Mieszkaniowy rynek wtórny - podsumowanie IQ 2022

Jak aktualne wahania ekonomiczne i klimat geopolityczny przekładają się na mieszkaniowy rynek wtórny w Polsce? Jak zmieniają się ceny oraz oferta lokali w 7 największych miastach? Sprawdź analizę za I kwartał 2022 roku, przygotowaną przez specjalistów GetHome.pl.

GetHome.pl to jeden z największych portali ogłoszeniowych skupiających oferty sprzedaży oraz wynajmu nieruchomości. Jego eksperci co kwartał przygotowują raport dotyczący zmian na rynku wtórnym, tworząc narzędzie analityczne BIG DATA. Posługują się zamieszczanymi ogłoszeniami pochodzącymi od 1600 agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, odsiewając duplikaty, w celu uzyskania możliwie miarodajnych danych.

Jak zmieniły się ceny ofertowe w I kw. 2022 roku?

Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym nadal rosną, choć w większości analizowanych miast jest to wzrost symboliczny. W Katowicach i Krakowie średnia w ciągu 3 miesięcy pozostała bez zmian, w stolicy Górnego Śląska w marcu odnotowano nawet 1-procentowy spadek w stosunku do lutego. Biorąc pod uwagę cały kwartał, najbardziej wzrosły ceny we Wrocławiu – o ok. 4%. Ponadto odnotowano następujące podwyżki:

• w Poznaniu – 3%,
• w Gdańsku – 2%,
• w Łodzi – 2%,
• w Warszawie – 1%,

Średnie ceny za m kw. mieszkania na rynku wtórnym w marcu, wraz z danymi za cały kwartał pokazuje poniższy wykres.

Warto zwrócić także uwagę na różnice pomiędzy cenami na rynku wtórnym oraz pierwotnym. W aż trzech z siedmiu badanych miast (Gdańsk, Kraków, Warszawa) średnia cena za m kw. używanego lokalu przekroczyła średnią cenę w nowych inwestycjach. Ma to znaczący wpływ na zainteresowanie rynkiem wtórnym.

Popyt na mieszkania z rynku wtórnego 

Popyt na mieszkania z rynku wtórnego wzrósł najbardziej tam, gdzie ich ceny są wyraźnie niższe od mieszkań z rynku pierwotnego – a więc przede wszystkim w Łodzi (86% więcej sprzedanych lokali w marcu niż w lutym) i w mniejszym stopniu w Katowicach. Wzrost sprzedanych mieszkań „z drugiej ręki” można zaobserwować też w Poznaniu – o 38% w marcu w stosunku do lutego.

Ogółem, sprzedaż wzrosła w większości miast, co może być zaskakujące w obliczu podwyżek stóp procentowych, a tym samym drożejących kredytów i spadku zdolności kredytowej wielu potencjalnych nabywców. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że od 1 kwietnia banki zostały zobowiązane do przyjęcia nowej rekomendacji KNF zakładającej bufor służący do obliczania maksymalnej dostępnej kwoty kredytu: 5 pkt. proc. ponad obecny WIBOR.

W związku z tym zdolność kredytowa wielu osób znacząco się zmniejszyła, a zdecydowani na zakup mieszkania zapewne w znacznej mierze spieszyli się z finalizowaniem formalności kredytowych do końca marca, jeszcze przed wdrożeniem nowych zasad.

Jakie mieszkania są najchętniej kupowane w dużych miastach?

Kwestie finansowe to najprawdopodobniej główna przyczyna spadku średniego metrażu kupowanych na rynku wtórnym mieszkań. Kupujący częściej zadowalają się też mniejszą liczbą pokoi. W marcu wzrost średniej powierzchni kupowanych mieszkań zaobserwowano tylko w Poznaniu. Z kolei Wrocław jest jedynym wyjątkiem, jeśli chodzi o popularność lokali trzypokojowych – tylko w tym mieście była ona większa niż przed miesiącem.

Przyglądając się porównaniu danych sprzedaży ze stycznia i marca 2022, można zauważyć, że trzypokojowe i większe mieszkania kupowane są rzadziej. W większości miast wzrosło za to zainteresowanie lokalami dwupokojowymi lub kawalerkami.

 Jak zmieniła się podaż na mieszkaniowym rynku wtórnym?

I kwartał 2022 roku to zdecydowany wzrost podaży mieszkań z rynku wtórnego. Eksperci oceniają, że ma to związek z utrudnionym dostępem do kredytów i ich coraz większymi kosztami. W związku z tym sprzedający obawiają się, że za kilka miesięcy mogliby nie uzyskać tak atrakcyjnych cen. W marcu, w ofertach agencji pojawiło się zdecydowanie więcej mieszkań z rynku wtórnego niż w lutym, co przedstawia poniższy wykres.

Ogólna ilość używanych mieszkań w ofertach agencji również wzrosła (wyjątkiem jest Poznań), co sprawia, że nabywcy mają większy wybór atrakcyjnych lokali.

Prognozy dla rynku wtórnego

Eksperci GetHome.pl przypominają, że funkcjonuje już oferta kredytów bez wkładu własnego (z wkładem własnym gwarantowanym przez państwo). Otworzy to drogę do własnej nieruchomości szerokiej grupie Polaków, która nie ma wystarczających oszczędności. 

Nie we wszystkich miastach oferta mieszkań bez wkładu własnego zapowiada się atrakcyjnie. Przepisy wymuszają bowiem limit ceny metra kwadratowego (6354 zł dla rynku pierwotnego i 5865 zł dla rynku wtórnego) pozwalający na skorzystanie z dopłaty państwa. W Warszawie czy Krakowie oferta tego typu lokali w marcu była bardzo ograniczona, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym.

W wielu badanych miastach (Katowicach, Łodzi, Poznaniu) spowoduje to zapewne dalszy wzrost zainteresowania rynkiem wtórnym. Różnice w ilości mieszkań spełniających kryteria rządowego programu pokazuje poniższy wykres.

Trzeba jednak brać pod uwagę, że średnia cena za m kw. wciąż wzrasta, dlatego oferta lokali spełniających wymienione wyżej kryteria może do końca maja się skurczyć.