Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

Na wstępie warto przytoczyć artykuł 172 Kodeksu cywilnego, który stwierdza, że posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, po dwudziestu latach nieprzerwanego bycia posiadaczem samoistnym, nabywa do niej własność.

Zasiedzenie - normy prawne 

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zasiedzenie uzyskano w złej wierze, co skutkuje tym iż staje się ono skuteczne dopiero po trzydziestu latach. Pod pojęciem dobrej wiary kryje się to, że posiadacz uzyskał nieruchomość od strony, która nie była jej prawnym właścicielem i nie zostały złamane żadne prawa osób trzecich. Z kolei przy zasiedzeniu w złej wierze mówimy, gdy użytkowanie domu bądź mieszkania wiąże się z pełną świadomością o nienabywaniu prawa do tej nieruchomości.

Dodatkowo warto zaznaczyć, że przytoczone przepisy nie mają zastosowania w przypadku użytkowania lokali na podstawie umowy najmu lub dzierżawy, ponieważ posiadanie jest wtedy zależne, a nie samoistne. Kluczowe jest zatem, by posiadacz nieruchomości przez wskazany wyżej czas użytkował nią oraz zarządzał, tak jak prawowity właściciel.

Co więcej, zasiedzenie może zostać wykonane wyłącznie przez stronę, która nie posiada jeszcze tytułu do konkretnego mieszkania, domu czy gruntu. Wspomniana reguła ma związek z celem samego zasiedzenia, czyli ustanowieniem stanu faktycznego zgodnie ze stanem prawnym. Szczególna sytuacja ma miejsce przy gruntach rolnych, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 300 hektarów, ponieważ zasiedzenie może się dokonać wyłącznie w stosunku do rolnika indywidualnego.

Kiedy posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem?

Czas procesu zasiedzenia uzależniony jest od opisanej już kwestii dobrej bądź złej wiary, tj. po okresie 20 lat w przypadku tzw. dobrej wiary, a po 30 latach w złej wierze. Jak podaje orzecznictwo, w skład dobrej wiary wchodzi przede wszystkim przeświadczenie o istnieniu prawa, możliwość usprawiedliwienia go w konkretnych okolicznościach, a także błędność wspomnianego już przeświadczenia. W sytuacji postępowania sądowego z góry przyjmuje się przeważnie domniemanie dobrej wiary. Wracając jeszcze do aspektu czasu, chcemy podpowiedzieć, że do okresu, po którym posiadacz nieruchomości zostaje jej prawnym właścicielem, mamy możliwość doliczenia czasu posiadania przez naszego poprzednika.

Zasada ta opisana jest w artykule 176 kodeksu cywilnego, który mówi, że jeśli w trakcie procesu zasiedzenia wystąpiło przeniesienie posiadania, to obecny posiadacz ma prawo doliczenia do swojego czasu posiadania, okresu posiadania swojego poprzednika. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy poprzednik nabył posiadanie nieruchomości w złej wierze, ponieważ wtedy ten okres może być tylko doliczony, gdy razem z bieżącym czasem posiadania aktualnego posiadacza wynosi on minimum trzydzieści lat.

Jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców? Sprawdź. 

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Proces zasiedzenia następuje z mocy prawa w określonym czasie i po spełnieniu warunków, które opisane są w Kodeksie Cywilnym. Niemniej chcąc sprzedać w przyszłości daną nieruchomość niezbędne jest uzyskanie postanowienia sądu, potwierdzającego prawne nabycie własności. W tym celu w zależności od lokalizacji nieruchomości, powinno się złożyć wniosek w odpowiednim Sądzie Rejonowym. Wspomniany wniosek będzie miał charakter deklaratoryjny, a więc oficjalnie potwierdzi dany stan prawny.

Przed złożeniem wniosku należy mieć świadomość kosztów tego przedsięwzięcia. Otóż sam koszt wniosku to 200 złotych. Poza tym mogą pojawić się dodatkowe wydatki typu opłacenie opinii biegłych, np. geodety (nawet do 3 tysięcy złotych) oraz koszty uzyskania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków (około 150 złotych).

Oczywiście trzeba doliczyć również wynagrodzenie notariusza oraz pamiętać o podatku od zasiedzenia, który wynosi aż 7% od podstawy opodatkowania. Sporadycznie na podstawie specjalnego wniosku uzasadniającego trudną sytuację rodzinną, finansową czy zdrowotną, zdarza się uzyskać zgodę na zwolnienie z opłat za wniosek o zasiedzenie nieruchomości i z kosztów opinii biegłego sądowego.

Artykuł przygotowany we współpracy z Pewny Lokal