Mieszkanie w kamienicy

Kamienica to bardzo specyficzne miejsce do zamieszkania. Z jednej strony ma niepowtarzalne elementy architektoniczne, nawiązuje do historii i zapewnia nietuzinkowe wnętrza. Z drugiej - stary, murowany budynek to szereg wyzwań i trudności, na które nie każdy jest gotowy. Prestiżowa lokalizacja, wysokie pomieszczenia i duże okna stoją w opozycji do nieoczywistego stanu prawnego nieruchomości, przestarzałych instalacji czy braku windy. Dla jednych mieszkanie w kamienicy będzie więc idealną opcją na życie w mieście, dla drugich to więcej problemów, niż korzyści.

Czy rzeczywiście mieszkanie w kamienicy to prestiż, o którym każdy marzy? Czy kamienica to dobry plan na inwestycję? O czym warto wiedzieć, zanim zdecydujemy się na zakup takiej nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości

Pierwszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania w kamienicy, jest stan prawny budynku. Kamienica to przynajmniej dwukondygnacyjny obiekt mieszkalny, zazwyczaj z kilkoma wydzielonymi mieszkaniami. Problemem jest fakt, że w polskim prawie nie istnieje definicja kamienicy jako takiej. Zdecydowana większość budynków tego typu posiada kilku, a nawet kilkunastu współwłaścicieli. Co ciekawe, każda z osób posiada na własność określoną część kamienicy, nie ma jednak wyłącznego prawa do konkretnego mieszkania. Zazwyczaj współwłaściciele budynku zajmują mieszkania na podstawie ustnych ustaleń między sobą, nie jest to jednak regulowane prawnie. Nabywca mieszkania w kamienicy powinien dokładnie sprawdzić ten aspekt, może się bowiem okazać, że nie kupuje konkretnego mieszkania, a jakąś część kamienicy. 

Jakie dokumenty sprawdzić przed nabyciem lokalu?

Dokument, po który powinniśmy sięgnąć w pierwszej kolejności to księga wieczysta. W dzisiejszych czasach księgi są dostępne online, a więc możemy sprawdzić stan prawny nieruchomości bez wychodzenia z domu. W dokumentach znajdziemy informacje o wszystkich właścicielach danego budynku, a także o użytkownikach wieczystych. Ponadto dowiemy się czy nieruchomość nie jest w jakikolwiek sposób obciążona, np służebnościami czy roszczeniami. 

Kolejna kwestia to rejestr zabytków. Warto zorientować się, czy dana kamienica jest do niego wpisana. Taki wpis wiąże się z pewnymi ograniczeniami, bowiem wszystkie zmiany i prace w obiekcie muszą być zgłoszone, a wojewódzki konserwator zabytków musi wyrazić na nie zgodę. 

Szukasz mieszkania w dzielnicy pełnej klimatycznych kamienic? Sprawdź: mieszkania na sprzedaż Praga Północ

Uregulowanie stanu prawnego kamienicy

Jeśli po sprawdzeniu ksiąg wieczystych okaże się, że kamienica ma kilkunastu współwłaścicieli, a żaden z nich nie ma wyłącznego prawa do konkretnego mieszkania - nie jest to sytuacja bez wyjścia. Stan prawny takiego budynku można wyregulować z pomocą dwóch instytucji prawnych: umowy quoad usum oraz zniesienia współwłasności. 

Quoad usum to umowa zawierana pomiędzy właścicielami budynku, która określa zasady korzystania z lokali. Współwłaściciele ustalają w niej podział kamienicy na konkretne mieszkania do wyłącznego użytku poszczególnych osób. Przy tej okazji warto też zadbać o upoważnienie do podejmowania decyzji w sprawie zajmowanych lokali. Dzięki temu każda z osób będzie mogła samodzielnie podjąć decyzję o remoncie czy wynajmie danego lokalu - choć według prawa nie jest jego wyłącznym właścicielem. 

