Umowa przedwstępna sprzedaży działki

Zakup działki, podobnie jak zakup każdej innej nieruchomości, jest poważną inwestycją. Nie zawsze jednak zainteresowane strony mogą od razu przystąpić do realizacji transakcji. W takiej sytuacji niezbędna może się okazać umowa przedwstępna sprzedaży działki. Co powinna zawierać i o czym należy pamiętać?

Z tego artykułu dowiesz się:

• co to jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki,
• co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży działki,
• jakie są różnice między zadatkiem a zaliczką przy umowie przedwstępnej.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży działki?

Podobnie jak w przypadku zakupu mieszkania czy domu, możliwe jest podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży gruntu. To umowa, która zabezpiecza interesy obu stron; zawiera się ją przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży działki, jeśli z jakiegoś powodu strony nie mogą (lub nie chcą) sfinalizować transakcji od razu. Umowa ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej. 

Najczęściej umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawiera się w momencie, gdy nabywca chce sfinansować zakup kredytem hipotecznym; w takim wypadku zawarcie umowy przedwstępnej jest konieczne, by bank mógł wydać decyzję kredytową. Czasami przedwstępna umowa kupna-sprzedaży, zwłaszcza w przypadku kupna działki, jest zawierana w celu zyskania przez nabywcę czasu na dokładne zapoznanie się z warunkami danej ziemi.

W takim przypadku należy jednak zachować szczególną ostrożność, ponieważ co do zasady umowa przedwstępna kupna działki (lub jakiejkolwiek innej nieruchomości) zobowiązuje strony do zawarcia umowy ostatecznej. Tym samym należy sprecyzować w umowie, jakie czynniki zwalniają strony z obowiązku sfinalizowania transakcji.

Czytaj również: Jak znaleźć i sprawdzić numery działek?

Co daje umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki i kiedy warto o niej pomyśleć?

Jakie skutki wywołuje zawarcie umowy przedwstępnej? Wiele zależy od tego, czy zawarta została umowa ze skutkiem silniejszym, czy też ze skutkiem słabszym.

O umowie ze skutkiem silniejszym można mówić w sytuacji, gdy umowa przedwstępna została zawarta w takiej samej formie, w jakiej ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej - czyli de facto w momencie, gdy umowa przedwstępna zawarta jest w formie aktu notarialnego. W tym przypadku możliwe jest żądanie przymusowego zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. W razie niewykonania umowy przez sprzedawcę (czyli w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej), nabywca ma prawo wnieść do sądu pozew o zastąpienie oświadczenia woli drugiej strony wyrokiem sądu.

Jeśli sąd przychyli się do tego żądania, umowa zostaje uznana za zawartą w chwili uprawomocnienia się wyroku. W sytuacji, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może również ubiegać się o zapłatę odszkodowania z tytułu szkody poniesionej na skutek braku zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Co jednak jeśli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego? W takim przypadku mamy do czynienia z umową ze skutkiem słabszym. Jedynym roszczeniem przysługującym wtedy stronie, która nie ponosi winy za niezawarcie umowy przyrzeczonej, jest żądanie zapłaty odszkodowania. 

Z tego względu warto mieć na uwadze to, w jakiej formie zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży działki - i czy będzie ona odpowiadać formie właściwej umowie sprzedaży gruntu. 

Sprawdź również: Jak znaleźć właściciela działki? oraz Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki? 

Umowa przedwstępna sprzedaży działki: wzór

Wiele osób zastanawia się, jak powinna wyglądać przedwstępna kupna-sprzedaży działki - wzór zazwyczaj można bez przeszkód znaleźć w internecie. Warto jednak mimo tego wiedzieć, jakie elementy powinna zawierać taka umowa oraz jak dostosować znaleziony wzór do swoich potrzeb.

Obowiązkowe elementy umowy przedwstępnej zakupu działki

Zgodnie z przepisami prawa, umowa przedwstępna sprzedaży działki budowlanej (i jakiejkolwiek innej, w tym m.in. działki ROD czy działki rekreacyjnej) powinna zawierać kilka określonych elementów. Wśród nich są m.in.:

• data i miejsce zawarcia umowy,
• dane stron biorących udział w transakcji (imiona i nazwiska, numery PESEL, numery i serie dowodów osobistych, adresy zamieszkania),
• informacje dotyczące przedmiotu umowy (numer ewidencyjny działki, numer księgi wieczystej gruntu, adres administracyjny).

