Podatki i opłaty przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Zakup mieszkania to inwestycja, której konsekwencje będziemy ponosić przez kilkanaście lat. To właśnie dlatego, przed zrealizowaniem transakcji należy poznać wszelkie opłaty i upewnić się, że jest ona w pełni bezpieczna. Zapytaliśmy Notariusza Bartosza Rajewicza z kancelarii KBSR Notariusze, jakie są podstawowe koszty notarialne w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie opłaty wiążą się z zakupem mieszkania na rynku wtórnym,
• co to jest i ile wynosi taksa notarialna,
• komu przysługuje zwolnienie z podatku przy zakupie nieruchomości,
• jaki jest podatek od zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym,
• ile wynosi PCC od mieszkania na rynku wtórnym.

Taksa notarialna

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za dokonanie przez niego czynności wymagającej jego udziału lub takiej, której strony zażyczyły sobie dokonać z udziałem notariusza. Jej maksymalna wysokość jest regulowana poprzez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Zależy ona od przede wszystkim od dwóch czynników: rodzaju czynności (np. sprzedaż mieszkania) oraz wartości przedmiotu danej czynności (np. wartość mieszkania). Część maksymalnych stawek ma charakter kwot stałych, a pozostała część liczona jest wg określonego i uzależnionego od wartości wzoru np.: przy wartości przedmiotu powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł (do powyższych kwot należy również doliczyć należny podatek VAT).

Wypisy aktu notarialnego

Wypisy aktu notarialnego to urzędowe kopie oryginału aktu notarialnego, który w obecności notariusza został przez strony podpisany. Wypisy potrzebne są do kilku celów. Po pierwsze są najważniejszym dowodem dokonania przez nas czynności prawnej i bycia właścicielem (np. sprzedaży mieszkania) honorowanym przez wszystkie urzędy i sądy.

Zastanawiasz się nad zakupem pierwszego mieszkania? Sprawdź mieszkania Warszawa rynek wtórny

Oprócz wypisów wydawanych stronom notariusz wydaje wypisy w celach urzędowych do takich urzędów jak: sądy, gminy, wydziały geodezji czy urzędy skarbowe celem dokonania wpisów w odpowiednich rejestrach lub kontroli danej transakcji.

Liczba tychże wypisów uzależniona jest najczęściej od rodzaju przedmiotu transakcji. Maksymalny koszt wypisów uzależniony jest od liczby jego stron i wynosi 6 zł + 23% VAT za 1 stronę.  To, czy weźmiemy i ile weźmiemy wypisów dla własnych celów, jest oczywiście naszym wyborem, choć trzeba pamiętać, że odebranie wypisu przy transakcji, jest zdecydowanie najszybszym i najłatwiejszym sposobem, a późniejsze jego zamówienie i odbiór może okazać się bardziej czasochłonne.

Nie mamy wyboru, jeśli chodzi o wypisy urzędowe, gdyż konieczność ich przygotowania i przesłania do odpowiednich urzędów wynika z przepisów.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatek od czynności cywilnoprawnych jest podatkiem od transakcji dokonywanej w formie aktu notarialnego, który jest naliczany, pobierany od strony przy zawarciu danej umowy i odprowadzany przez notariusza do urzędu skarbowego. Jego wysokość jest ustalana na podstawie rodzaju czynności prawnej oraz w oparciu o podaną przez strony czynności wartość rynkową przedmiotu danej transakcji.

Stoisz przed decyzją o zakupie mieszkania? Sprawdź mieszkania Kraków sprzedaż

Dla przykładu - transakcja polegająca na sprzedaży mieszkania podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, w wysokości 2% wartości mieszkania. Podatek ten jest regulowany ustawą z dnia 9 września 2000 roku, o podatku od czynności cywilnoprawnych, która 26 maja 2023 roku została znowelizowana. W myśl nowych przepisów przewiduje sytuacje, w których nabywca jest zwolniony z podatku lub wręcz przeciwnie - zapłaci go więcej. Co dokładnie się zmieniło. 

