Najczęstsze pytania odnośnie kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny to jeden z najpopularniejszych kredytów długoterminowych w Polsce. Jest on zaciągany w celu zakupu lub budowy nieruchomości, a jego zabezpieczenie stanowi hipoteka. Panujący obecnie trend posiadania własnego M oraz stale rosnące inwestycje w nieruchomości, sprzyjają dużemu zainteresowaniu tą formą wsparcia finansowego. Według statystyk, kredyt hipoteczny stanowi największy udział wśród sprzedawanych kredytów przez banki w Polsce, a zróżnicowane oferty wsparcia hipotecznego znajdziemy w niemal każdej komercyjnej instytucji finansowej.

Mimo łatwej dostępności kredytu, należy pamiętać, że, aby móc go otrzymać należy spełniać odpowiednie warunki, które wielu mogą sprawiać problem. Dlatego wspólnie z Konradem Plucińskim, ekspertem totalmoney.pl wyjaśniliśmy najbardziej problematyczne kwestie dotyczące wzięcia kredytu hipotecznego, jego spłaty a także wpływu pandemii koronawirusa na politykę kredytową banków w Polsce.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny?

Aby dostać kredyt hipoteczny, należy spełnić trzy podstawowe warunki:

1. Musimy posiadać zdolność kredytową, czyli dochody, które po odjęciu rat innych kredytów i zobowiązań pozwolą na spłatę raty kredytu hipotecznego.
   
   
2. Musimy przedstawić wkład własny w wysokości co najmniej 10% wartości nieruchomości. Wkład własny przy kredycie na zakup nieruchomości musi być wniesiony w gotówce. W przypadku kredytu na budowę domu może nim być działka budowlana i materiały przeznaczone do budowy. W niektórych bankach nawet po wniesieniu 10% wkładu, będzie konieczne ubezpieczenie dodatkowych 10%.
   
   
3. Nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu, musi mieć dla banku odpowiednią wartość, być w dobrym stanie technicznym i odpowiedniej lokalizacji. Dzięki temu, w przypadku problemów ze spłatą, będzie ją można łatwo sprzedać. Banki umożliwiają też zabezpieczenie się na innej lub dodatkowej nieruchomości będącej własnością przynajmniej jednego z kredytobiorców.

Każdy z tych warunków musi zostać spełniony i nie może zostać zastąpiony innym, np. braku zdolności kredytowej nie uzupełnimy dodatkowym ubezpieczeniem czy nieruchomością o większej wartości.

Czy da się wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Banki obecnie wymagają, aby wkład własny wyniósł minimum 10% wartości nieruchomości (która często jest równa cenie transakcyjnej). Wkład własny powinien być wniesiony w gotówce i tylko w przypadku kredytów na budowę domu banki przyjmują wartość działki, na której będziemy się budować lub wartość poniesionych nakładów. Standardowo banki wymagają 20% wkładu własnego (zgodnie z rekomendacją KNF). W takiej sytuacji brakujące 10% trzeba dodatkowo ubezpieczyć.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Banki nie podają na ogół minimalnego progu dochodów. Kwota kredytu jaką mogą przyznać, jest uzależniona od zdolności kredytowej wnioskodawców. Każdy bank ma własną politykę dotyczącą udzielania kredytów hipotecznych, a to oznacza, że zdolność kredytowa liczona jest w różny sposób. Różnice w przyznanej kwocie kredytu, przy tym samym dochodzie, mogą wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Banki muszą się też stosować do odgórnych regulacji. Jedna z nich mówi, że rata kredytu hipotecznego nie może przekraczać połowy dochodów kredytobiorców. Chyba, że dochód jest wyższy niż średnia krajowa, wtedy rata nie może przekroczyć 65% jego wysokości. Każdy bank przyjmuje też stałe koszty utrzymania gospodarstwa domowego i kredytobiorców oraz osób na utrzymaniu.

Na zdolność kredytową wpływają też inne czynniki, takie jak zobowiązania kredytobiorców, okres kredytowania czy parametry cenowe kredytu.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny przy niskich dochodach?

Aby dostać kredyt hipoteczny na interesującą nas kwotę, niezbędne jest wykazanie odpowiedniej zdolności kredytowej, czyli dochodów wystarczających na spłatę raty. Gdy dochody są zbyt niskie bank może zaproponować udzielenie kredytu na niższą kwotę, ale w takiej sytuacji różnicę musimy pokryć ze środków własnych.

