Jak sprawdzić klasę gruntu online?

Przy zakupie działki należy wziąć pod uwagę wiele czynników. Jednym z nich jest klasa bonitacyjna gruntu na działce — dzięki tej informacji przyszły właściciel jest w stanie ustalić, czy jego plany na wykorzystanie działki w ogóle będą mogły dojść do skutku. Jak sprawdzić klasę gruntu na działce?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak wygląda tabela klas gruntów,
• czy możliwa jest zmiana klasy gruntów,
• gdzie sprawdzić klasę gruntu ornego.

Klasyfikacja gruntów w Polsce

Klasyfikacja gruntów to podział gleb na klasy bonitacyjne — ustalane na podstawie cech genetycznych gleb oraz warunków przyrodniczych terenu. Pod uwagę bierze się m.in. zawartość próchnicy w glebie, skład granulometryczny, strukturę i odczyn zawartości węglanu wapnia, ale także ukształtowanie terenu czy jego właściwości wodne, w tym m.in. zdolność retencyjną. Klasyfikacji dokonuje się w celu ustalenia sposobu korzystania z gruntu, ale również dla celów ewidencji. 

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów zawiera urzędową tabelę klas gruntów oraz sposób i tryb przeprowadzania gleboznawczej klasyfikacji gruntów. 

Zgodnie z rozporządzeniem, w Polsce wyróżnia się 9 klas gruntów ornych: I, II, III a, III b, IV a, IV b, V, VI i VI Rz, przy czym za najlepszą uznaje się klasę ziemi I, natomiast za najgorszą (zarówno jeśli chodzi o uprawę roślin, jak i ewentualne budownictwo) - klasę VI. 

Cztery pierwsze klasy gleby (I, II, III a i III b), do których zalicza się m.in. czarne ziemie (tzw. czarnoziemy) i gleby brunatne uznawane są za najżyźniejsze i tym samym — najbardziej produktywne; to właśnie uprawy z tych ziem są najobfitsze. Z tego względu ziemie o tej klasie są objęte ochroną; co do zasady nie można przeznaczyć na cele nierolnicze. Podobnie jest w przypadku gleb klasy IV, IV a, IV a, V i VI, o ile zostały wytworzone z gleb pochodzenia organicznego. To oznacza, że osoby, które rozważają zakup takiego gruntu z myślą o odrolnieniu działki, muszą być świadome, że jeśli gleba jest dobrej jakości, to wyłączenie jej z produkcji rolnej będzie znacznie trudniejsze. W takim wypadku konieczne jest uzyskanie specjalnej zgody. W niektórych sytuacjach zgoda może być również potrzebna przy glebach pochodzenia mineralnego i klasy IV, IV a i IV b.

Dobra wiadomość jest natomiast taka, że w przypadku pozostałych klas gleb, formalne wyłączenie z produkcji rolnej nie będzie wymagane, a proces odrolnienia może być znacznie prostszy i szybszy. 

Jak sprawdzić klasę gruntu na działce online?

Wiadomo już zatem, że bonitacyjna klasa gruntu ma znaczenie dla potencjalnego nabywcy działki — jakość gleby może doprowadzić do tego, że odrolnienie działki rolnej okaże się zwyczajnie niemożliwe. Jak możemy sprawdzić, jakie klasy bonitacyjne gruntów występują w przypadku konkretnej działki? 

Czytaj również: Jak znaleźć właściciela działki?

Gdzie sprawdzić klasę gruntu? Pomóc może ewidencja gruntów i budynków
Osoby, które już są właścicielami nieruchomości, mogą zwrócić się do starostwa lub urzędu miasta z wnioskiem o wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków. Problem polega jednak na tym, że zgodnie z przepisami, wydanie informacji o klasie gruntów danego terenu możliwe jest tylko wtedy, gdy wnioskodawca ma interes prawny do nieruchomości. O interesie prawnym mówimy wtedy, gdy chodzi o interes osobisty, własny, indywidualny, znajdujący podstawę w konkretnym przepisie prawa materialnego oraz potwierdzenie w okolicznościach stanu faktycznego sprawy. Z tego względu interes prawny ma m.in. właściciel nieruchomości, ale też — jej wierzyciel, uczestnik postępowania spadkowego czy dzierżawca. Nie można tego jednak powiedzieć o osobie zainteresowanej zakupem gruntu.