Druga możliwość to kosztowne rozwiązanie, ale w wielu przypadkach gra jest warta świeczki. Zniesienie współwłasności polega na wyodrębnieniu z budynku samodzielnych lokali - mieszkań i przyznanie wyłącznego prawa własności zajmującym je współwłaścicielom. Jeśli powierzchnia mieszkań nie odpowiada części udziałów w budynku - strony mogą umówić się na wyrównanie pieniężne, aby wykluczyć dysproporcje wartości. Przy zniesieniu współwłasności należy pamiętać, że dotyczy ona tylko budynku. Działka pozostaje niepodzielona i jest współwłasnością wszystkich właścicieli.

Czytaj: wniosek o zniesienie współwłasności

Mieszkanie w kamienicy - zalety

Kupno mieszkania w kamienicy, choć pełne wyzwań -  jest świetnym pomysłem dla osób, które cenią sobie klimatyczne wnętrza i lokalizację w centrum miasta. Na pewno nie jest to rozwiązanie dla każdego, wiąże się bowiem z wyrzeczeniem, jakim jest brak dogodności, które oferują nowoczesne osiedla. Nie jest tu standardem winda czy podziemny garaż, choć w wyremontowanych kamienicach pojawiają się one coraz częściej. Decydując się na zakup takiej nieruchomości, musimy mieć świadomość szeregu trudności. Jednak mieszkanie w kamienicy to również wiele atrakcyjnych aspektów.

Kamienice, przeznaczone dla wyższej klasy średniej, były budowane w centrach miast, często przy głównych ulicach. Dziś to właśnie te mieszkania zapewniają najatrakcyjniejsze lokalizacje do życia. Samo serce miasta to bliskość punktów usługowych, sklepów i licznych restauracji. To również rozwinięta komunikacja miejska, dzięki której z łatwością dotrzemy do innych dzielnic miasta i jego najważniejszych punktów.
Atrakcyjna lokalizacja w centrum miasta to również ogromny atut dla inwestorów. Przy dalszej sprzedaży, mieszkanie na pewno zyska na wartości, a i wynajem może się okazać bardzo opłacalny.

Niepowtarzalne wnętrza kamienicy

Zwarta zabudowa, duże okna i mury z cegły powodują, że jeszcze przed wejściem do kamienicy można zachwycić się panującym tu klimatem. Szczególne wrażenie robią budynki już wyremontowane, gdzie nie spotkamy się z odpadającym tynkiem czy pękającymi ścianami, jak bywa w przypadku zaniedbanych obiektów.

Podczas budowania kamienic stawiano na wygodne rozplanowanie pomieszczeń. Wysokie sufity sprawiały, że mieszkanie wydawało się dużo większe, a pokaźne okna wpuszczały do środka sporo światła dziennego. Choć pokoje w kamienicy są wysokie (zwykle ponad 3 metry), a mieszkanie przestronne - nie jest problemem jego ogrzanie. Grube mury z cegły zapewniają świetną izolację, a więc latem możemy liczyć na przyjemny chłód, zimą zaś nie dociera do nas mróz z zewnątrz. Jeśli kupujemy mieszkanie w starej kamienicy, którego styl został zachowany - możemy liczyć na gzymsy i cokoły, cementowe płytki oraz drewniane mozaiki i parkiet na podłodze.

Dla fanów eklektyzmu połączenie historycznego klimatu z nowoczesną aranżacją to strzał w dziesiątkę. Jako, że większość kamienic to zabytki, przy projektowaniu wnętrza warto skorzystać z pomocy odpowiedniego architekta, który dysponuje wiedzą, co w ogóle można zmienić w mieszkaniu. Taka osoba pomoże nam też wpleść modne meble, oświetlenie i elementy dekoracyjne do dawnych wnętrz. 

Czy warto zdecydować się na mieszkanie w kamienicy?

Biorąc pod uwagę same zalety kamienicy, nieruchomość jest bardzo atrakcyjna zarówno do zamieszkania, jak i pod inwestycję. Największa przewaga nad nowoczesnymi osiedlami to dogodna lokalizacja, o którą coraz ciężej w nowych blokach - im bliżej centrum miasta, tym gęstsza zabudowa, a więc brakuje miejsca na nowe inwestycje. Kamienice to jedna z nielicznych możliwości, by zamieszkać w środku miasta. Choć starym budynkom może brakować pewnych udogodnień, zapewniają niepowtarzalny, historyczny klimat. Wysokie sufity to również cecha charakterystyczna kamienic i nie uświadczymy ich raczej w nowym budownictwie. 

