Najczęstsze pułapki finansowe przy zakupie mieszkania

Koszty kredytu

Zakup mieszkania bez kredytu to luksus dostępny jedynie dla niektórych. Kredyt hipoteczny pozwala spełnić marzenia o własnym „M”, ale generuje dodatkowe koszty. Oprocentowanie, prowizja banku, okres spłaty – każdy z tych elementów wpływa na wysokość raty i to, ile finalnie zapłacisz. Porównując oferty kredytowe, zwracaj uwagę nie tylko na wysokość comiesięcznego zobowiązania, ale też na całkowitą kwotę do spłaty. To właśnie ten parametr pozwala odróżnić droższy kredyt od tańszego.

Szczególną uwagę zwróć na zmienne oprocentowanie kredytu (https://www.bik.pl/poradnik-bik/oprocentowanie-stale-czy-zmienne). Rata, która dziś wygląda na bezpieczną, może znacznie wzrosnąć przy podwyżkach stóp procentowych. Dobitnie pokazały to lata 2021-2022, kiedy to stopy zaczęły szybko rosnąć. Warto pamiętać, że okres spłaty kredytu hipotecznego jest rozłożony nawet na kilkanaście lat, a w tym czasie wiele może się zdarzyć. Upewnij się więc, że domowy budżet poradzi sobie z wyższą ratą. Postaraj się także budować finansową poduszkę bezpieczeństwa, która pomoże przetrwać trudniejsze okresy.

Dodatkowe opłaty związane z kredytem

Jeśli bierzesz kredyt, musisz brać pod uwagę także pewne dodatkowe opłaty – np. koszt operatu szacunkowego, czyli wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę. Taka wycena jest niezbędna, a jej koszt zależy głównie od wielkości nieruchomości (zazwyczaj kilka tysięcy złotych).

Czasem mogą obowiązywać też opłaty za wcześniejszą spłatę lub aneksy do umowy. Mało kto myśli o tym na wstępie, ale te kwestie zwykle okazują się znaczące – szczególnie że nadpłacanie kredytu to jeden z najczęściej polecanych sposobów na obniżenie kosztów wynikających z oprocentowania.

Koszty polis ubezpieczeniowych

Kupując mieszkanie, wiele osób zapomina też o polisach. Ubezpieczenie mieszkania to konieczność! Jeżeli bierzesz kredyt, bank będzie wymagał najprawdopodobniej także polisy na życie lub od utraty pracy. Składki płaci się zazwyczaj co miesiąc, razem z ratą. Sprawdzaj koszt ubezpieczeń, a także ich zakres.

Opłaty notarialne i sądowe

Każda umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. To z kolei oznacza konieczność poniesienia kosztów:

• taksy notarialnej,
• wpisu do księgi wieczystej nieruchomości,
• sporządzenia wypisów aktu notarialnego.

Zwykle koszty notarialne w całości ponosi kupujący, a wynoszą one kilka tysięcy złotych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, zapłacisz 2 proc. PCC od wartości nieruchomości. Podatek jest pobierany przez notariusza w momencie podpisywania aktu. To wydatek, który często zaskakuje kupujących. Przy cenie mieszkania 500 tys. zł oznacza 10 tys. zł podatku. Wyjątkiem jest zakup mieszkania od dewelopera – tam PCC nie obowiązuje, bo podatek jest już wliczony w cenę. Ponadto od 31 sierpnia 2023 r. osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym są zwolnione z podatku PCC.

Koszty przeprowadzki, wykończenia, utrzymania mieszkania

Kolejnymi pułapkami finansowymi bywają koszty ponoszone już po zakupie. Jeśli nowe mieszkanie nie jest wykończone „pod klucz”, niezbędne będzie przeprowadzenie prac, zakup mebli, sprzętów itp. To koszty, które potrafią szybko rosnąć i rzadko mieszczą się w założonym budżecie – dlatego warto mieć zapas środków! Jednocześnie nawet w niewykończonym czy remontowanym mieszkaniu trzeba płacić czynsz i rachunki a po zakończeniu prac może być potrzebna pomoc profesjonalnej firmy przeprowadzkowej, co również kosztuje.

Wiele osób w tym samym czasie płaci za lokal, w którym aktualnie mieszka. Często trzeba też od razu zacząć spłacać kredyt. Jeżeli takie wydatki cię przytłaczają, zapytaj zawczasu o karencję w spłacie. Ale uwaga – w okresie karencji trzeba płacić odsetki, co nadal może być sporą sumą. Właśnie dlatego tak ważne jest, aby dobrze przygotować się finansowo do zakupu nieruchomości.

Jak kupić mieszkanie i nie zwariować?

Najlepszą ochroną przed pułapkami jest wiedza. Warto też przeliczyć wszystko „na chłodno” i uwzględnić rezerwę. Unikaj przeznaczania wszystkich oszczędności na wkład własny, dokładnie sprawdź koszty kredytu i formalności, przeanalizuj różne scenariusze (co jeśli rata wzrośnie?). Korzystaj z narzędzi, które pomagają się przygotować do zaciągnięcia zobowiązania w banku, takich jak Analizator Kredytowy BIK – dzięki niemu dowiesz się nie tylko, jakie masz szanse na finansowanie, ale też jak uniknąć przekredytowania.