Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Współwłasność w stosunkach prawnych występuje wówczas, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Właśnie z uwagi na tę niepodzielność, dla uzyskania pełnego władztwa nad rzeczą i zapewnienia sobie całkowitej swobody w rozporządzaniu nią, jeden ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Ma to znaczenie zwłaszcza w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Należy pamiętać, że istnieją dwa rodzaje współwłasności: w częściach ułamkowych i współwłasności łącznej. Ta ostatnia to na przykład współwłasność małżeńska lub wspólników spółki cywilnej. Przeważnie takich współwłaścicieli łączyć będzie jednak zgodny cel władania nieruchomością. W praktyce więc w obrocie nieruchomościami (nieruchomościami nierolnymi), większe znaczenie ma zniesienie współwłasności w częściach ułamkowych, gdzie każdemu ze współwłaścicieli przysługuje stricte wydzielony w takiej właśnie wielkości, określony, odrębny udział w prawie własności, co utrudnia podejmowanie kroków decyzyjnych w rozporządzaniu nieruchomością.

Przystępując do zniesienia współwłasności, należy pamiętać, że roszczenie o to nigdy się nie przedawnia. Można jedynie wyłączyć je okresowo poprzez czynność prawną (np. zgodną umowę między współwłaścicielami) ze wskazaniem, iż uprawnienie do zniesienia współwłasności nie będzie wykonywane przez czas nie dłuższy niż 5 lat. Poza tym jednym wyjątkiem każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności w każdym momencie, nawet jeśli trwa już ona od 30, 40 lat, czy więcej.

Umowne czy sądowe zniesienie współwłasności?

Dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości można na dwa sposoby: w drodze umowy zawartej przed notariuszem lub na drodze sądowej.
Porównując oba procesy, można stwierdzić, że pierwszy jest znacznie szybszy, ale jednocześnie droższy, podczas gdy drugi, co do zasady tańszy, jest z pewnością bardziej czasochłonny. Oczywiście zakończenie współwłasności w formie aktu notarialnego u notariusza wymaga konsensusu wszystkich współwłaścicieli. Jeśli takiego nie osiągną, do zniesienia współwłasności pozostanie im już tylko droga sądowa.

Ponadto, w przypadku, gdy koszt taksy notarialnej ciążącej na czynności zniesienia współwłasności nieruchomości odstrasza współwłaścicieli, między którymi nie ma sporu, mogą oni również skorzystać z drogi sądowej, składając wniosek zawierający zgodny projekt zniesienia współwłasności. Taka zgoda wnioskodawców powinna zapewnić zdecydowanie szybsze jego rozpoznanie.

Najczęściej występującymi w praktyce są jednak sporne likwidacje współwłasności nieruchomości. W takim wypadku należy złożyć do właściwego sądu rejonowego wniosek o zniesienie współwłasności, wskazując na sposób, w jaki likwidacja współwłasności ma nastąpić; wskazanie to nie wiąże sądu. Przepisy określają trzy sposoby zniesienia współwłasności, to jest: podział w naturze, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli (lub niektórym) z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż nieruchomości stosownie do przepisów postępowania cywilnego.

Jak wygląda umowa zniesienia współwłasności nieruchomości?

Aby skorzystać z umownego zniesienia współwłasności, wszyscy współwłaściciele zobowiązani są do złożenia zgodnych oświadczeń woli, dotyczących zarówno samego zniesienia, jak i jego sposobu.

Ile trwa sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości?

Wszystko zależy od sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości. Jeśli wybrane zostanie umowne zniesienie współwłasności nieruchomości, czas trwania jest stosunkowo krótki – należy jedynie sporządzić akt notarialny i przygotować niezbędne dokumenty. Jest to jednak zdecydowanie droższa opcja – koszty notarialne zależą od wartości nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności i mogą się wahać między 100 zł, a nawet 10 000 zł.

