Rodzaje rat i oprocentowania kredytu hipotecznego

Przymierzasz się do kredytu hipotecznego? W Twojej głowie pojawia się zapewne sporo wątpliwości. Im więcej na ten temat czytasz, tym mniej rozumiesz? Oprocentowanie stałe, zmienne, raty równe, malejące, WIBOR - o co w tym wszystkim chodzi? Na co się zdecydować? W dzisiejszym artykule odpowiemy na te pytania i opowiemy wszystko, co powinieneś wiedzieć o ratach kredytu hipotecznego. 

Rata kredytu hipotecznego - co to jest i od czego zależy jej wysokość?

Kredyty hipoteczne w Polsce cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Wzrasta nie tylko ilość wniosków kredytowych, ale i kwota zobowiązania. Polacy coraz chętniej decydują się na kredyty, które opiewają na 300-400 tys. złotych. Jeśli także stoisz przed wyborem tej formy finansowania zakupu mieszkania czy też domu, warto abyś dokładnie rozumiał, co składa się na ratę kredytu hipotecznego.

Zacznijmy jednak od początku. Co to jest rata kredytu hipotecznego zapewne wiesz. A ile wynosi? Na to pytanie nie ma jednej odpowiedzi, ponieważ każdy przypadek może być inny. Wiele zależy od kwoty, którą decydujesz się pożyczyć od banku. I to sprowadza nas do pytania, od czego zależy wysokość raty.

Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej. Część kapitałowa to po prostu kwota, którą pożyczyłeś do banku. Część odsetkowa to zaś koszt Twojego kredytu, czyli odsetki, jakie za udzielenie kredytu, pobiera bank. W głównej mierze odsetki składają się z oprocentowania, ale nie tylko. Zalicza się do nich także prowizja za udzielenie kredytu czy ew. opłaty dodatkowe, jak np. opłata za ubezpieczenie.

Rata równa i malejąca - czym się różnią?

W przypadku kredytów hipotecznych występują dwa rodzaje rat, spośród których możesz wybrać. Są to raty równe i malejące. Co je różni? Raty równe oznaczają, że przez cały okres kredytowania będziesz co miesiąc spłacać część zobowiązania o tej samej wysokości. Wzór raty równej nie należy więc do skomplikowanych. Jeśli zdecydujesz się na ten rodzaj rat, w początkowej fazie kredytu będziesz spłacać przede wszystkim odsetki. Dopiero z czasem spłacany będzie także pożyczony kapitał. Zupełnie inaczej wygląda to przy ratach malejących. 

Jak sama nazwa wskazuje, z czasem ich wysokość spada. Wynika to z faktu, iż główny składnik raty malejącej stanowi kapitał, odsetki spłacasz zaś na bieżąco. Choć brzmi to nieco korzystniej, to jednak większość kredytobiorców wybiera raty równe. Dlaczego?

Raty malejące w pierwszych latach spłaty kredytu będą bardziej obciążać domowy budżet niż raty równe. Ponadto, aby móc je wybrać, trzeba wykazać odpowiednio wyższą zdolność kredytową. Czy zatem nie jest to do końca doby wybór? Na co się zdecydować: raty równe czy malejące?

Raty równe czy malejące - na którą opcję się zdecydować?

Jeśli dysponujesz na tyle dużym budżetem, że początkowa wyższa spłata Cię nie przeraża i jednocześnie nie obawiasz się, że bank może uznać, że nie posiadasz wystarczającej zdolności kredytowej, to raty malejące okażę się bardziej korzystne. W końcu z czasem się zmniejszą i nie będą aż tak obciążać Twojego budżetu. Ponadto, taki wybór sprawi, że możesz nawet szybciej spłacić kredyt hipoteczny. Wcześniejsza spłata będzie możliwa, ponieważ możesz zdecydować, że nadal chcesz spłacać raty o wysokości początkowej. W ten sposób znacząco skrócisz okres kredytowania.

Raty równe czy malejące? To zależy od Ciebie i Twoich możliwości finansowych. Jeśli chcesz zwiększyć szansę na przyznanie kredytu, postaw na raty równe.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego - czym jest i ile wynosi?