Mieszkanie w kamienicy - wady

Rozważając zakup mieszkania w kamienicy musimy mieć świadomość trudności, które możemy napotkać. Stare budynki to szereg wyzwań, które - choć oczywiście do opanowania - mogą nam przysporzyć nieco kłopotów. Zanim zdecydujemy się na kupno takiej nieruchomości, powinniśmy więc sprawdzić kilka rzeczy.

Jedna z najważniejszych i zarazem najbardziej problematycznych cech kamienic to instalacje elektryczne czy gazowe. W budynkach, które od lat były nieremontowane, instalacje są zazwyczaj stare i sparciałe, zaczynają się coraz częściej psuć i nie działają tak, jak trzeba. Zazwyczaj wiele do życzenia pozostawia również stan wykończenia - tynki, podłogi i biały montaż. Zdarza się też, że stare kamienice posiadają nieocieplone ściany, a w niektórych przypadkach izolacja z ceglanego muru okazuje się niewystarczająca.

Wszystkie mankamenty zaniedbanej kamienicy nie są oczywiście sytuacją bez wyjścia. Stary, zniszczony budynek (i mieszkanie w nim) można przecież wyremontować. Należy się jednak liczyć z faktem, że remont mieszkania w kamienicy nie należy do zabaw najtańszych i najłatwiejszych. Tu znowu pojawia się kwestia prawna, a więc czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków? Przypominamy - jeśli tak, będzie potrzebna zgoda konserwatora na wszelkie prace remontowe. I o ile z samą zgodą nie powinno być problemu, tak na pewno zabierze nam to nieco cennego czasu.

Stan techniczny kupowanej nieruchomości będzie w tym przypadku znaczący i zdecydowanie należy go sprawdzić, jeszcze zanim podpiszemy umowę ze sprzedającym. Remont mieszkania w starym, być może zabytkowym budynku to jednak duże wyzwanie. Należy pamiętać, że kamienice były budowane wiele lat temu, kiedy to stosowano nieco inne rozwiązania, zarówno w budownictwie, jaki wykończeniówce. Szybko może się okazać, że ściany są zupełnie krzywe i nie trzymają pionu; pod zniszczonym drewnianym parkietem leży jeszcze stara, poprzednia podłoga; a instalacja, która wydawała się działać - owszem działa, o ile podłączymy do prądu maksymalnie jedno urządzenie elektryczne. Taki remont to zatem szereg niespodzianek, których możemy się nawet nie spodziewać.

Czy remont to jedyny mankament kamienicy?

Poza stanem technicznym samego mieszkania, warto zwrócić uwagę na inne kwestie - jak na przykład sąsiedzi. Przeważająca część mieszkańców kamienic to osoby starsze, które mają swoje przyzwyczajenia i nad wyraz cenią sobie ciszę. Wobec tego szczególnie młodzi ludzie z bogatym życiem towarzyskim mogą mieć trudności z odnalezieniu się w takim miejscu.

Do wad niewątpliwie trzeba zaliczyć brak udogodnień. Mieszkańcy kamienic zazwyczaj nie mają dostępu do garażu podziemnego czy rowerowni. W wielu budynkach brakuje nawet windy, co może być znacznym utrudnieniem dla osób starszych, rodzin z małymi dziećmi, a także osób z niepełnosprawnościami. Mimo wszystko część kamienic podczas rewitalizacji zyskuje windy.
Stara kamienica może też oznaczać większe koszty utrzymania, bowiem często lwią część czynszu pochłania fundusz remontowy, który - im starszy budynek, tym większy.

Życie w mieście dla każdego?

Choć nieruchomość w centrum to dla wielu ogromny plus - są też tacy, którzy dostrzegają również wady mieszkania w mieście. Głośne otoczenie, duży ruch pod oknami czy brak dzikich terenów zielonych to cechy, które skutecznie mogą zniechęcić do zakupu nieruchomości w kamienicy. Wszystko jednak zależy od naszego trybu życia, a także naszych potrzeb i oczekiwań.