Czy wynajem mieszkania będzie droższy? Prognoza

Rynek nieruchomości stale się zmienia - nie tylko w obrębie sprzedaży i zakupu mieszkań, ale także ich wynajmu. Nie bez znaczenia są inflacja czy rosnące koszty utrzymania. Pojawia się więc pytanie, czy ceny długoterminowego najmu lokali również pójdą w górę. Sprawdzamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyglądał rynek najmu w 2022 roku,
• ile kosztuje wynajem mieszkania obecnie
• czy najem nieruchomości nadal się opłaca.

Rynek najmu mieszkań 2022 - podsumowanie

Pod koniec 2021 roku i w pierwszej połowie 2022 stawki na rynku nieruchomości regularnie wzrastały. Unormowały się nieco dopiero w IV kwartale, choć i tak były wyższe niż w roku poprzednim. Ile trzeba było zapłacić za wynajem lokalu w największych miastach w Polsce i jak kształtowały się zmiany?

W lipcu 2022 średnia stawka za 1 m2 (bez czynszu administracyjnego i opłat licznikowych) mieszkania na wynajem w Warszawie wynosiła 68 zł, a w listopadzie było to już 74 zł - w stolicy zatem ceny mieszkań rosły również w ostatnich miesiącach roku. Podwyżki były odczuwalne również w Katowicach (44 i 46 zł), Szczecinie (52 i 53 zł), czy Krakowie (57 zł i 60 zł) a wynajem mieszkanie Poznań to (49 zł w lipcu i 51 zł w listopadzie). Nieco lepiej sytuacja wyglądała w innych miastach: w Gdyni koszt wynajęcia lokalu w lipcu to 55 zł za 1 m2, w listopadzie natomiast - 52 zł. W Białymstoku odpowiednio 42 i 39 zł, a wynajem mieszkanie Gdańsk to - 66 i 61 zł. 

Choć w porównaniu listopada do lipca zmiany były różne - w zależności od lokalizacji na plus lub na minus, trzeba pamiętać, że w każdym z polskich miast wysokość czynszu wzrosła w stosunku do stycznia 2022. Porównując kwoty listopadowe, był to wzrost od niecałych 20 proc. (dotyczy mieszkania do wynajęcia Białystok, Szczecin, Katowice), aż do ponad 30 proc. (mowa o mieszkania na wynajem Kraków, Wrocław, Warszawa). Pod koniec roku 2022 średni czynsz w kraju rzeczywiście nieco przyhamował, jednak w stosunku do stycznia czy roku poprzedniego - można było zauważyć pokaźne podwyżki.

Ile kosztuje wynajem? Aktualna sytuacja na rynku najmu

Wśród najemców pojawiła się nadzieja na tendencję spadkową wraz z nowym rokiem. Niestety - już styczniowe raporty Expandera i Rentier.io jednoznacznie wskazały, że ponownie mamy do czynienia ze wzrostem średnich cen. W większości miast w styczniu 2023 roku zanotowano zmianę (w stosunku do grudnia 2022) o 1,3 proc. na plus. Rekordzistą jest Białystok, w którym stawki w ostatnich miesiącach 2022 regularnie malały, jednak w styczniu wzrosły aż o 7,8 proc. i pojawił się najdroższy do tej pory czynsz za wynajem - ponad 43 zł za metr kwadratowy. Obniżenie cen w nowym roku zaobserwowaliśmy m.in. w Poznaniu, Częstochowie. Mieszkania do wynajmu Lublin również tańsze.

Niestety i w tej sytuacji obniżka jest mało znacząca, bowiem biorąc pod uwagę dane ze stycznia 2022 - każde analizowane miasto odnotowało wzrost. Przeciętnie różnica wynosiła 25 proc., a najwyższe podwyżki miały miejsce w Krakowie (36 proc.), Warszawie i Białymstoku (po 33 proc.). Najmniejsze różnice odnotowały mieszkania na wynajem Szczecin i Częstochowa (w obu przypadkach 13 proc.).

Czy wynajem będzie droższy? Prognoza na 2023 rok

Trudno jednoznacznie przewidzieć, jak będą się kształtować ceny najmu w kolejnych miesiącach. Z jednej strony, w związku z łatwiejszym dostępem do kredytów oraz programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, coraz częściej pojawią się pytania - wynająć czy kupić, co się bardziej opłaca? Za tym z kolei pójdzie zmniejszony popyt na najem mieszkań, co powinno przełożyć się na niższe ceny.

Z drugiej jednak strony dostępność kredytów nadal będzie dużo niższa niż przed podwyżkami stóp procentowych, a program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wejdzie w życie dopiero w drugiej połowie roku. Wszystko też zależy od średniego wynagrodzenia miesięcznego netto. Można jednak szacować, że miesięczny koszt najmu na umowie wzrośnie nieco na początku roku, ale w późniejszych miesiącach będzie stosunkowo stabilny.

Rentowność najmu - czy wciąż się opłaca?

W związku ze zmianami na rynku nieruchomości wśród inwestorów pojawia się również pytanie, czy kupić i wynająć mieszkanie to wciąż dobry pomysł na ulokowanie środków. W 2022 roku rentowność takiej inwestycji znacząco wzrosła. W styczniu było to 4,5 proc. netto, a w listopadzie już 5,61 proc. netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania).

Te wartości to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej wynoszącego 5,61 proc. w styczniu i 6,92 proc. w listopadzie. Najbardziej opłacalny był zakup kawalerki o metrażu do 35 m2. Trzeba jednak pamiętać, że wyliczenia opierają się na założeniu, że lokal jest wynajmowany przez 12 miesięcy w roku i był zakupiony bez kredytu hipotecznego. Ponadto opłacalność inwestycji obecnie spada. Obecnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie wynoszące w pierwszym roku 6,75 - 7,25 proc., a najlepsze lokaty nawet 10 proc. Ponowne zwiększenie rentowności zaobserwujemy, gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych.

Decydując się na zakup mieszkania pod wynajem, warto dowiedzieć się, jak wygląda cała procedura, nie tylko pod względem finansowym. Najważniejsze kwestie to wynajmujący a najemca - kto jest kim. Dzięki temu poznamy swoje prawa, ale również obowiązki. Wynajem mieszkania - co trzeba wiedzieć? Na pewno należy sprawdzić rynek nieruchomości pod względem charakterystyki lokali. W zależności od lokalizacji i standardu, bardziej opłacalnym może być wynajem kawalerki lub przestronnego apartamentu. Warto też zastanowić się, jak urządzić mieszkanie na wynajem.

Ceny wynajmu mieszkania: podsumowanie

Istnieją różne czynniki, które wpłyną na koszty wynajmu mieszkań w przyszłości. Należą do nich m.in.: sytuacja rynkowa, poziom inflacji, zmiany regulacji prawnych oraz rozwój infrastruktury. W świetle obecnej sytuacji na rynku nieruchomości oraz prognoz ekonomicznych można spodziewać się pewnej stabilności cen. Warto jednak pamiętać, że każda prognoza wiąże się ze stopniem niepewności i może ulec zmianie w zależności od rozwoju sytuacji gospodarczej i politycznej w kraju. Ostatnie zmiany miały przecież związek z nieprzewidzianymi sytuacjami jak pandemia czy wojna w Ukrainie.