Wykończenie mieszkania - co musisz o nim wiedzieć?

Każdy kupujący nieruchomość na rynku wtórnym i pierwotnym choć raz zetknął się z wyrażeniem - standard wykończenia mieszkania. W ofertach poszczególnych firm deweloperskich pojawiają się określenia informujące o wykończeniu mieszkania „pod klucz” lub w standardzie deweloperskim. Czym się od siebie różnią? Jakie są ich wady i zalety?

Przygotowaliśmy kompleksowy poradnik, po przeczytaniu którego, wykończenie mieszkania nie będzie miało przed Wami żadnych tajemnic.

Zakup mieszkania - formalności

Zakupowi mieszkania towarzyszy podpisanie setek różnego typu dokumentów. Umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna i wnioski kredytowe to tylko niektóre z nich. Po wybraniu wymarzonego lokalu w inwestycji, która spełniła nasze wymagania, należy zastanowić się nad wykończeniem mieszkania. Firmy z branży deweloperskiej oferują swoim klientom różnego typu pakiety wykończenia nieruchomości. Standard wykończenia zostaje drobiazgowo opisany w umowie podpisywanej pomiędzy firmą deweloperską a kupującym dany lokal.

Nie istnieje jedna definicja standardu wykończenia nieruchomości, która byłaby tożsama dla wszystkich inwestycji deweloperskich w danym mieście czy kraju. W dokumencie zwanym potocznie standardem nieruchomości zawarte są szczegółowe informacje na temat prac, które deweloper lub firma z nich współpracująca muszą wykonać przed przekazaniem lokalu kupującemu.

Stan deweloperski

Stan deweloperski to opcja najchętniej wybierana przez klientów dokonujących transakcji na rynku nieruchomości. Do niedawna ponad 90% nowych mieszkań było sprzedawanych w stanie deweloperskim. Czym charakteryzuje się ten rodzaj wykończenia?

Stan deweloperski to określenie informujące, że dany lokal mieszkaniowy, dom lub lokal usługowy został przygotowany do wykończenia. Nie istnieje jedna definicja stanu deweloperskiego. Szukając mieszkania i rozważając potencjalnie korzystne oferty, warto dogłębnie przeanalizować ofertę dewelopera i sprawdzić zakres prac, które bierze na siebie wykonawca inwestycji. W komfortowej sytuacji są osoby, którzy decydują się na zakup mieszkania w stanie deweloperskim, znajdującym się w gotowej inwestycji. Wizyta na jej terenie ze specjalistą z branży budowlanej pomoże nam wycenić zakres prac, które pozostały do wykonania i bezbłędnie określić całkowite koszta zakupu lokalu.

W całej Europie sprzedawane są mieszkania wykończone w stanie pod klucz lub w stanie surowym. Pośrednia opcja raczej nie jest oferowana na rynku. Przez wysokie ceny mieszkań w Polsce, deweloperzy wprowadzili do obrotu lokale przeznaczone do samodzielnego wykończenia. Miało to sprzyjać dostępności mieszkań z rynku pierwotnego dla przeciętnego Kowalskiego i korzystnie wpływać na ich ceny. Mimo wzrostu poziomu życia, mieszkania wykończone w stanie deweloperskim cieszą się niesłabnącą popularnością wśród inwestorów.

Stan deweloperski – zakres prac

Mimo że stan deweloperski nie jest do końca precyzyjnym pojęciem, możemy mówić o pewnych ramach, w których mieści się większość mieszkań z rynku pierwotnego. Kupując mieszkania wykończone w standardzie deweloperskim, możemy liczyć na pełne rozprowadzenie instalacji oraz wykonanie tynków i wylewek. W każdym mieszkaniu w stanie deweloperskim montowane są także okna wraz z parapetami, drzwi wejściowe oraz ocieplenia skosów  - w przypadku lokali na poddaszu.

Prawo budowlane wymusza na wykonawcach montaż gniazdek elektrycznych. Bez bez ich instalacji nie byłoby możliwe przeprowadzenie odbioru technicznego lokalu. Wielu kupujących może liczyć także na zakup nieruchomości z zamontowanymi grzejnikami.

