Marża banku przy kredycie hipotecznym

Co to jest marża kredytu hipotecznego i dlaczego jej wysokość jest tak istotna z punktu widzenia kredytobiorcy? Nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że marża banku to element oprocentowania kredytu - którego wysokość można w dodatku negocjować z instytucją udzielającą finansowania. Co zatem warto wiedzieć?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest marża kredytu hipotecznego,
• jak wysokość marży wpływa na ratę kredytu i całkowity koszt zobowiązania,
• czy można obniżyć wysokość marży kredytu mieszkaniowego.

Marża: co to jest w przypadku kredytu hipotecznego i na co wpływa?

Osoby pracujące w sprzedaży z pewnością niejednokrotnie zetknęły się z pojęciem marży — co do zasady jest to różnica między ceną sprzedaży a ceną, po której dana firma czy osoba nabyła wcześniej towar. Jest to zatem zysk sprzedającego; podobnie jest w przypadku kredytu hipotecznego. Marża banku to nic innego jak zysk z tytułu udzielenia finansowania. Jednocześnie marża jest elementem oprocentowania kredytu hipotecznego (obok stawki bazowej, czyli WIBOR-u). Jej wysokość wpływa zarówno na całkowite koszty kredytu hipotecznego, jak i na wysokość raty kredytu.

Sprawdź również: Czym jest kredyt hipoteczny i jak go uzyskać?

Jak liczyć marżę kredytu hipotecznego?

Przyszli kredytobiorcy mogą się zastanawiać, jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego. Na stronach internetowych banków zazwyczaj podany jest przykład reprezentatywny (czyli przykład oferty kredytu na konkretną kwotę dla modelowego kredytobiorcy) wraz z marżą banku i RRSO (rzeczywistą roczną stopą oprocentowania). W obliczeniu marży pomóc może również kalkulator kredytu hipotecznego (tego rodzaju narzędzie dostępne jest zazwyczaj zarówno na stronach banków, jak i np. porównywarek finansowych). Warto jednak pamiętać, że marża zawsze będzie wyliczana indywidualnie dla konkretnego klienta — jej ostateczną wysokość można zatem poznać na podstawie oferty przygotowanej z myślą o zobowiązaniu hipotecznym zaciąganym na konkretnych warunkach.

Marża kredytu hipotecznego — od czego zależy jej wysokość?

Od czego zależy marża kredytu hipotecznego? Czynników wpływających na jej wysokość jest kilka. Pierwszym z nich jest oczywiście polityka banku; część instytucji udzielających finansowania proponuje klientom marżę na atrakcyjnym poziomie (w zamian za to pobierając np. wyższą prowizję za udzielenie kredytu). W wielu przypadkach klient zaciągający kredyt w określonym czasie może również skorzystać z promocyjnej marży np. w pierwszym roku obowiązywania umowy. 

Warto jednak zdawać sobie sprawę z faktu, że wysokość marży kredytu hipotecznego jest uzależniona również od sytuacji finansowej i pozycji negocjacyjnej potencjalnego klienta. Na przykład osoba, która wnosi wysoki wkład własny (w wysokości minimum 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości), ma wyższe szanse na wynegocjowanie niższej marży niż kredytobiorca, który wniesie wkład własny na poziomie 10 proc. lub skorzysta z gwarancji BGK w ramach programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Innym argumentem podczas negocjacji wysokości marży kredytu będzie niski wskaźnik LTV (określający stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Banki chętniej przystaną również na obniżenie marży kredytowej klientom z wysoką zdolnością kredytową czy osobom posiadającym już w danej instytucji rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy. Niższa marża kredytu jest zazwyczaj możliwa także po skorzystaniu przez kredytobiorcę z dodatkowych produktów finansowych. 

Sprawdź również: Rodzaje rat i oprocentowania kredytu hipotecznego

Wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego

Osoby, które już podpisały umowę kredytową i sfinansowały zakup nieruchomości z udzielonych środków, również mają szansę na obniżenie marży kredytu — choć prawdopodobnie będzie to znacznie trudniejsze. W tym celu należy złożyć do banku wniosek, który będzie zawierać podstawowe dane kredytobiorcy (czyli m.in. imię i nazwisko, adres zamieszkania) i numer umowy kredytowej. Należy też umieścić w formularzu prośbę o obniżenie marży i ją uargumentować — powołując się na przykład na znacznie korzystniejsze oferty innych banków. Jeśli kredytobiorca do tej pory spłacał raty terminowo, istnieje pewna szansa, że bank zdecyduje się na obniżenie marży - w obawie, że klient przeniesie zobowiązanie do innego banku. 

Sprawdź również: Na czym polega refinansowanie kredytu?

Kredyt 2 procent a marża banku

Obecnie sporo osób chcących sfinansować zakup nieruchomości kredytem, rozważa zaciągnięcie Bezpiecznego Kredytu — czyli preferencyjnego kredytu mieszkaniowego z dopłatami od BGK, stanowiącymi różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących a oprocentowaniem w wysokości 2 proc. Dopłaty nie wpływają jednak w żaden sposób na drugi z elementów oprocentowania, jakim jest marża banku. Tym samym osoby, które chcą zaciągnąć zobowiązanie, muszą liczyć się z tym, że do stawki 2 proc. trzeba jeszcze dodać marżę. Dobra wiadomość jest natomiast taka, że zgodnie z przepisami ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, wysokość marży dla Bezpiecznego Kredytu nie powinna być wyższa niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych. 

Najtańszy kredyt hipoteczny: średnia marża kredytu hipotecznego

Biorąc pod uwagę fakt, że oferta kredytu hipotecznego jest przygotowywana każdorazowo indywidualnie dla danego klienta, to ciężko jest porównać warunki kredytów hipotecznych udzielanych przez banki — zwłaszcza w kontekście wysokości marży. Dość łatwo można natomiast wskazać, jaka jest średnia marża — albo konkretniej, w jakim przedziale mieści się obecnie. Na przykład w Banku BPS marża kredytu hipotecznego dla reprezentatywnego przykładu jest niższa niż 2 proc.; w większości banków mieści się natomiast w przedziale od 2,19 do 2,79 proc. (przy czym wiele zależy też od tego, czy klient posiada już konto w danej instytucji). Wysokość marży można jednak zazwyczaj jeszcze nieco obniżyć - np. decydując się na skorzystanie z dodatkowych produktów. 

Marża banku przy kredycie hipotecznym: podsumowanie

Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny, należy posiadać odpowiednią zdolność kredytową. Przed zawarciem umowy kredytu hipotecznego warto jednak przeanalizować oferty różnych banków i wybrać najlepszy kredyt — czyli taki, w przypadku którego całkowite koszty kredytu (w tym marża) będą najniższe. Wysokość marży jest uzależniona od kilku czynników; oprócz polityki banków wiele zależy od wysokości wkładu własnego, wskaźnika LTV czy zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy. Warto przy tym pamiętać, by zawsze, jeszcze przed otrzymaniem kredytu na mieszkanie, negocjować marżę kredytu hipotecznego. Późniejsza renegocjacja warunków umowy jest wprawdzie możliwa (banki niekiedy zgadzają się na obniżenie marży już po wypłacie kredytu), jednak znacznie trudniejsza — a kredytobiorca musi przedstawić argumenty, które przekonają instytucję do zmiany warunków.