Na początku pisaliśmy już, że rata kredytu składa się z części kapitałowej i odsetkowej, przy czym na wysokość tej drugiej ma wpływ przede wszystkim oprocentowanie. Co dokładnie na nie się składa? Będzie to marża, jaką bank pobiera za udzielenie kredytu (przy kredycie hipotecznym wynosi zazwyczaj od 1,5 do 4%) oraz stopa bazowa, czyli stopa procentowa w oparciu, o którą banki określają własne stawki procentowe. Najczęściej pod uwagę brany jest WIBOR 3M, co oznacza, że oprocentowanie zmienia się po upływie trzech miesięcy od momentu ewentualnej zmiany stopy.

Banki oferując kredyty mogą zaproponować Ci oprocentowanie zmienne lub stałe. W przypadku tego drugiego, podwyżka stóp procentowych nie będzie mieć dla Ciebie większego znaczenia. Są jednak pewne haczyki. 

Oprocentowanie stałe i oprocentowanie zmienne - różnice

Kredyt ze stałym oprocentowaniem zapewnia stałą stopę bazową. Taki kredyt gwarantuje zatem, że wysokość raty nie zmieni się z czasem. Bank już przy początkowym wyliczeniach ustala stałą wysokość części odsetkowej opierając się na oszacowanej wysokości stóp procentowych. Wyliczeń tych po podpisaniu umowy zmienić już nie może. 

Tutaj jednak tkwi haczyk, o którym wspomnieliśmy wyżej. Przy kredytach hipotecznych oprocentowanie stałe oferowane jest jedynie okresowo - na pierwsze 5 lat. Następnie zazwyczaj trzeba przejść na oprocentowanie zmienne, choć nie zawsze. Wiele zależy od warunków zaproponowanych przez bank. 

Zmienne oprocentowanie kredytu uwzględnia wahania stóp procentowych. Jeśli rosną lub spadają, to zmienia się także wysokość rat. Oprocentowanie zmienne ustala się w oparciu o marżę i stawkę WIBOR. Przeważnie jest to przytoczony już WIBOR 3M, co oznacza, że oprocentowanie zmieniać będzie się co 3 miesiące. Oprocentowanie zmienne w skali roku może zatem ulegać licznym wahaniom.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego - które wybrać? Stałe czy zmienne?

Co zatem będzie lepszym wyborem: oprocentowanie stałe czy zmienne? Nie sposób tego przewidzieć. Obecnie mamy do czynienia z niskimi stopami procentowymi, co sprawia, że koszty kredytów są, a przynajmniej powinny być, dość niskie. W praktyce jednak banki często zawyżają je podnosząc marżę kredytu czy też zwiększając opłatę za jego udzielenie. 

W interesie kredytobiorcy jest więc zamrożenie niskich stóp procentowych i korzystanie z tej sytuacji najdłużej, jak to możliwe. Nie ma co się spodziewać, że tak niskie stopy procentowe będą utrzymywać się przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego, który wynosi kilkanaście i więcej lat. W końcu Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się je podnieść, a tym samym, zwiększy się także koszt zaciąganego kredytu.

Nie zawsze jednak obecna wysokość stóp procentowych sprzyja wyborowi niskiemu oprocentowania. Gdy jest ono wysokie i istnieje szansa na jego obniżkę, taki wybór może sprawić, że poniesiesz wyższy koszt niż gdybyś zdecydował się na oprocentowanie zmienne. Jak zatem widzisz, nie da się tego w 100% przewidzieć. Możesz opierać się jedynie na przewidywaniach ekonomistów i własnej wiedzy. Z pewnością jednak stałe oprocentowanie gwarantuje, że wysokość Twojej raty nie wzrośnie. Taki wybór jest zatem korzystniejszy z punktu widzenia zarządzania domowym budżetem.

Wybór oferty kredytowej nie jest tak prosty, jak mogłoby się wydawać. Jest wiele aspektów, które warto dokładnie przemyśleć przed podpisaniem umowy kredytowej. W końcu od nich zależeć będzie ostateczny koszt kredytu. Niestety, nie zawsze można przewidzieć, co się stanie. Dlatego niektóre wybory musisz podjąć bazując na przypuszczeniach.