Popularną opcją jest również biały montaż. Wielu deweloperów nieco rozszerza zakres wykończenia w stanie deweloperskim, by zainteresować swoją ofertą większą grupę potencjalnych nabywców lokali w jego inwestycji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości warto dokładanie przeanalizować poszczególne oferty.

Sprawdź również, jak powinno wyglądać mieszkanie dla osoby starszej

Stan "pod klucz"

Zakup mieszkania w stanie „pod klucz” to nic innego, jak transakcja dotycząca lokalu, do którego możemy wprowadzić się bezpośrednio po podpisaniu wszystkich formalności. Co istotne i warte podkreślenia – przeprowadzka nie będzie wymagała od nas żadnych nakładów finansowych.

Zmiany zachodzące na rynku nieruchomości sprawiają, że mieszkania w stanie „pod klucz” cieszą się coraz większą popularnością wśród kupujących. Patrząc na rynek nieruchomości w państwach zachodnich, możemy przypuszczać, że popyt na mieszkania gotowe do wprowadzenia będzie systematycznie rósł.

Stan „pod klucz” – co obejmuje?

Standardowo przyjmuje się, że w mieszkaniu w stanie „pod klucz” wykonane zostały wszystkie instalacje, a na ścianach położono tynki. W lokalach wykończonych w standardzie pod klucz wykonywany jest biały montaż, czyli podłączone zostały urządzenia sanitarne takie jak sedes, wanna, umywalka, bidet i brodzik często wraz z armaturą. Biały montaż obejmuje również montaż baterii kuchennych wraz ze zlewozmywakiem.

W mieszkaniach w stanie „pod klucz” montowane są grzejniki, parapety, drzwi wewnętrzne oraz zewnętrzne. W lokalu położone są - zgodne ze specyfikacją - podłogi (w zależności od zakresu mogą by to parkiety, panele lub terakota). Wybierając standard wykończenia pod klucz, możemy liczyć również na montaż gniazdek elektrycznych i kontaktów. Posiadacze balkonów mogą z kolei liczyć na ich wykończenie, w tym montaż barierek.

Stan „pod klucz” – pakiety

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego i decydując się na zlecenie wykończenia mieszkania w standardzie „pod klucz” - zgodnie z wybranym pakietem dewelopera zwykle mamy do wyboru od dwóch do trzech opcji. W przypadku inwestycji o podwyższonym standardzie coraz częściej wybieramy styl, w jakim ma zostać wykończony dany lokal.

Najpopularniejsze opcje, oferowane przez deweloperów to: pakiety podstawowe, rozszerzone oraz premium. Wykończenie mieszkania zgodnie ze specyfikacją poszczególnych pakietów może różnić się klasą użytych materiałów oraz zakresem prac, które zostaną wykonane przez ekipę remontową, współpracującą z danym deweloperem.

Stan deweloperski a stan „pod klucz” - wady i zalety

Stan deweloperski zalety:

• idealne dopasowanie aranżacji wnętrza do własnych potrzeb,
• pełen wpływ na wybór rodzaju i klasy materiałów wykończeniowych,
• obniżenie kosztów przez samodzielne przeprowadzenie części prac.

Stan deweloperski wady:

• w zakupionym lokalu nie można zamieszkać od zaraz,
• prace wykończeniowe i wybór materiałów wykończeniowych wymagają pracy,
• postęp prac ekipy wymaga ciągłego nadzoru.

Stan „pod klucz” zalety:

• lokal gotowy do wprowadzenia się,
• oszczędność czasu i nerwów,
• wykończenie lokalu zgodnie ze sztuką i obowiązującymi trendami.

Stan „pod klucz” wady:

• wysoka cena pakietu wykończenia wnętrza,
• ograniczony wpływ na styl, w jakich zostanie zaaranżowane mieszkanie,
• brak możliwości zoptymalizowania kosztów wykończenia nieruchomości.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania?

