- Dla profesjonalistów
- Analizy eksperta
- Architektura
- Branżowe newsy
- Dzielnice
- Finanse i prawo
- Gdzie zamieszkać?
- Jak urządzić?
- Lifestyle
- Strefa wiedzy
- Wzory umów
Kiedy można uwolnić się od spółdzielni?
Opinie na temat krajowych spółdzielni mieszkaniowych bywają bardzo różne. Na pewno sporo zależy od konkretnej instytucji oraz osób nią zarządzających. Praktyka uczy również, że niewielkie spółdzielnie na ogół są sprawniej zarządzane niż wielkie molochy pamiętające jeszcze czasy PRL-u. Można przypuszczać, że osoby narzekające na zarządzanie swoim blokiem przez spółdzielnię (mimo wykupienia od niej większości mieszkań), raczej nie mają dobrej opinii o swoim zarządcy. Czy właściciele lokali mogą ostatecznie uwolnić się od spółdzielni i przekazać zarząd w bloku wspólnocie mieszkaniowej?
Zarząd powierzony spółdzielni
Temat zarządzania przez spółdzielnię blokiem, w którym znajdują się odrębne mieszkania własnościowe jest bardzo ciekawy. Chodzi nie tylko o to, że w polskich miastach można znaleźć wiele takich bloków z częścią mieszkań, które wciąż posiada i udostępnia spółdzielnia (w ramach lokatorskiego lub spółdzielczego prawa do mieszkania). W tym kontekście warto przypomnieć, że automatyczne utworzenie wspólnoty mieszkaniowej w bloku spółdzielczym następuje dopiero po wykupieniu od spółdzielni ostatniego lokalu. Taką zasadę przedstawia artykuł 26 ustęp 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Wspomniana reguła jest zupełnie inna od regulacji, które wprowadza ustawa o własności lokali. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) wskazuje, że wspólnota mieszkaniowa powstanie już po wyodrębnieniu pierwszego lokalu i jego sprzedaży przez inwestora.
Jeżeli nie wszystkie mieszkania zostały jeszcze wykupione od spółdzielni, a właściciele lokali nie skorzystali z rozwiązania, które opiszemy poniżej, to wówczas spółdzielnia sprawuje tak zwany zarząd powierzony. Innymi słowy staje się ona zarządcą na zasadach określonych przez artykuł 18 ustęp 1 ustawy o własności lokali, ale bez uwzględnienia większości przepisów wspomnianej ustawy dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Taki powierzony zarząd dotyczy również właścicieli mieszkań, którzy wcale nie należą do spółdzielni. Nie jest to jedyna kontrowersja. W praktyce okazuje się bowiem, że sposób sprawowania zarządu powierzonego przez spółdzielnię wzbudza wątpliwości prawne. Przykładem jest kwestia, którą w 2014 roku musiał badać Sąd Najwyższy. Najważniejszy polski sąd wówczas orzekł, że przy podejmowaniu czynności przekraczających zwykły zarząd spółdzielnia nie musi uzyskiwać zgody właścicieli mieszkań (zobacz Uchwała SN z 27 marca 2014 r. - sygn. akt III CZP 122/13).
Spółdzielnia członkiem wspólnoty
Powyżej wspomnieliśmy, że przepisy dają możliwości uwolnienia się od powierzonego zarządu spółdzielni nawet wtedy, gdy jeszcze nie wszystkie lokale zostały wykupione od tej instytucji. Takie rozwiązanie przewiduje artykuł 24 indeks 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mówi on, że większość właścicieli lokali (obliczana według udziału w nieruchomości wspólnej) poprzez uchwałę może zadecydować o zastosowaniu do zarządu budynkiem przepisów z ustawy o własności lokali. W takim przypadku, spółdzielnia nadal posiadająca co najmniej jeden lokal staje się po prostu członkiem wspólnoty mieszkaniowej z normalnym prawem głosu. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby taka spółdzielnia nadal udostępniała posiadane mieszkanie na zasadach związanych ze spółdzielczym własnościowym lub lokatorskim prawem do „M”.
Rozliczenie wpłat na fundusz remontowy
Warto pamiętać, że przejęcie kontroli nad blokiem przez wspólnotę mieszkaniową (poprzez uchwałę lub wykup wszystkich lokali) oprócz większej samodzielności oznacza również obowiązki. Będą one powiązane między innymi z gromadzeniem zaliczek na poczet kosztów utrzymania budynku oraz prowadzeniem prac remontowych i konserwacyjnych. Z tą drugą kwestią wiąże się sprawa funduszu remontowego. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że w razie ustania członkostwa jako spółdzielcy właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym (proporcjonalnie do swoich wpłat oraz udziału w nieruchomości wspólnej).
Odpowiednie prawo do części środków z funduszu remontowego ponadto posiada osoba, która wpłacała do niego pieniądze nie będąc członkiem spółdzielni. Przepisy mówią też, że spółdzielnia powinna przekazać środki z funduszu remontowego wspólnocie, która przejmuje zarządzanie blokiem. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 5 lutego 2015 roku (sygn. akt: K 60/13) dodatkowo potwierdził konieczność przeprowadzenia wspomnianych rozliczeń.