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości proces trwa zdecydowanie dłużej. Po złożeniu stosownego wniosku należy oczekiwać na wyznaczenie terminu postępowania sądowego, co zwykle trwa od 2 do 3 miesięcy, do tego należy doliczyć czas na wykonanie opinii przez biegłego. Jeśli wszyscy współwłaściciele od razu dojdą do porozumienia, sprawa może zostać zamknięta w trakcie jednej rozprawy. W sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli chce przejąć nieruchomość na własność, natomiast pozostali chcą dokonać podziału nieruchomości, czas potrzebny na zamknięcie sprawy może się znacząco przeciągać.

Koszt opłaty sądowej w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości w wyniku postępowania sądowego wynosi 1000 zł lub 300 zł (jeśli wniosek zawiera zgodny projekt podziału).

Sposób podziału nieruchomości

Przepisy prawa preferują określony w art. 623 Kodeksu postępowania cywilnego podział w naturze. Jeśli jest możliwy i inne ważne okoliczności sprawy nie stoją temu na przeszkodzie, wówczas sąd znosząc współwłasność dokona podziału nieruchomości na części odpowiadające swą wartością udziałom przypadającym każdemu ze współwłaścicieli, wyrównując ewentualne różnice rekompensatą w postaci dopłaty pieniężnej.

Zazwyczaj będzie miało to miejsce w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych, jednak i takie, które zabudowane są budynkami lub budynkiem z wyodrębnionymi lokalami będą potencjalnie możliwe do fizycznego podziału. Z uwagi na to, iż trudno podzielić nieruchomość równo między wszystkich współwłaścicieli, część z nich będzie musiała dopłacić pozostałym, aby wyrównać ich udział.

Przy podziale nieruchomości sąd często kieruje się dotychczasowym sposobem jej użytkowania. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 czerwca 2018 (IV CNP 9/18) „Utrwalony sposób podziału nieruchomości zabudowanej do korzystania wynikający z zawartego pomiędzy współwłaścicielami porozumienia stanowi istotne kryterium, według którego dokonywany jest jej podział nieruchomości w postępowaniu o zniesienie jej współwłasności, o ile nie jest sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym jej przeznaczeniem i zasadami współżycia społecznego (art. 623 KPC w zw. z art. 211 KC)”. Co ciekawe, jak wskazał w tym samym orzeczeniu Sąd Najwyższy, podział nieruchomości nie musi uwzględniać postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika wprost z art. 96 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Jeśli jednak podział w naturze nie będzie możliwy, sądowi zostaną zasadniczo dwie możliwości. Pierwszą z nich jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych. Często własność całej nieruchomości przyznawana jest tym współwłaścicielom, którzy od lat korzystają z niej lub ją zamieszkują. W tym modelu na rzecz tych współwłaścicieli, którym nieruchomość nie została przyznana, sąd ma obowiązek zasądzić spłaty oznaczając termin i sposób ich uiszczenia, a także wysokość i termin uiszczenia odsetek. Spłaty lub dopłaty nie mogą być warunkowe.

Są jednak i takie sytuacje, kiedy żaden ze współwłaścicieli nie chce być właścicielem nieruchomości lub żaden nie posiada takich środków finansowych, aby móc spłacić pozostałych – w takim wypadku sąd nakaże sprzedaż nieruchomości, która nastąpi zgodnie z przepisami o egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie podzielona między współwłaścicieli stosownie do ich udziału we własności nieruchomości.

Podsumowanie

Jak widać, wyjście ze stosunku współwłasności nie jest takie oczywiste i przystępując do niego należy w pierwszej kolejności przemyśleć cele, jakie zamierza się tym osiągnąć. Ważne jest, że współwłaściciele nieruchomości nie muszą obawiać się upływającego czasu, bo ich roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Pamiętać trzeba także o pewnych odstępstwach, takich, jakie istnieją np. przy znoszeniu współwłasności w ramach działu spadku lub podziału majątku małżonków po ustaniu wspólności małżeńskiej majątkowej.

Autor: Kinga Hanna Stachowiak – Wspólnik Zarządzający w Kancelarii Prawnej Skarbiec specjalizującej się w ochronie majątku, doradztwie strategicznym i zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi. Prezes Zarządu spółek z branży nieruchomości i consultingu biznesowego.