Kluczowym wyznacznikiem ceny wykończenia mieszkania w stanie pod klucz jest zakres pakietu, jaki wybierzemy. Ceny materiałów, ich jakość oraz czas potrzebny na zaaranżowanie przestrzeni bezpośrednio wpływają na cenę, którą zapłaci klient. Średnie ceny pakietów, oferowanych przez deweloperów na rodzimym rynku, wahają się w granicach 490-1200 zł/m2.

Co warte podkreślenia, nie uwzględniamy promocji czasowych oraz niepełnych wersji pakietów. Może się zdarzyć, że cena pakietu może spaść nawet do niecałych 300 zł za metr kwadratowy, co przy szerokim zakresie przeprowadzonych prac może wydawać się naprawdę okazyjną ofertą.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania na własną rękę? Czy warto kupić pakiet u firmy deweloperskiej? Decydując się na zakup mieszkania w stanie pod klucz, z większych wydatków, pozostanie nam zakup mebli i drobnych elementów wyposażenia łazienki oraz kuchni. Wybierając taką opcję, oszczędzamy sporo czasu, który normalnie musielibyśmy poświęcić na remont mieszkania. To opcja nieco droższa od zakupu mieszkania w stanie deweloperskim, jednak zdecydowanie warta rozważenia.

Odbiór techniczny mieszkania

Przed wyborem odpowiedniego pakietu od dewelopera należy zapoznać się ze specyfikacją techniczną materiałów używanych w danym standardzie. Nie bójmy się pytać i prosić dewelopera o udostępnienie konkretnych informacji i wgląd do dokumentacji. Odbiór techniczny mieszkania przebiegnie znacznie sprawniej, jeśli będziemy mieli w ręku dokument, który potwierdzi zakres prac oraz specyfikację użytych materiałów wykończeniowych.

Podczas odbioru mieszkania warto skorzystać z pomocy profesjonalisty. Uchroni nas to przed niedopatrzeniami i problemem z reklamacją któregoś ze składników pakietu w przyszłości.

Stan surowy

Trzeci typ wykończenia nieruchomości, który chcemy przybliżyć, to stan surowy. Mówiąc o stanie surowym mamy do czynienia z domem jednorodzinnym lub budynkiem w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, którego konstrukcja została ukończona i okryta dachem.

Stan surowy otwarty

Dom w stanie surowym otwartym ma wykonane fundamenty oraz wszystkie ściany nośne, działowe i stropy. W budynku ukończono więźbę dachową i wykończono ją wybranym pokryciem. W budynku innym niż parterowy zostały zbudowane schody betonowe, łączące wszystkie kondygnacje. Ekipa budowlana wykonała także wszystkie kominy wentylacyjne oraz komin dymowy. Dom w stanie surowym otwartym nie posiada drzwi zewnętrznych, okien oraz bram garażowych. Warto wspomnieć, że inwestycja na tym etapie musi zostać zabezpieczona przed niekorzystnym działaniem czynników atmosferycznych.

Stan surowy zamknięty

Kolejnym etapem prac budowlanych jest stan surowy zamknięty. W budynku montowane są okna i drzwi zewnętrzne, podobnie jak brama garażowa. Wszystkie otwory są zabezpieczone w sposób trwały. Dom nie wymaga dodatkowej ochrony przed czynnikami zewnętrznymi np. intensywnymi opadami deszczu.

Stan surowy zamknięty a stan deweloperski

Większość transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym dotyczy mieszkań w stanie deweloperskim. Czy warto szukać nieruchomości, która znajduje się na etapie stanu surowego zamkniętego? Wszystko zależy od opłacalności całej transakcji. Dla uproszczenia przyjmuje się, że stan surowy zamknięty to mniej więcej 50% pełnych kosztów związanych z budową i wykończeniem domu.

W przypadku mieszkań w stanie deweloperskim musimy liczyć się z koniecznością dopłat. W przypadku standardu oferowanego przez deweloperów większa ilość prac została już wykonana, jednak nadal nie jest to mieszkanie gotowe do wprowadzenia. W przypadku nieruchomości w stanie deweloperskim wykonano około 75% prac wykończeniowych.

