Jak sprzedać działkę? Praktyczny poradnik

Sprzedaż działki to transakcja, która na ogół przebiega podobnie jak w przypadku innych nieruchomości. Są jednak pewne czynniki, które warunkują jej wartość i mają wpływ na cenę, jaką jest w stanie zapłacić nabywca. Aby negocjacje przebiegły po naszej myśli, a ich wynikiem była udana transakcja, warto się wcześniej do odpowiednio przygotować. Jak skutecznie sprzedać działkę?

Prawidłowa wycena działki warunkiem skutecznych negocjacji

W poprzednim artykule odpowiadaliśmy na co, zwrócić uwagę przy wycenie działki i czy warto taką usługę zlecić profesjonalnemu rzeczoznawcy. O ile w przypadku kupna, nie jest to aż tak obligatoryjne, o tyle w przypadku sprzedaży działki zdecydowanie warto wiedzieć, czym się dysponuje i jaką cenę można zaproponować potencjalnym nabywcom. Prawidłowo oszacowana wycena powinna uwzględniać wszystkie atuty gruntu, a tym samym stanowić podręczny zbiór argumentów podczas negocjacji.

Na cenę działki mają wpływ m.in.: lokalizacja, uzbrojenie terenu, kształt i wielkość działki oraz jej otoczenie. Warto także znać słabe strony nieruchomości i być przygotowanym na szczegółowe pytania o nie. Wszystko to wpływa na Twoją wiarygodność w oczach nabywców oraz możliwość uzyskania oczekiwanej ceny i sprawnego sfinalizowania transakcji. Jak szybko sprzedać działkę budowlaną lub rolną? Zacznij od właściwego przygotowania!

Jak przygotować działkę do sprzedaży?

Pierwszym krokiem w kierunku sprzedaży jest uporządkowanie stanu prawnego, czyli założenie lub sprawdzenie księgi wieczystej. Upewnij się, że zawiera ona aktualne informacje, a także uporządkuj kwestie własności, współwłasności, dziedziczenia lub służebności. Uregulowany stan prawny zwiększy atrakcyjność Twojej oferty w oczach nabywców oraz pozwoli uniknąć nieporozumień na dalszym etapie negocjacji.

Kolejną ważną kwestią jest status gruntu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa czy działka posiada status budowlanej, rolnej czy rekreacyjnej i czy jako taka może być przedmiotem transakcji. Jeśli dla danego obszaru nie ustalono takiego planu, należy wystąpić do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla danego obszaru.

Następnym krokiem jest uporządkowanie działki, tak aby korzystnie prezentowała się na zdjęciach i robiła dobre wrażenie na potencjalnych nabywcach, którzy przyjdą ją obejrzeć. Sprzątania działki zacznij od usunięcia wszystkiego co niepotrzebne (gruz, śmieci, liście ) oraz uporządkowania roślinności. Skoszony trawnik i przycięte krzewy będą prezentować się dużo schludniej niż zarośnięty ogród.

Po przygotowaniu działki zadbaj o zgromadzenie dokładnych danych na temat nieruchomości. Wśród nich powinny znaleźć się takie informacje jak rodzaj gruntu, lokalizacja, powierzchnia, cena, kształt oraz uzbrojenie terenu. Warto także przygotować krótki opis prezentujący walory terenu i wykonać dobrej jakości zdjęcia. Tak przygotowaną ofertę można samodzielnie umieścić w internecie lub skorzystać z usług biura nieruchomości.

Działka uzbrojona a nieuzbrojona - różnice

Jednym z czynników decydujących o atrakcyjności Twojej oferty jest uzbrojenie działki. Co oznacza to określenie? Działka uzbrojona posiada bezpośredni dostęp do drogi oraz wyposażona jest w niezbędne przyłącza. Wśród nich znajdują się kanalizacja, woda, gaz i sieć elektryczna. Działka nieuzbrojona nie posiada dostępu do mediów, choć zwykle istnieje możliwość ich podłączenia. Na rynku nieruchomości można spotkać się także z terminem “działka częściowo uzbrojona”, co oznacza, że działka graniczy z drogą publiczną, w której poprowadzone są wspomniane wyżej media.

Działkę uzbrojoną zdecydowanie łatwiej sprzedać. Możesz także pozwolić sobie na nieco wyższą cenę. Z perspektywy kupującego oznacza to oszczędność czasu i formalności w związku z wykonaniem przyłączy oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Dokumenty niezbędne do sprzedaży działki

Sprzedaż działki wymaga zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji. Dokładne zestawienie dokumentów może być inne dla poszczególnych nieruchomości, w zależności od ich stanu prawnego. Kompletną listę możemy otrzymać od notariusza. Poniżej prezentujemy ogólną listę dokumentów potrzebnych do sprzedaży działki.

