencją. Brak maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy mógłby poskutkować tym, że część działek byłaby całkowicie zabudowana, co z kolei mogłoby być tragiczne w skutkach np. w kontekście susz i powodzi.

Intensywność zabudowy a normy prawne

Przy obliczaniu wskaźnika intensywności terenu konieczne jest przestrzeganie wymogów międzynarodowej Normy PN-ISO 9836:17, która określa sposoby mierzenia powierzchni.

Projekt domu musi uwzględniać wskaźnik intensywności zabudowy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (lub określonego w decyzji o warunkach zabudowy), by możliwe było otrzymanie pozwolenie na budowę domu. Z tego względu warto sprawdzić wskaźnik intensywności zabudowy na samym początku etapu planowania.

Jak zmienić wskaźnik intensywności zabudowy w projekcie?

Zmiana wskaźnika intensywności zabudowy nie jest możliwa. Jedyne co można zrobić, to adaptować gotowy projekt do podanego wskaźnika.

Wskaźnik powierzchni zabudowy a wskaźnik intensywności zabudowy

Zdarza się, że w kontekście wyznaczania wskaźnika intensywności zabudowy wspomina się również o innym parametrze - jest nim wskaźnik powierzchni zabudowy. Oba pojęcia, choć podobne, nie są tożsame.

Wskaźnik intensywności zabudowy to suma powierzchni wszystkich kondygnacji - niezależnie od tego, ile ich jest. To oznacza, że konieczne jest np. wliczenie zarówno powierzchni parteru, jak i piwnicy czy użytkowego poddasza. Każda kondygnacja jest liczona osobno. Istotna jest zatem wysokość zabudowy.

Z kolei wskaźnik powierzchni zabudowy określa jedynie stosunek powierzchni budynku do powierzchni działki. Nie ma przy tym żadnego znaczenia, jakiej wysokości jest budynek, czy ma piwnicę lub poddasze. Wysokość budynku nie jest zatem brana pod uwagę.

Przy rozróżnianiu pojęć i poszczególnych wskaźników warto pamiętać, że można też wyróżnić wskaźnik intensywności zabudowy netto i brutto. Wskaźnik intensywności zabudowy netto to stosunek całkowitej powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej. Wskaźnik brutto odnosi się natomiast również do obszaru uwzględniającego grunt np. pod budowę drogi.

Podsumowanie

Uwzględnienie wskaźnika intensywności zabudowy jest konieczne już na etapie projektu domu. Wskaźnika nie trzeba obliczać samodzielnie - powinien być podany w MPZP. Należy pamiętać, że niedostosowanie projektu do wskaźnika intensywności zabudowy poskutkuje brakiem pozwolenia na budowę.