Wiele osób zastanawia się nad różnicami między staniem surowym zamkniętym a deweloperskim, szukając najbardziej opłacalnej opcji. Sukces całej transakcji i ostateczny koszt związany z wykończeniem domu lub mieszkania zależy od wielu czynników. Z reguły jednak zakup nieruchomości z wykończeniem w standardzie deweloperskim będzie niższy, niż w stanie surowym.

Nieco inaczej sytuacja przedstawia się przy zakupie mieszkania pochodzącego z tzw. „drugiej ręki”. Sprawdźmy, jakie rozwiązania związane z wykończeniem, dostępne są na rynku wtórnym.

Wysoki standard

Osoby operujące wysokimi budżetami mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania o podwyższonym standardzie. Wysoki standard to prężnie rozwijająca się gałąź na wtórnym rynku nieruchomości. Mieszkania z tej kategorii położone są w dogodnych lokalizacjach. Doskonały widok z okna, świetne położenie na mapie miasta czy udogodnienia w postaci basenu, siłowni, efektownie wykończone części wspólnych budynku – to cechy mieszkań wykończonych w wysokim standardzie.

Na wysoki standard przekłada się szereg czynników, które czynią ofertę bardziej atrakcyjną od konkurencyjnych propozycji. W przypadku mieszkań wykończonych w wysokim standardzie możemy mówić o materiałach wysokiej klasy użytych w procesie budowlanym i wykończeniowym.

Określenie wysoki standard często odnosi się do budynków projektowanych jako energooszczędne i ekologiczne. Wybierając apartament o podwyższonym standardzie, położony w centrum dużego miasta możemy liczyć na stolarkę okienną i drzwiową o dobrych parametrach izolacji akustycznej oraz termicznej. Nad bezpieczeństwem mieszkańców osiedli klasy premium czuwa wykwalifikowana ochrona. Kontrola wejść i monitoring również świadczą, że mamy do czynienia z nieruchomością o podwyższonym standardzie.

Metr kwadratowy mieszkania o podwyższonym standardzie może kosztować nawet o kilkadziesiąt procent więcej niż zwykłego mieszkania pozbawionego luksusowych udogodnień.

Średni standard

Mieszkania dostępne na rynku wtórnym dzielimy na trzy podstawowe kategorie: wysoki standard, do wprowadzenia oraz do remontu. W przypadku mieszkań w średnim stanie często możemy liczyć na ciekawe propozycje w przystępnych cenach za metr kwadratowy. Takie mieszkania mogą wymagać delikatnego odświeżenia lub przeprowadzenia prac remontowych. Lokal z drugiej ręki może zostać odmalowany, a po przeprowadzeniu podstawowych prac będzie nadawał się do wprowadzenia.

Niski standard

Mieszkanie do remontu może być położone w budynku, który jest użytkowany przez dziesięciolecia. Doprowadzenie takiego lokalu do stanu, o jakim marzymy, może wiązać się ze znacznymi kosztami. Wśród mieszkań do remontu znajdziemy najwięcej okazji, a cena za metr kwadratowy mieszkania z pewnością będzie korzystniejsza, niż w przypadku mieszkań wykończonych w wysokim standardzie lub przeznaczonych jedynie do odświeżenia.

Podczas remontu mieszkania w tzw. niskim stanie, możemy spotkać liczne niespodzianki. Budownictwo PRL stawiało raczej na ilość niż jakość oddawanych budynków mieszkalnych. Ściany i podłogi mogą wymagać wyrównania, a sam układ pomieszczeń mieszkań w budynkach wykonanych z wielkiej płyty, może pozostawiać wiele do życzenia.

 

Decydując się na zakup nieruchomości, warto dokładnie przeanalizować oferty zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Każda z przedstawionych możliwości ma swoje zalety i dopiero po przeliczeniu całkowitych kosztów przekonamy się, która propozycja będzie dla nas najbardziej opłacalna.