Fundusz remontowy – mechanizm zarządzania

Fundusz remontowy to opłata doliczana do czynszu mieszkania. Zebrane w ten sposób środki służą do pokrywania kosztów remontów we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych. Czym różnią się fundusze prowadzone przez wspólnoty i spółdzielnie? Na co może być przeznaczony fundusz remontowy w każdym z tych przypadków? Wyjaśniamy.

Fundusz remontowy we wspólnocie

Działalność wspólnot mieszkaniowych jest regulowana przez ustawę o własności lokali. Nie ma w mniej wytycznych dotyczących konieczności tworzenia funduszu remontowego – jest to opcjonalne. Jego stworzenie wymaga natomiast zgody wszystkich członków wspólnoty.

W ustawie o własności lokali wyliczone są koszty zarządzania nieruchomością wspólną, na które mogą być przeznaczane środki z wpłat mieszkańców. Są to:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i dźwigi osobowe,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wcale nie trzeba więc ustanawiać osobnego funduszu remontowego

Na co może być przeznaczony fundusz remontowy?

Środki z funduszu remontowego, jeśli zostanie on ustanowiony w danej wspólnocie są przeznaczane na pokrywanie kosztów remontów części wspólnych nieruchomości, które zostały ujęte na dany rok w rocznym planie gospodarczym. Dotyczy to głównie dużych wspólnot mieszkaniowych (obejmujących co najmniej cztery lokale). W małych fundusz remontowy zwykle nie ma uzasadnienia – koszty niezbędnych remontów części wspólnych zazwyczaj są pokrywane środkami pozyskiwanymi z kredytu.

Wysokość składek

Wpłaty na fundusz remontowy są dokonywane przez właścicieli lokali danej wspólnoty mieszkaniowej co miesiąc. Ich wysokość określa uchwały mieszkaniowej. Zazwyczaj wszystkich mieszkańców obowiązuje taka sama stawka jednostkowa wyrażana w zł/1 m2 powierzchni mieszkania. Oznacza to, że właściciele mieszkań płacą składkę na fundusz remontowy w wysokości proporcjonalnej do wielkości ich udziału w nieruchomości.

Możliwe problemy

Problemy z funduszem remontowym we wspólnocie mieszkaniowej najczęściej pojawiają się wtedy, gdy jakikolwiek z mieszkańców zdecyduje się wycofać zgodę na jego utworzenie. Wiąże się to zazwyczaj z odmową zapłaty zaliczek i żądaniem zwrotu tych wpłaconych wcześniej. Takie sprawy zazwyczaj mają swój finał w sądzie.

Fundusz remontowy w spółdzielni

Zasady tworzenia i działania funduszy remontowych w spółdzielniach mieszkaniowych są określane przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z jej zapisami spółdzielnia tworzy fundusz na cele remontowe w ramach kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Do wpłat są zobowiązani członkowie spółdzielni, właściciele mieszkań niebędący członkami spółdzielni oraz osoby niebędące członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Właściciele lokali muszą uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych. Natomiast do zarządu spółdzielni należy prowadzenie ewidencji i rozliczeń przychodów, a także kosztów prac remontowych.

Na co może być przeznaczony fundusz remontowy?

Środki z funduszu remontowego w spółdzielni są wydawane zgodnie ze sporządzanymi  planami remontowymi obejmującymi najczęściej kilka lat. Każdy taki plan musi być zaakceptowany poprzez głosowanie na Walnym Zgromadzeniu członków spółdzielni. Remonty te dotyczą oczywiście części wspólnych nieruchomości. Każde realizowane przedsięwzięcie musi być odpowiednio rozliczone.

Wysokość składek

Wysokość składek na fundusz remontowy jest ustalana przez radę nadzorczą spółdzielni. Jest ona ustalana w formie stałej stawki za każdy 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wysokość składek wpłacanych przez właścicieli jest więc wprost proporcjonalna do wielkości lokali.

Możliwe problemy

Plan remontowy, decydujący o tym, w jaki sposób będą rozdysponowane środki zgromadzone w ramach funduszu remontowego, jest ustalany przez Walne Zgromadzenie. Zwykle uczestniczy w nim niewielu mieszkańców, co sprowadza się do tego, że mniejszość decyduje za większość. Zdarza się, że prowadzi to do konfliktów, protestów i niezadowolenia pozostałych mieszkańców.

Fundusz remontowy – kto płaci? Najemca czy wynajmujący?

W przypadku wynajmu mieszkania własnościowego często pojawiają się wątpliwości co do opłat takich jak fundusz remontowy. Kto płaci – najemca czy wynajmujący? Z jednej strony wydaje się, że opłaty tego typu powinien uiszczać właściciel mieszkania. Z drugiej jednak, to najemca korzysta z lokalu i części wspólnych budynku.

Ostatecznie kwestia ta należy do najemcy i wynajmującego – mogą ustalić dowolne zasady w tym zakresie. W praktyce w umowie najmu zwykle zawarty jest zapis mówiący o tym, że wszystkie opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu przechodzą na najemcę. Obejmuje to między innymi czynsz, a także ujęty w nim fundusz remontowy. W związku z tym zazwyczaj te opłaty musi regulować najemca.

Jak odzyskać fundusz remontowy po sprzedaży mieszkania?

W przypadku sprzedaży mieszkania zasadne wydaje się odzyskanie wartości zapłaconych zaliczek, które nie zostały jeszcze wykorzystane. Trudno się domagać, aby osoba sprzedająca swoje mieszkanie, dokładała się spółdzielni czy wspólnocie do przyszłych inwestycji. Jak odzyskać fundusz remontowy po sprzedaży mieszkania? Czy jest to możliwe? W praktyce wspólnota lub spółdzielnia rozliczają się z nadwyżek wpłaconych na fundusz remontowych raz w roku, po zakończeniu okresu rozliczeniowego, zgodnie z przyjętą wcześniej uchwałą.

Nadwyżki mogą być zwracane właścicielom mieszkań lub też przechodzić na kolejny okres rozliczeniowy. Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane przed zakończeniem okresu rozliczeniowego, byłemu właścicielowi nie przysługuje niestety zwrot wpłaconych środków.