Jeśli jednak wnioskujący ma interes prawny do nieruchomości, może oczekiwać kompletu informacji — wypis zawiera dane zarówno o właścicielu nieruchomości (w tym o adresie jego pobytu), jak i o adresie administracyjnym działki, jej powierzchni, granicach, numerze oraz, oczywiście, o klasie użytków. 

Aby otrzymać wypis z rejestru gruntów, należy uiścić odpowiednią opłatę - 150 zł za wydruk lub 140 zł za elektroniczną wersję wypisu. Warto jednak zaznaczyć, że jeżeli dana osoba chce jedynie pozyskać informacje o klasie gruntów, może wnioskować o uproszczoną wersję wypisu, co będzie kosztować ok. 30 zł. 

Sprawdź również: Uzbrojenie działki - jaka procedura i koszty?

Jak sprawdzić klasę gruntu na Geoportalu?

Popularnym serwisem, umożliwiającym pozyskanie wielu cennych informacji na temat danej działki jest serwis Geoportal, dostępny pod adresem geoportal.gov.pl. Można dzięki niemu dowiedzieć się m.in., jaki numer ma dana działka czy jaką ma powierzchnię. Aby jednak sprawdzić klasę gleby, warto zajrzeć na powiatowe geoportale.

Klasa gruntu a budowa domu: czy możliwa jest zmiana klasy gruntu rolnego?

W niektórych sytuacjach zmiana klasy gruntu rolnego jest możliwa — w tym celu właściciel nieruchomości musi złożyć wniosek do starosty. Zgodnie z przywołanym wyżej rozporządzeniem Rady Ministrów to właśnie starosta jest odpowiedzialny za gleboznawczą klasyfikację gruntów. We wniosku warto zamieścić uzasadnienie chęci dokonania zmiany klasyfikacji gruntów.

Proces klasyfikacji składa się z kilku etapów, w tym m.in. analizy niezbędnych materiałów stanowiących państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny, przez przeprowadzenie czynności w terenie (czyli audyt działki) czy sporządzenie projektu ustalenia klasyfikacji. Na samym końcu starosta wydaje decyzję o ustaleniu klasyfikacji. Często okazuje się, że poprzednia klasyfikacja ulega zmianie (np. na skutek spadku żyzności gleby lub zmian w okolicznych terenach). To z kolei nierzadko pozwala na przekształcenie gruntów ornych i łatwiejsze wykluczenie ich z produkcji rolnej.

Sprawdź również: Podatek od sprzedaży działki - ile wynosi? 

Czy warto kupić działkę rolną?

Czy osoby, które chciałyby w przyszłości postawić na działce budynek mieszkalny, w ogóle powinny kupować działkę rolną? Wiele zależy oczywiście od ceny czy lokalizacji, ale warto mieć świadomość, że w wielu przypadkach odrolnienie działki rolnej i przekształcenie jej w budowlaną jest jak najbardziej możliwe. W pierwszej kolejności należy złożyć wniosek o dokonanie zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki rolnej na działkę budowlaną; jeśli na terenie działki są gleby orne najlepszej klasy, odrolnienie będzie wymagać dodatkowych zgód. Jednocześnie należy pamiętać, że nie zawsze odrolnienie działki zakończy się sukcesem.

Sprawdź również: Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki? 

Jak sprawdzić klasę gruntu online: podsumowanie

Osoby zastanawiające się, jak sprawdzić klasę gruntu działki, mogą zwrócić się o wypis z ewidencji gruntów i budynków; muszą mieć jednak interes prawny lub być właścicielem nieruchomości, by otrzymać dostęp do interesujących je danych. Klasę gruntu można też sprawdzić za pośrednictwem lokalnych geoportali powiatowych. To, jakie grunty znajdują się na działce i czy są to gleby orne średnio dobre, czy też gleby orne najsłabsze, ma ogromne znaczenie — i może znacząco wpłynąć na późniejszy proces ewentualnego odrolnienia działki.