Zaliczka i zadatek na rynku nieruchomości

Większość osób ma do czynienia z zaliczką i zadatkiem dopiero w momencie kupowania mieszkania. Z tego względu warto wiedzieć, które rozwiązanie jest korzystniejsze - zwłaszcza dla osoby nabywającej nieruchomość.

Zaliczka na rynku nieruchomości

Zaliczka, podobnie jak zadatek, stanowi zabezpieczenie przed dokonaniem transakcji. Warto jednak zdawać sobie sprawę z faktu, że zaliczka nie zabezpiecza tak szerokich praw jak zadatek, choć jej niewątpliwą zaletą jest prostsza forma.

Zaliczka na mieszkanie

Zaliczka nie chroni obu stron w ten sam sposób - i jest zdecydowanie korzystniejsza dla sprzedającego mieszkanie. W przypadku odstąpienia od umowy w momencie, gdy nie została jeszcze podpisana ostateczna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, zaliczka podlega zwrotowi - i nic ponadto, nawet, jeśli do sprzedaży nie doszło z winy właściciela nieruchomości. Dla kupującego korzystne jest natomiast to, że nawet jeśli transakcja ostatecznie nie zostanie zrealizowana z jego winy, to i tak przysługuje mu zwrot wpłaconych pieniędzy, ponieważ zaliczka zawsze podlega zwrotowi. Nie ma przy tym znaczenia, z czyjej winy transakcja nie dojdzie do skutku.

Zaliczka przy kredycie hipotecznym

Ze względu na fakt, że zaliczka podlega zwrotowi, jeśli nie dojdzie do sfinalizowania transakcji kupna-sprzedaży, potencjalni nabywcy ubiegający się o kredyt hipoteczny powinni wybrać (o ile to możliwe) właśnie zaliczkę. Jeśli bank nie przyzna im kredytu, nie stracą środków. Jednocześnie dla sprzedającego wpłacenie zaliczki przy podpisaniu umowy przedwstępnej to znak, że potencjalny nabywca poważnie podchodzi do transakcji - i jeśli tylko bank udzieli mu kredytu, sprzedaż najprawdopodobniej dojdzie do skutku.

Zadatek na rynku nieruchomości

Największa różnica między zaliczką a zadatkiem dotyczy zwrotu wpłaconych środków oraz kwestii wykonania umowy przyrzeczonej. Zadatek jest uznawany za lepsze zabezpieczenie realizacji umowy przyrzeczonej.

Zadatek na mieszkanie

Zadatek jest instytucją uregulowana przez przepisy. Zadatek od zaliczki różni zatem też to, że zaliczka nie jest uregulowana prawnie (w przeciwieństwie do zadatku). Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, jeżeli nie ma odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, to w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek. Jeśli to sprzedający nie wykonał umowy, musi przygotować się do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W sytuacji, gdy sprzedający odmawia zwrotu w podwójnej wysokości, strona, która wpłaciła zadatek, może dochodzić swoich roszczeń przed sądem. Ma na to 10 lat, zanim roszczenie ulegnie przedawnieniu.

Warto jednocześnie wiedzieć, że nie zawsze strona, która wpłaciła zadatek, może żądać dwukrotności tej kwoty. Chodzi o sytuacje, gdy:

• żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za to, że umowa przyrzeczona nie została zrealizowana,
• obie strony są odpowiedzialne za to, że transakcja nie doszła do skutku,
• umowa zostanie rozwiązana przez obie strony na mocy postanowienia sądowego.

W każdej z trzech wymienionych wyżej sytuacji wpłacony zadatek jest zwracany w tej samej kwocie, w której został wpłacony. Warto również wiedzieć, że kodeks cywilny określa termin ważności zadatku. Roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta.

Zadatek przy kredycie hipotecznym

O ile przy kredycie hipotecznym ewentualny zwrot zaliczki nie jest problematyczny, o tyle przy zadatku, gdy umowa nie dojdzie do skutku z powodu braku wystarczającej zdolności kredytowej, sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana. Wiele zależy od tego, jakie ustalenia strony poczyniły w umowie przedwstępnej. 

Co do zasady, niedoszły nabywca, który uiścił zadatek, a który jednocześnie odstępuje od umowy ze względu na brak możliwości sfinansowania transakcji (czyli nieudzielenie przez bank kredytu), traci zadatek. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy w umowie przedwstępnej znajdzie się specjalna klauzula, zgodnie z którą zadatek będzie podlegał zwrotowi w razie nieprzyznania przez bank kredytu. Warunkiem zawsze jest jednak to, by strona wpłacająca zadatek dołożyła wszelkich starań, by taki kredyt otrzymać.

Jaka wysokość zadatku i zaliczki?

Kwota pieniężna zaliczki lub zadatku nie została uregulowana w przepisach. Tym samym to strony uzgadniają, ile zaliczka czy zadatek powinny wynosić. Zazwyczaj jednak przyjmuje się, że zadatek wynosi 10 proc. wartości nieruchomości. Zaliczka z kolei jest najczęściej nieco mniejsza - i na ogół wynosi kilka tysięcy złotych.

Zaliczka a zadatek - najważniejsze różnice

Najważniejsza różnica między zadatkiem a zaliczką jest taka, że jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka zawsze zwracana jest stronie, która ją wpłaciła. Z kolei zadatek może zostać zachowany przez stronę, która go przyjęła - jeśli to nie z jej winy nie doszło do sfinalizowania transakcji. Dodatkowo zaliczka zawsze zwracana jest w tej samej kwocie, w której została przyjęta. Otrzymany zadatek może być zwrócony w kwocie dwukrotnie wyższej.

Należy jednocześnie pamiętać, że zarówno w przypadku zadatku jak i zaliczki, gdy umowa zostanie zrealizowana, to wpłacona kwota jest zaliczana na poczet zapłaty całej sumy.

Podsumowanie

Zarówno zadatek jak i zaliczka to kwota wpłacana przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Świadczenie w postaci zaliczki lub zadatku stanowi zabezpieczenie zawartej umowy, jednak warto pamiętać, że mimo to nie zawsze umowa dojdzie do skutku. Najważniejsza różnica dotyczy zasad zwrotu kwoty zadatku i zaliczki. W przypadku zadatku wszystko zależy od tego, która strona umowy (i z jakiego powodu) nie dotrzymała postanowień umowy przedwstępnej.