Jak kupić mieszkanie w Warszawie?

Rynek nieruchomości w stolicy jest uznawany za największy, najdroższy i najtrudniejszy w kraju. Rosnący popyt na zakup własnego M sprawia, że cena mieszkania w Warszawie rośnie, a same lokale szybko znikają z rynku. Jak kupić mieszkanie w Warszawie? Warto zacząć od zdobycia podstawowych informacji o rynku nieruchomości w tym mieście.

Z tego artykułu dowiesz się:

• w których dzielnicach są najtańsze, a w których najdroższe mieszkania,
• jak tanio kupić mieszkanie w Warszawie (i czy to w ogóle możliwe),
• czym kierować się przy zakupie mieszkania dla siebie, a czym – przy kupnie nieruchomości pod wynajem.

Gdzie kupić mieszkanie w Warszawie – gdzie najtaniej, gdzie najdrożej?

Średnia cena mieszkania w Warszawie przekroczyła już 14 000 zł za mkw. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że średnia cena ofertowa dla rynku wtórnego w II kwartale 2023 r. wyniosła 14 316 zł za mkw., natomiast dla rynku pierwotnego – ok. 13 713/mkw. Co istotne, często M na rynku wtórnym jest droższe niż na rynku pierwotnym, na co wpływa przede wszystkim świetna lokalizacja. Ceny mieszkań na sprzedaż w Warszawie rozpoczynają się w tym momencie od ok. 8 tys./mkw., a kończą nawet na 25 tys. zł/mkw.

Rekordzistą cenowym jest warszawskie Śródmieście, gdzie za mkw. płaci się od ok. 10 do nawet 25 tys. zł. Drugi na liście najdroższych mieszkań na sprzedaż w Warszawie okazuje się Żoliborz – cena za mkw. lokalu mieszkalnego w tej dzielnicy może przekroczyć nawet poziom 19 tys. zł. Do droższych dzielnic zaliczyć można również Mokotów, Pragę-Północ,  Bielany oraz Wolę.

Chcesz kupić mieszkanie bez wychodzenia z domu? Zobacz poradnik o tym, jak kupić mieszkanie przez internet. 

Tanie mieszkanie w Warszawie znajdziemy w Rembertowie oraz w Wesołej – własne M można tu kupić już za ok. 8 tys. zł/mkw (w przypadku rynku wtórnego). Do tańszych dzielnic możemy zaliczyć jeszcze Białołękę i Wawer. Droższe są już Targówek oraz Praga-Południe, gdzie ceny coraz częściej rozpoczynają się od 9-10 tys. za mkw.

fot. Darek Kołakowski

Mieszkanie w Warszawie: rynek wtórny czy pierwotny?

Rynek wtórny potrafi być droższy od pierwotnego. Z taką sytuacją spotkamy się w Śródmieściu, na Woli, Mokotowie, Targówku, Ursynowie, Żoliborzu. Przyczyną jest lokalizacja – albo prestiżowa, albo blisko metra. Największy wybór mieszkań na sprzedaż w Warszawie z rynku wtórnego znajdziemy właśnie w powyższych dzielnicach. Mokotów, Ursynów czy Wola mogą pochwalić się również bogatą ofertą nowych lokali. Mieszkania w Warszawie z rynku pierwotnego buduje się też na Pradze-Północ, Białołęce, Pradze-Południe czy Bielanach.

Rynek wtórny nad pierwotnym ma często przewagę lokalizacyjną. Rozbudowana infrastruktura miejska i atrakcyjna cena to również czynniki decydujące o zakupie używanego mieszkania na sprzedaż w Warszawie. Rynek wtórny  jest częstym wyborem osób chcących od razu wprowadzić się do kupionego M.

Jednak sporym minusem może być remont nieruchomości. Wliczając go w cenę, mieszkania na sprzedaż w Warszawie z rynku wtórnego okazują się często droższe od tych z pierwotnego, np. na Woli czy Ursynowie. Dodajmy do tego brak uregulowanych gruntów, wielką płytę, brak parkingów i ogólny problem z parkowaniem na warszawskiej Woli czy w Śródmieściu. Trzeba również doliczyć podatek PCC (wyjątkiem są przypadki, gdy kupujemy swoje pierwsze M - wówczas podatek nie obowiązuje). 