1. numer księgi wieczystej;

2. dokument potwierdzający własność;

3. zaświadczenie dotyczące podatku od spadków i darowizn wydane przez naczelnika urzędu skarbowego w przypadku, gdy działka została nabyta w drodze spadku, darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności po roku 2006;

4. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5. decyzję o warunkach zabudowy, gdy plan nie został uchwalony;

6. wypis z rejestru gruntów;

7. zaświadczenie o braku zaległości w podatkowej;

8. zaświadczenie banku do ustanowienia hipoteki, umowę kredytową, jeśli zakup działki ma być finansowany kredytem hipotecznym;

9. zaświadczenie, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu (ze starostwa powiatowego);

10. w przypadku działki wyodrębnionej w wyniku podziału:

●     ostateczną decyzję o podziale,

●     wypis i wyrys z rejestru gruntów,

●     wykaz zmian danych ewidencyjnych.

Sprzedaż działki samodzielna czy z pośrednikiem

Samodzielnie czy z pośrednikiem? To pytanie, które zadaje sobie wiele osób, zastanawiając się, jak skutecznie sprzedać działkę. Pierwsze rozwiązanie wybierane jest zazwyczaj przez osoby, które kierują się chęcią zaoszczędzenia pieniędzy i nie są przekonane do zapłaty prowizji. Takie podejście wymaga jednak większego zaangażowania w sprzedaż i jest bardziej czasochłonne. To dobra opcja dla osób, którym nie zależy na szybkiej sprzedaży i są gotowe poświęcić swój czas na samodzielne poszukiwanie wiedzy na temat przepisów i procedur.

Pomoc pośrednika z reguły znacznie przyśpiesza proces sprzedaży i oznacza lepszą cenę końcowej transakcji. Biura nieruchomości dysponują szeroką bazą potencjalnych nabywców oraz mają duże zasięgi pod względem dystrybucji oferty. Profesjonalna pomoc jest także przydatna na etapie negocjacji. Dodatkowo sprzedający oszczędza czas związany z prezentacją nieruchomości. Minusem tego rozwiązania jest konieczność opłaty prowizji i ryzyko trafienia na nierzetelne biuro.

Sprzedaż działki a podatek

Dochód ze sprzedaży działki podlega opodatkowaniu na mocy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wysokość podatku wynosi 19% od kwoty sprzedaży. Opłata jest wymagana, gdy działka zostanie sprzedana w ciągu 5 lat podatkowych od chwili jej nabycia. Podatku nie trzeba płacić, jeśli grunt zostanie sprzedany po 5 latach od jego nabycia.

Istnieją także sytuacje umożliwiające wcześniejszą sprzedaż bez konieczności zapłaty podatku. Dotyczy to m.in. spadków, w przypadku których od 2019 roku 5 lat naliczane jest od momentu nabycia działki przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę. Podobne zasady dotyczą wdowców i rozwodników, w przypadku których liczony jest czas nabycia nieruchomości do majątku wspólnego.

Zwolnienie z podatku zapewnia także ulga mieszkaniowa. Można z niej skorzystać, jeśli w ciągu 3 lat od sprzedaży działki budowlanej, pozyskane w ten sposób środki zostaną wykorzystane na inne własne cele mieszkaniowe jak zakup mieszkania, domu czy spłata kredytu mieszkaniowego.

Czy można sprzedaż działkę z hipoteką?

Zastanawiasz się jak sprzedać działkę inwestycyjną z hipoteką? To możliwe, ale nieco bardziej skomplikowane niż w przypadku nieobciążonego gruntu. Kupujący oczekuje zwykle, że sprzedający zlikwiduje obciążenie, tak aby samemu nie stać się dłużnikiem. W takim przypadku możliwe są dwa scenariusze. Jeśli cena sprzedaży przekracza saldo kredytu, część kwoty przeznaczona zostaje na spłatę, a część trafia do właściciela. Jeśli cena sprzedaży jest niższa niż saldo kredytu, sprzedający musi uregulować brakującą część kwoty z własnych środków. Należy wówczas przemyśleć intratność takiej transakcji.

Podsumowanie

Jak sprzedaż działkę budowlaną lub rolną? Proces sprzedaży wbrew pozorom nie jest bardziej skomplikowany niż w przypadku innych nieruchomości. Wymaga jednak od sprzedającego większej uważności i przygotowania. Zadbaj więc o uporządkowanie stanu prawnego swojej nieruchomości i rzetelną wycenę gruntu. Kolejnym krokiem jest przygotowanie działki i zebranie odpowiedniej dokumentacji do sprzedaży. Ofertę możesz opublikować samodzielnie lub skorzystać z usług pośrednika, który pomoże Ci załatwić niezbędne formalności i szybko trafić z ofertą do grona zainteresowanych nabywców. W przypadku gruntów sprzedanych po 5 latach od nabycia praw własności, transakcja jest wolna od podatku dochodowego. Zwolnienie z opłat zapewnia także ulga mieszkaniowa.