Działka bez drogi dojazdowej – jak zwiększyć szanse na sprzedaż?

Aby móc postawić na niej budynek, działka budowlana musi mieć dostęp do drogi. Bez tego niemożliwe jest uzyskanie zarówno warunków zabudowy, jak i pozwolenia na budowę. Działka bez drogi dojazdowej nie jest jednak bezużyteczna! Istnieją sposoby na jej wykorzystanie – także pod zabudowę. Sprawdź, o co zadbać, aby sprzedaż działki bez dostępu do drogi się powiodła.

Droga publiczna

Dostęp do drogi publicznej jest wymagany, aby na działce można było postawić budynek. Co to oznacza? Droga publiczna jest drogą, z której może korzystać każdy (oczywiście zgodnie z jej przeznaczeniem i ograniczeniami czy wyjątkami określonymi w przepisach). Dostęp do takiej drogi musi być powszechny, nie może ona być własnością prywatnego podmiotu ani np. odgrodzona szlabanem. Każda droga publiczna zalicza się do jednej spośród poniższych kategorii dróg:

• droga krajowa,
• droga wojewódzka,
• droga powiatowa,
• droga gminna.

Dostęp do drogi publicznej z działki jest wymagany, ale wcale nie musi ona przebiegać tuż za granicami parceli. Możliwe jest także jego zapewnienie w inny sposób.

Działka bez dostępu do drogi – dalsze kroki

Działka bez drogi dojazdowej również może być wykorzystana na cele budowlane. Konieczne jest jednak skorzystanie z jednej z poniższych metod na zapewnienie odpowiedniego dojścia i dojazdu.

Umowne ustanowienie służebności

Jeśli masz życzliwego sąsiada, możesz po prostu postarać się o ustanowienie służebności na fragmencie jego działki. Następnie konieczne będzie wytyczenie drogi zapewniającej dojazd do Twojego terenu. Jest to rozwiązanie najprostsze i najlepsze, wymagające jedynie sporządzenia odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego. Nie każdy sąsiad zgodzi się jednak na ustanowienie służebności na swoim terenie.

Sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej

Służebność można uzyskać również sądowo. W praktyce jest to znacznie częściej stosowane rozwiązanie, ponieważ trudno o sąsiadów, którzy dobrowolnie udostępnią kawałek swojej działki. Co należy zrobić w tym przypadku? Konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku w sądzie rejonowym i uiszczenie opłaty sądowej w wysokości 200 zł. We wniosku należy wskazać wszystkich właścicieli nieruchomości, opisać sytuację oraz przedstawić sugestię co do przebiegu nowej drogi.

Udzielenie służebności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym. Trzeba natomiast pamiętać, że ustanowienie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Dlatego trzeba się liczyć z odmową.

Jeśli służebność zostanie ustanowiona, będziesz musiał wypłacić wynagrodzenie właścicielom działek, przez które będzie przebiegać droga. Jego wysokość ustala sąd po uprzednich oględzinach terenu i stwierdzeniu, w jakim stopniu nowo wytyczona droga wpłynie na obniżenie wartości nieruchomości służebnej.

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Trzecią opcją jest zasiedzenie służebności drogi koniecznej. Jest to metoda bardzo prosta i tania, ale też bardzo czasochłonna. Zasiedzenie może być bowiem uznane dopiero po 30 latach. Jeśli jednak korzystasz przez tak długi okres z przejazdu u sąsiada, masz szczęście, ponieważ możesz uzyskać służebność drogi bez konieczności wypłaty wynagrodzenia właścicielowi sąsiedniej działki.

Czy działka musi mieć dostęp do drogi?

Tak, działka musi mieć dostęp do drogi. Jak już wspomniano, bez tego nie dostaniesz pozwolenia na budowę. Ów dostęp może być jednak zrealizowany w zróżnicowany sposób – np. poprzez służebność drogi koniecznej uzyskaną za pomocą jednej z powyższych metod.

Ile kosztuje działka bez drogi?

Trzeba przy tym pamiętać, że działka bez drogi dojazdowej jest uważana za działkę z dużym defektem. W związku z tym będzie ona tańsza niż inne nieruchomości w okolicy. Jeśli ustanowiono służebność drogi na działce sąsiada, nowy właściciel parceli będzie musiał wypłacać mu coroczne wynagrodzenie zgodnie z postanowieniem sądu. Dlatego cena działki z brakiem dostępu do drogi powinna być zmniejszona co najmniej o tę wartość.

Sprzedaż działki bez drogi rzadko pozwala więc na uzyskanie przysłowiowych „kokosów”. W jej sprzedaży na pewno pomogą uregulowanie spraw związanych ze służebnością i sąsiadami oraz atrakcyjna cena.

Czy można sprzedać działkę bez drogi?

Sprzedaż działki bez drogi jest jak najbardziej możliwa. Trzeba jednak pamiętać, że wiąże się to z pewnymi konsekwencjami. Po pierwsze, brak drogi to wada fizyczna działki. Dlatego nie uzyskasz za nią szczególnie wysokiej ceny. Warto przy tym pamiętać o transparentności – ukrywanie wad nieruchomości nie prowadzi do niczego dobrego. Wiele osób może chcieć kupić parcelę z wadą fizyczną, o ile będzie to oznaczać niższe koszty zakupu. Dlatego trzeba również odpowiednio dostosować cenę sprzedaży działki.