Często wybieranym rozwiązaniem tego problemu jest przystąpienie do kredytu ze współkredytobiorcą. Dla banku nie ma znaczenia, czy będzie to osoba spokrewniona (rodzic, dziecko, rodzeństwo), partner, czy inna osoba, z którą formalnie nic nas nie łączy. Dodatkowy kredytobiorca musi wykazać dochody na odpowiednim poziomie i na równi z głównym kredytobiorcą odpowiada za spłatę zobowiązania.

Kredyt hipoteczny – jakie dokumenty należy złożyć?

Dokumenty do kredytu hipotecznego możemy podzielić na dwie podstawowe kategorie:

1. Dokumenty potwierdzające naszą zdolność kredytową, czyli przede wszystkim zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach wystawione przez pracodawcę oraz wyciąg z konta bankowego potwierdzający wpływy (zazwyczaj za 3 miesiące). W przypadku dochodu z działalności gospodarczej musimy przedstawić dane rejestrowe oraz wynik finansowy za zamknięty rok podatkowy i za bieżący okres.
   
   
2. Dokumenty dotyczące nieruchomości - w tym przypadku wszystko uzależnione jest od tego, czy kredyt będzie przeznaczony na zakup, czy na budowę domu. Znaczenie ma też rynek transakcji. W każdym przypadku bank poprosi nas o dokumenty potwierdzające stan prawny (np. umowa przedwstępna, akt notarialny, księga wieczysta, wypis i wyrys z rejestru gruntów, plan zagospodarowania, pozwolenie na budowę) oraz wartość nieruchomości (kosztorys budowy, operat szacunkowy).

Warto pamiętać, że bank na każdym etapie analizy wniosku może poprosić nas o dostarczenie dodatkowych dokumentów, jeśli przygotowane wraz z wnioskiem nie przedstawiają pełnego obrazu naszej sytuacji.

Jak obliczyć zdolność kredytową?

Szacunkową wysokość zdolności kredytowej możemy policzyć za pomocą kalkulatorów dostępnych w Internecie. Zawsze musimy jednak pamiętać, że takie obliczenia są robione na podstawie mniejszej ilości danych, niż potrzebują banki. Dokładną zdolność kredytową może nam obliczyć doradca kredytowy w banku lub pośrednik finansowy, który ma dostęp do kalkulatora używanego przez dany bank.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Koszt kredytu hipotecznego uzależniony jest od wielu czynników. Podstawowe parametry, które powinniśmy wziąć pod uwagę to marża (która wpływa na oprocentowanie kredytu) oraz prowizja banku. Przy obecnym poziomie stóp procentowych oprocentowanie rzadko przekracza 3% w skali roku. Typowy poziom prowizji to od 0% do 2%, ale może być również wyższa.

Dodatkowo, powinniśmy doliczyć do tego koszt ubezpieczeń (pomostowego, niskiego wkładu, nieruchomości, na życie itp.). Trzeba uwzględnić również dodatkowe opłaty, takie jak koszt wyceny czy inspekcji nieruchomości w przypadku kredytu uruchamianego w transzach.

Warto sprawdzić, jak koszt będzie się kształtował przez cały okres kredytowania. W zależności od oferty, w przypadku kredytu na 250 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat,  z LTV na poziomie 80% różnice w koszcie mogą być bardzo duże: od niecałych 100 tys. zł, do ponad 220 tys. zł.

Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Większość kredytów hipotecznych ciągle jest uruchamianych z oprocentowaniem zmiennym, opartym o stawkę bazową (najczęściej WIBOR 3M lub 6M) oraz marżę banku. Marża różni się w zależności od wewnętrznych regulacji banku, kwoty kredytu, czy posiadanego wkładu własnego oraz produktów dodatkowych banku, z których skorzystamy. Przeciętnie wynosi ona obecnie od 1,7%, do 2,9% dla kredytu na 250 tys. zł z LTV na poziomie 80%.

W takim przypadku oprocentowanie kredytu powinno się zmieścić w przedziale od 1,95% do 3,1% w skali roku.

Na wysokość oprocentowania wpływają również ubezpieczenie pomostowe czy niskiego wkładu, które najczęściej są naliczane poprzez podwyższenie marży o określony procent. Coraz więcej banków oferuje kredyty o stałym oprocentowaniu. Gwarantują one stałą wysokość oprocentowania przez pierwsze 5 lat. Taka oferta jest zazwyczaj nieznacznie droższa od kredytu o zmiennym oprocentowaniu w tym samym banku.