Subskrybuj „Gethome” na Google News
Artykuły powiązane
03.07.2024, Ewelina Zajączkowska-Klec
Sprzedaż mieszkania w spadku po rodzicach i innych bliskich: podatek i formalności od mieszkania otrzymanego w spadku
Mieszkanie odziedziczone przez bliskich często jest wielkim wsparciem, ale wiąże się również z licznymi formalnościami i obowiązkami podatkowymi. Jeśli spadkobierca zdecyduje się na sprzedaż takiego mieszkania, cały proces może się jeszcze bardziej skomplikować. W artykule przyjrzymy się, jakMieszkanie odziedziczone przez bliskich często jest wielkim wsparciem, ale wiąże się również z licznymi formalnościami i obowiązkami podatkowymi. Jeśli spadkobierca zdecyduje się na sprzedaż takiego mieszkania, cały proces może się jeszcze bardziej skomplikować. W artykule przyjrzymy się, jakie kroki należy podjąć, aby sprzedaż odziedziczonego mieszkania przebiegła sprawnie i bez zbędnych komplikacji.
02.07.2024, Ewelina Zajączkowska-Klec
Sprzedaż mieszkania z lokatorem: czy syndyk lub właściciel może sprzedać mieszkanie z lokatorem zameldowanym?
Problem z wynajmującym mieszkanie okazuje się dość powszechnym trendem występującym w naszym kraju. Samodzielna eksmisja niechcianego lokatora nie jest możliwa, ponieważ skutecznie utrudnia to prawo lokatorskie. W jego obecnym kształcie cały proces może potrwać kilka lat, zatem jeśli dotyczy Cię tenProblem z wynajmującym mieszkanie okazuje się dość powszechnym trendem występującym w naszym kraju. Samodzielna eksmisja niechcianego lokatora nie jest możliwa, ponieważ skutecznie utrudnia to prawo lokatorskie. W jego obecnym kształcie cały proces może potrwać kilka lat, zatem jeśli dotyczy Cię ten problem i chcesz kupić nieruchomość, możesz spotkać się z komplikacjami.
06.05.2024, Dagmara Osińska
Dobudówka do domu: bez pozwolenia czy na zgłoszenie?
Przedsięwzięcie, jakim jest dobudówka pozwala na dostosowanie powierzchni użytkowej budynku do własnych wymagań. Rozbudowa domu jednorodzinnego może okazać się doskonałym rozwiązaniem w przypadku, gdy zmieniły się potrzeby mieszkaniowe całej rodziny. Pamiętaj, że dobudówka do starego dPrzedsięwzięcie, jakim jest dobudówka pozwala na dostosowanie powierzchni użytkowej budynku do własnych wymagań. Rozbudowa domu jednorodzinnego może okazać się doskonałym rozwiązaniem w przypadku, gdy zmieniły się potrzeby mieszkaniowe całej rodziny. Pamiętaj, że dobudówka do starego domu musi być wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. O czym pamiętać? Jak dobudówka możliwa jest bez pozwolenia? Wyjaśniamy.
30.04.2024, Dagmara Osińska
Wymiary miejsca parkingowego: szerokość, długość i odległość od granicy działki
Jakie wymiary miejsca parkingowego są prawidłowe i zgodne z prawem? Na to pytanie poszukują najczęściej odpowiedzi właściciele działek budowlanych, którzy chcą je zagospodarować stosownie do przeznaczenia i sposobu zabudowy. Z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usyJakie wymiary miejsca parkingowego są prawidłowe i zgodne z prawem? Na to pytanie poszukują najczęściej odpowiedzi właściciele działek budowlanych, którzy chcą je zagospodarować stosownie do przeznaczenia i sposobu zabudowy. Z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie można zapoznać się w obowiązującym akcie prawnym (Dz.U. 2022.1225 – wersja od 9 czerwca 2022 do 31 lipca 2024 r.).
29.04.2024, Dominika Perkowska
Umowa rezerwacyjna mieszkania: wzór w PDF i DOC
Umowa rezerwacyjna mieszkania to dokument, który formalizuje zobowiązania między stronami - osobą zainteresowaną zakupem nieruchomości a deweloperem bądź właścicielem mieszkania. Jest to istotny krok w procesie nabycia własności, zapewniający obu stronom pewność transakcji oraz ochronę praw iUmowa rezerwacyjna mieszkania to dokument, który formalizuje zobowiązania między stronami - osobą zainteresowaną zakupem nieruchomości a deweloperem bądź właścicielem mieszkania. Jest to istotny krok w procesie nabycia własności, zapewniający obu stronom pewność transakcji oraz ochronę praw i interesów. Umowa rezerwacyjna mieszkania to pierwszy krok w procesie nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym, ale też wtórnym, dlatego warto zadbać o jej prawidłowe sformułowanie oraz pełną przejrzystość dla obu stron. Jak wygląda umowa rezerwacyjna domu lub mieszkania? Czy możliwe jest odstąpienie od umowy rezerwacyjnej? Jaka jest różnica pomiędzy umową rezerwacyjną a umową przedwstępną? Odpowiadamy!