Nieuregulowane grunty — jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Przyszły właściciel nieruchomości powinien nie tylko zbadać dokładnie stan techniczny danego lokalu mieszkalnego czy domu, ale również — stan prawny. O ile większość osób pamięta o sprawdzeniu służebności czy hipoteki w księdze wieczystej, o tyle nie wszyscy wiedzą, że warto również zweryfikować, czy budynek jest zlokalizowany na uregulowanym gruncie. 

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest stan prawny nieruchomości i jakie informacje warto sprawdzić,
• co to znaczy, że trzeba uregulować stan prawny nieruchomości i jak to zrobić,
• co zrobić, jeśli nieruchomość położona jest w budynku zlokalizowanym na tzw. nieuregulowanym gruncie.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości i dlaczego jest to tak istotne?

Co to jest stan prawny nieruchomości? To ogół praw, jakie do niej przysługują, a konkretniej — zbiór informacji dotyczących własności, użytkowania oraz roszczeń z tytułu praw rzeczowych na danej nieruchomości. Osoby, które planują zakup nieruchomości, powinny sprawdzić wszystkie dokumenty dotyczące stanu prawnego upatrzonego mieszkania lub domu. Inaczej może okazać się, że inne osoby (lub podmioty) mają prawa lub roszczenia do danej nieruchomości.

Na czym polega sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości?

Co do zasady badanie stanu prawnego nieruchomości polega głównie na weryfikacji dokumentów związanych z nieruchomością. Najważniejszym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości jest księga wieczysta. Wbrew pozorom istotne jest jednak nie tylko sprawdzenie działu III (w którym mogą być wpisane m.in. służebności) czy IV (hipoteka), ale też działu I i II (w celu weryfikacji poprawności danych, a także tego, czy sprzedający jest jedynym właścicielem nieruchomości itd.). 

Księga wieczysta to jednak tylko jeden (choć najważniejszy) z dokumentów określających stan prawny nieruchomości. Oprócz tego warto również przestudiować wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Znajdują się tam informacje dotyczące położenia nieruchomości, jej powierzchni i przebiegu granic, a także numeru księgi wieczystej i właściciela. Istotne jest to, by dane podane w tym dokumencie zgadzały się z tymi, które są zawarte w księdze wieczystej. 

Czytaj więcej: Księga wieczysta — co powinieneś wiedzieć?

Przed zakupem interesującej nas nieruchomości warto sprawdzić również takie dokumenty jak zaświadczenie, czy nieruchomość jest objęta ochroną zabytków lub przyrody, zaświadczenie z ewidencji ludności o zameldowaniu, a także zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia. Przy nabywaniu nieruchomości gruntowej konieczne jest też sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Należy przy tym pamiętać, że jeżeli dla danego terenu nie został opracowany miejscowy plan zagospodarowania, nowy właściciel nieruchomości będzie musiał złożyć wniosek o wydanie decyzji i warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Niestety trzeba mieć też świadomość, że kupujący zazwyczaj nie jest uprawniony do samodzielnego sprawdzenia wszystkich informacji dotyczących danej nieruchomości; analiza stanu prawnego w dużej mierze zależy od dobrej woli sprzedającego. Na przykład, aby sprawdzić treść księgi wieczystej, trzeba znać jej numer; tę informację można uzyskać natomiast właściwie wyłącznie od właściciela nieruchomości (lub pośrednika, jeśli jest zaangażowany w transakcję). Podobnie jest ze wspomnianymi wcześniej zaświadczeniami. Może uzyskać je jedynie osoba, która ma tytuł prawny do nieruchomości. 

Stan prawny a stan faktyczny nieruchomości — co to oznacza i jak go sprawdzić?

Warto mieć świadomość, że nie zawsze rzeczywisty stan prawny nieruchomości będzie odpowiadać stanowi faktycznemu. Mowa o sytuacji, gdy w księdze wieczystej takiej nieruchomości nie zostały ujawnione np. prawa obciążające ją wobec osób trzecich. 