Mieszkania w Warszawie z rynku pierwotnego to zazwyczaj wybór między dużymi osiedlami na obrzeżach a pojedynczymi wysokimi blokami w centrum i okolicach. Posiadają one wiele udogodnień, w tym parkingi, windy, monitoring. Warto pamiętać, że mieszkania w Warszawie z rynku pierwotnego znikają błyskawicznie, nawet pomimo wysokiej ceny. Najwięcej lokali kupują inwestorzy – pod wynajem lub odsprzedaż.

Do ceny nowego M trzeba doliczyć koszt wykończenia mieszkania. Rynek pierwotny wiąże się też z dłuższym czekaniem na klucze – obecnie w Warszawie kupuje się tzw. dziurę w ziemi. Z powodu problemów z tanią siłą roboczą deweloperom i firmom wykończeniowym zdarzają się opóźnienia.   

Gdzie warto kupić mieszkanie w Warszawie: centrum czy obrzeża miasta?

Centrum Warszawy dominuje pod kątem ofert pracy, rozrywki czy edukacji. Funkcjonuje tu świetnie rozwinięta komunikacja miejska, jak również bardzo bogate zaplecze usługowo-handlowe. Minusami są korki, smog, hałas czy ilość ludzi. Bardzo ciasna zabudowa w niektórych miejscach sprawia, że nie każdy będzie się tu czuł dobrze.

Na obrzeżach, np. Białołęce czy Rembertowie, występuje wiele terenów zielonych. Plusy to tanie mieszkania oraz ilość usług i sklepów, ale brakuje miejsc rekreacyjnych i lepszej komunikacji z centrum. Targówek, Bemowo czy bliską Białołękę „ratuje” obecność obwodnicy, na dwóch pierwszych powstaje również metro. Jednak mimo SKM-ki potrzebna jest lepsza komunikacja centrum z Rembertowem czy Wawrem. Plusem może być rozbudowa placówek edukacyjnych.

Gdzie kupić nowe mieszkanie w Warszawie?

Wybór między centrum i obrzeżami zależy głównie od kupującego. Jeśli szuka on mieszkania w Warszawie dla siebie i rodziny, atrakcyjniejsze będą obrzeża, gdzie np. łatwiej zapisać dzieci do żłobków. Peryferyjne dzielnice Warszawy są również znacznie spokojniejsze, mniej hałaśliwe i bezpieczniejsze. Jedynym problemem może być dojazd do pracy – wiele zależy jednak od tego, w jakiej dzielnicy ktoś pracuje, a także – w jakim trybie (np. czy jest to praca wyłącznie stacjonarna, czy może też hybrydowa lub zdalna). Nie da się również ukryć, że osoby, które zastanawiają się jak kupić tanie mieszkanie w Warszawie, powinny szukać właśnie na obrzeżach, gdzie ceny nieruchomości są niższe. Co więcej, często to właśnie w takich dzielnicach można łatwiej kupić mieszkanie o większym metrażu. Jeśli zatem szukasz nieruchomości na sprzedaż w Warszawie i chcesz ją kupić z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych, lepszym wyborem mogą okazać się dzielnice oddalone nieco od centrum.

Zastanawiasz się nad nowym budownictwem? Sprawdź mieszkania na sprzedaż w Warszawie z rynku pierwotnego!

Gdzie kupić mieszkanie pod wynajem w Warszawie?

Mieszkanie w Warszawie pod inwestycję to przede wszystkim wybór centrum i okolic. Osoby chcące szybko dojechać w każdą stronę miasta, a także skorzystać z dużej ilości miejskiej rozrywki, również zazwyczaj preferują centrum. Kupując mieszkanie pod wynajem w Warszawie, warto również zwrócić uwagę na bliskość ośrodków akademickich – dużą grupę najemców stanowią bowiem studenci. Nie da się jednak ukryć, że wybór centralnych dzielnic z pewnością będzie wiązać się z wyższymi kosztami. Jeśli jednak chcesz kupić mieszkanie na wynajem w Warszawie, musisz liczyć się z wysokimi cenami nieruchomości bliżej centrum.

Porównaj ceny! Sprawdź mieszkania na wynajem w Warszawie!

Jak kupić mieszkanie w Warszawie: podsumowanie

Gdzie najlepiej kupić mieszkanie w Warszawie? Rynek pierwotny czy wtórny? Po zapoznaniu się z powyższymi informacjami z pewnością nieco łatwiej odpowiedzieć sobie na te pytania. Znalezienie mieszkania na sprzedaż w Warszawie w dobrej lokalizacji i cenie to sztuka, która wymaga cierpliwości, ale też szybkiej reakcji na zmieniające się trendy na rynku.