Przeczytaj również: Podatek od nieruchomości: jaka wysokość, od czego zależy?

Zwolnienie z podatku PCC przy zakupie nieruchomości

Zgodnie z nowelizacją obowiązek zapłaty podatku PCC został zniesiony dla osób, które kupują swoją pierwszą nieruchomość. Zmiana obowiązuje od 31 sierpnia 2023 roku. Termin wprowadzenia nowych przepisów zbiega się w czasie wprowadzenia programu Bezpieczny kredyt 2 procent. Oba rozwiązania mają pomóc młodym Polakom sfinansować swoje pierwsze mieszkanie lub dom. Z ulgi mogą także skorzystać osoby, które posiadają prawo współwłasności nie więcej niż 50% dla nieruchomości nabytej drogą dziedziczenia. Ta sama nowelizacja podnosi podatek PCC dla osób, które kupują szóstą i kolejną nieruchomość. Przepisy podwyższają go do 6%. Podwyższona stawka będzie obowiązywać od 1 stycznia 2024 roku.

Opłaty sądowe

Opłaty sądowe to (w przypadku obrotu nieruchomościami) opłaty należne sądowi wieczystoksięgowemu za dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych, które nalicza, pobiera od strony przy zawarciu danej umowy i odprowadza do sądu notariusz. Wysokość tych opłat zależy od rodzaju wpisów w księgach wieczystych i co do zasady jest stała. Dla przykładu wpis nowego właściciela to opłata 200 zł, w tej samej wysokości jest opłata za wpis hipoteki. 

Jeszcze nie wiesz, na jaką nieruchomość się zdecydować? Sprawdź oferty mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu

Koszty dodatkowe

Dodatkowe koszty, które mogą wystąpić przy wizycie u notariusza, wiążą się co do zasady z wyborem przez strony różnego rodzaju zabezpieczeń czy rozwiązań prawnych, które w danej transakcji będą mieć miejsce, a które często nie są niezbędne do jej przeprowadzenia, a służą na przykład wzmocnieniu jej bezpieczeństwa.

Przykładowo są to koszty związane ze skorzystaniem z depozytu notarialnego do zabezpieczenia środków na zapłatę ceny sprzedaży, koszty ustanowienia zabezpieczeń w postaci hipoteki, praw pierwokupu, odkupu etc.

Przykładowe wyliczenia kosztów dla zakupu mieszkania na rynku wtórnym z Księgą Wieczystą na kredyt hipoteczny: 

* taksa notarialna nie uwzględnia ustanowienia hipoteki – jest to osobna czynność notarialna, płatna dodatkowo, uwzględnia natomiast opłatę za złożenie wniosku w systemie E-KW

** podatek od czynności cywilnoprawnych nie uwzględnia ustanowienia hipoteki – jest on obliczany od kwoty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i wynosi 19 zł, gdy wysokość zabezpieczanej wierzytelności jest nie do końca ustalona (kredyt, odsetki, opłaty dodatkowe, które nalicza bank) lub 0.1% od wysokości zabezpieczanej wierzytelności, jeśli jest ona stała

Opłaty na rynku wtórnym: podsumowanie

Zanim ostatecznie podejmiemy decyzję o zakupie własnego M, powinniśmy dokładne przeanalizować wszystkie opłaty. Ustalając budżet na zakup wymarzonej nieruchomości, należy wziąć pod uwagę nie tylko jej ostateczną cenę, ale i koszty okołotransakcyjne, których opłaty notarialne stanowią znaczną część. Na cenę inwestycji składa się także podatek od czynności cywilnoprawnych. Standardowo wynosi on 2%. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy umowa kupna-sprzedaży dotyczy pierwszej nieruchomości. Wówczas nabywca jest zwolniony z tego zobowiązania. Wyższy podatek zapłacą za to inwestorzy, którzy nabywają szóstą lub kolejną nieruchomość z rynku wtórnego. W tym przypadku danina zostanie podniesiona do 6%.