Oprócz tego w przedwstępnej umowie sprzedaży działki musi znaleźć się cena działki, oświadczenie sprzedającego potwierdzające, że jest on właścicielem działki i posiada tytuł prawny do nieruchomości, a także termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży czy wysokość zadatku (lub zaliczki) wpłacanego na poczet nabywanej działki. W umowie muszą się też znaleźć warunki, które muszą zostać spełnione, by doszło do ostatecznej transakcji oraz warunki wypowiedzenia umowy. 

Co istotne, umowa przedwstępna - niezależnie czy chodzi o zakup działki, mieszkania czy jakiejkolwiek innej nieruchomości - musi również zawierać istotne warunki umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego - w tym przypadku wybór formy zależy od uzgodnień między stronami. 

Sprawdź również: Kto może kupić działkę rolną?

Rodzaj działki a umowa przedwstępna kupna-sprzedaży

Na kształt umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży działki będzie mieć też wpływ rodzaj gruntu. Na przykład przy umowie przedwstępnej sprzedaży działki rolnej czy budowlanej istotna będzie informacja o przeznaczeniu ziemi. Podobny zapis warto umieścić zresztą również w przypadku działki rekreacyjnej. Z kolei przy zakupie działki niewydzielonej musi zawierać dodatkowe zapisy.

Przyszły nabywca powinien dopilnować, by w umowie znajdowała się informacja o tym, że przed podpisaniem właściwej umowy musi najpierw uprawomocnić się decyzja o podziale działki. Oprócz tego dobrze, jeśli w umowie przedwstępnej zakupu działki niewydzielonej znajdzie się informacja o ostatecznym terminie podziału. 

Umowa przedwstępna sprzedaży działki z zadatkiem czy z zaliczką?

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej istotne jest to, czy jest to przedwstępna umowa sprzedaży działki z zaliczką, czy z zadatkiem. Wysokość opłaty jest w tym przypadku - wbrew pozorom - kwestią drugorzędną; z perspektywy obu stron znacznie istotniejsze jest, czy dochodzi do wpłaty zadatku, czy zaliczki.

W przypadku zaliczki, jeśli umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, cała kwota jest zwracana niedoszłemu nabywcy - i z tego względu ten wariant jest znacznie korzystniejszy dla kupującego. Nieco inaczej wygląda kwestia ewentualnego zwrotu zadatku. Kupującemu zadatek przepada, jeśli do transakcji nie dojdzie z jego winy. Z kolei w przypadku gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z winy sprzedającego, nabywca może żądać kwoty równej dwukrotności wpłaconego zadatku. 

Sprawdź również: Uzbrojenie działki - jaka procedura i koszty? oraz Podatek od sprzedaży działki - ile wynosi?

Czy warto podpisać umowę przedwstępną kupna-sprzedaży?

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną kupna działki? Dla obu stron takie rozwiązanie jest szczególnie korzystne w sytuacji, gdy nabywca stara się o kredyt hipoteczny, którym ma zamiar sfinansować transakcję. Dzięki temu sprzedający wie, że znalazł już kupca (poza sytuacją, gdy kredyt ostatecznie nie zostanie przyznany), natomiast nabywca ma pewność, że właściciel gruntu nie zdecyduje się na zawarcie umowy z inną osobą. 

Umowa przedwstępna sprzedaży działki: podsumowanie

Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży działki ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia właściwej umowy sprzedaży gruntu. Powinna zawierać określone elementy, takie jak m.in. dane właściciela działki i przyszłego nabywcy, informacje dotyczące nieruchomości, potwierdzenie własności gruntu sprzedającego, termin zawarcia umowy przyrzeczonej czy istotne postanowienia ostatecznej umowy sprzedaży. Co do zasady zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży działki daje obu stronom pewność, że dojdzie do sfinalizowania transakcji; w umowie można jednak zawrzeć warunki jej wypowiedzenia. Skutki zawarcia umowy przedwstępnej będą też różnić się w zależności od formy, w jakiej została ona zawarta.