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Znając oprocentowanie i prowizję banku oraz kwotę kredytu i okres kredytowania możemy policzyć ratę kredytu hipotecznego za pomocą arkusza kalkulacyjnego. Lepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z kalkulatorów dostępnych w Internecie, które podpowiedzą nam parametry kredytu. Dzięki nim, obliczymy ratę kredytu dla aktualnych ofert.

Jeśli potrzebujemy szczegółowych wyliczeń wraz z całym harmonogramem spłaty uwzględniającym koszty okołokredytowe, powinniśmy się umówić na spotkanie z doradcą kredytowym w banku lub u pośrednika finansowego.

Kredyt hipoteczny: decyzja pozytywna, co dalej?

Wraz z decyzją kredytową otrzymujemy od banku informację o warunkach, jakie musimy spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej oraz przed uruchomieniem kredytu. Zazwyczaj są one uzależnione od przeznaczenia kredytu.

W przypadku kredytu na zakup nieruchomości na rynku wtórnym przed uruchomieniem kredytu będziemy musieli przedstawić akt notarialny. Musimy też ubezpieczyć nieruchomość oraz złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym, najpierw zostanie wypłacony kredyt, dopiero później otrzymujemy zgodę na wyodrębnienie księgi wieczystej i podpisujemy akt notarialny. Jeśli bierzemy kredyt na budowę domu, po decyzji bank może wypłacić nam pierwszą transzę, a kolejne otrzymamy w miarę postępu prac budowlanych.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca?

To, czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego będzie nam się opłacać, zależy od wielu czynników. Przede wszystkim niektóre banki pobierają dodatkową opłatę w przypadku spłaty kredytu w ciągu kilku pierwszych lat.

Jeśli posiadamy gotówkę i decydujemy się na spłatę kredytu, musimy się zastanowić, czy w najbliższym czasie pieniądze te nie będą nam potrzebne. Spłata nie będzie dla nas opłacalna, jeśli chwilę później będziemy musieli wziąć droższy kredyt gotówkowy.

Nie musimy spłacać jednorazowo całego kredytu. Możemy dokonać częściowej nadpłaty, dzięki czemu zmniejszy nam się rata lub skróci okres kredytowania. Zawsze w takim przypadku znacznie obniży nam się koszt kredytu.

W trudniejszej sytuacji są osoby spłacające kredyty walutowe. Jeśli kurs waluty jest obecnie znacząco wyższy, niż w chwili wypłaty kredytu, poniesiemy z tego tytułu znaczne koszty. W skrajnych przypadkach nawet po kilku latach spłaty możemy mieć do oddania więcej kredytu niż na początku.

Jak zmieniło się podejście banków do udzielania kredytów w czasie koronawirusa?

Początkowo banki wprowadziły kilka ograniczeń, między innymi:

• zmienił się sposób liczenia zdolności kredytowej. Trudniej było dostać kredyt osobom uzyskującym dochody z umów cywilnoprawnych lub działalności gospodarczej (szczególnie w branżach mocno narażonych na straty ze względu na lockdown – gastronomia, hotelarstwo, turystyka, usługi);
• podniesiony został wymagany przez banki wkład własny – w niektórych przypadkach nawet do 40% wartości nieruchomości;
• wzrosły marże, powodując zwiększenie oprocentowania kredytów mimo niższych stóp procentowych.

Obecnie oferty powróciły już do stanu sprzed epidemii i pojawiają się nawet pierwsze promocje. Nie wiadomo jeszcze, jak banki zareagują na ewentualny ponowny lockdown wywołany drugą falą zachorowań.

Wzięcie kredytu to zobowiązanie na lata, wymagające odpowiedzialnego podejścia oraz dużej wiedzy finansowej. Warto śledzić sytuację gospodarczą, aktualne oferty rynkowe i informacje branżowe. Duża wiedza i pełna świadomość możliwości oraz zagrożeń w zakresie kredytów hipotecznych pozwoli na dokonanie najbardziej właściwego wyboru. Wówczas wzięcie kredytu może okazać się bezpieczną inwestycją, która zagwarantuje nam stabilność finansową i lepszą przyszłość.