Co w momencie, gdy dojdzie do niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a stanem faktycznym? Na szczęście, jeśli nabywca przed zakupem mieszkania nie miał pełnej informacji na temat stanu prawnego nieruchomości (mimo sprawdzenia księgi wieczystej) i tym samym nie zdawał sobie sprawy z dodatkowych obciążeń, to ochronę gwarantują mu przepisy. W polskim prawie funkcjonuje bowiem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, przewidująca wyższość wpisów w księdze wieczystej nieruchomości nad stanem faktycznym. 

Sprawdź również: Kupno mieszkania - co warto wiedzieć?

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości — co zrobić?

Niestety nie wszystkie nieruchomości mają uregulowany stan prawny. Nie istnieją zatem dokumenty pozwalające na ustalenie, kto dysponuje prawami do danej nieruchomości. Najczęściej oznacza to, że nieruchomość nie posiada księgi wieczystej. Kupno nieruchomości bez uregulowanego stanu prawnego będzie zatem w wielu wypadkach niemożliwe — z powodu braku księgi wieczystej żaden bank nie udzieli finansowania na zakup takiego lokalu, ponieważ będzie wiązać się to dla instytucji ze zbyt dużym ryzykiem.

Jak powinna w takiej sytuacji wyglądać regulacja stanu prawnego nieruchomości? Konieczne jest oczywiście założenie księgi wieczystej, która jest najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny nieruchomości. Czasem jednak sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana. Dochodzi do tego w momencie, w którym budynek stoi na tzw. nieuregulowanym gruncie. Mowa o sytuacjach, gdy spółdzielnie mieszkaniowe budowały na gruntach, które nie były ich własnością, a sama spółdzielnia nie posiadała również prawa do użytkowania wieczystego.

Co do zasady, zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. założenie księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma prawa własności ani prawa użytkowania wieczystego, jest niedopuszczalne. Po wyroku SN zakładanie KW dla takich lokali jest zatem niemożliwe. To z kolei oznacza, że jeśli dana osoba chce nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, powinna co do zasady kupić mieszkanie za gotówkę — banki unikają udzielania kredytów hipotecznych w sytuacji, gdy lokal nie ma założonej księgi wieczystej (do której można wpisać hipotekę). Ratunkiem dla kupującego może być założona księga wieczysta dla danego lokalu jeszcze przed orzeczeniem SN z 2013 r.

Bezpieczny Kredyt a nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Nieuregulowane grunty pod blokiem, w którym znajduje się nieruchomość interesująca potencjalnego nabywcę, to tym samym zła wiadomość również dla osób, które chciały skorzystać z Bezpiecznego Kredytu. Jeśli nieruchomość nie miała założonej księgi wieczystej przed wyrokiem SN, to zaciągnięcie jakiegokolwiek kredytu hipotecznego (w tym kredytu 2 procent) prawdopodobnie będzie niemożliwe. Należy też podkreślić, że w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się takie same kryteria dotyczące posiadania lokalu. Tym samym, jeśli potencjalny kredytobiorca posiadał już wcześniej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie może skorzystać z Bezpiecznego Kredytu. 

Sprawdź również: Dopisanie współwłaściciela do nieruchomości

Stan prawny nieruchomości i nieuregulowane grunty: podsumowanie

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości powinno poprzedzić decyzję o jej ewentualnym nabyciu. Stan prawny nieruchomości należy sprawdzić m.in. poprzez zapoznanie się z treścią księgi wieczystej, ale też — dodatkowych dokumentów, takich jak np. wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Określenie stanu prawnego nieruchomości jest niezbędne nie tylko w celu uchronienia nabywcy przed problemami, ale również po to, by możliwe było zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Największy problem ze stanem prawnym nieruchomości w praktyce będą mieć potencjalni nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu — o ile lokal nie ma księgi wieczystej i znajduje się w budynku mieszczącym się na nieuregulowanych gruntach. W takim przypadku nabycie nieruchomości na kredyt może okazać się niemożliwe.