Raty równe czy malejące: jaki rodzaj rat kredytu jest lepszy?

Wysokość raty kredytu hipotecznego jest uzależniona od kilku czynników, takich jak m.in. okres spłaty, kwota kredytu, wkład własny czy oprocentowanie. Oprócz tego wpływ na wysokość raty ma również jej rodzaj. Przyszły kredytobiorca musi zdecydować, czy woli spłacać kredyt w ratach malejących, czy równych. Czym oba typy rat różnią się między sobą i o czym trzeba pamiętać? Co będzie lepsze – raty malejące czy równe? Jakie wady i zalety ma każde z tych rozwiązań? Sprawdzamy!

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie są rodzaje rat kredytu hipotecznego i który rodzaj rat wybrać,
• jakie raty lepsze - równe czy malejące,
• czy kredytobiorca zawsze może wybrać raty malejące.

Czym jest rata kredytu hipotecznego i co warto o niej wiedzieć?

Rata kredytu to oczywiście comiesięczny koszt kredytu, który kredytobiorca ponosi w związku z zaciągniętym zobowiązaniem. Nieuiszczanie rat zgodnie z otrzymanym harmonogramem spłaty może skutkować poważnymi konsekwencjami, zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych. 

Z punktu widzenia kredytobiorcy najistotniejsze jest jednak, ile będzie płacić - czyli jaka będzie wysokość raty. Kwota ta jest z kolei uzależniona od kilku czynników, o czym warto pamiętać, decydując się na kredyt. 

Niezależnie od tego, czy kredytobiorca zaciąga kredyt gotówkowy czy hipoteczny, wysokość raty zobowiązania zależy od czynników takich jak długość okresu kredytowania, kwota zaciągniętego kredytu, wniesiony wkład własny, oprocentowanie kredytu (na które składa się zarówno marża banku, jak i stawka wskaźnika referencyjnego, którym obecnie jest WIBOR), a także - rodzaju raty. To właśnie o tym ostatnim czynniku zapomina wiele osób. Część potencjalnych kredytobiorców jest z kolei przekonana, że może wybierać co najwyżej między okresowo stałym a zmiennym oprocentowaniem, a nie między ratami równymi i malejącymi. Czym różnią się między sobą wspomniane rodzaje rat kredytu? Czy wybrać kredyt z ratami malejącymi, czy równymi? Jak wybór raty ma wpływ na całkowity koszt kredytu?

Stała rata kredytu - co to znaczy?

Każda rata składa się z dwóch części, czyli części odsetkowej oraz części kapitałowej raty. Z punktu widzenia kredytobiorcy istotne jest zatem nie tylko to, ile całościowo wynosi rata kredytu, ale też jaką część comiesięcznej opłaty stanowi rata kapitałowa. 

Rata stała kredytu hipotecznego, czyli inaczej rata annuitetowa lub rata równa kredytu, jest teoretycznie stała przez cały okres spłaty kredytu. Teoretycznie, ponieważ jak każda rata składa się z części kapitałowej i odsetkowej – a wysokość raty odsetkowej jest z kolei uzależniona od oprocentowania kredytu. Warto jednocześnie pamiętać, że kredyt ze stałą ratą (w znaczeniu raty równej) nie oznacza tego samego, co kredyt z okresowo stałą stopą procentową. 

Należy też mieć świadomość, że w przypadku rat równych dysproporcja między kapitałową częścią raty a częścią odsetkową jest wyraźna, zwłaszcza jeśli chodzi o raty w początkowym okresie spłaty kredytu. Początkowo kredytobiorca spłaca głównie część odsetkową raty kredytu. Tylko niewielką część spłacanej raty stanowi kapitał. Wraz ze spłatą kredytu proporcje ulegają jednak zmianie. Im bliżej całkowitej spłaty zobowiązania, tym więcej kapitału spłaca kredytobiorca. 

Czy stała rata kredytu może wzrosnąć?

Wysokość miesięcznej raty, jeśli kredytobiorca wybierze równe raty, zmieni się wraz ze zmianą stawki WIBOR (co do zasady marża banku, również będąca elementem oprocentowania, nie ulega zmianie, chyba że kredytobiorca akurat skorzystał z promocyjnej oferty banku i mógł cieszyć się niższą marżą np. przez pierwszy rok kredytowania). Stawka WIBOR (3M lub 6M) jest z kolei w dużej mierze uzależniona od wysokości stóp procentowych, a co za tym idzie - od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Zmiana stawki WIBOR pociąga za sobą aktualizację harmonogramu spłaty. Na nowo wyliczana jest rata kredytu, już przy uwzględnieniu nowego oprocentowania. Z tego względu należy pamiętać, że raty równe dają nieco złudne poczucie bezpieczeństwa - może się bowiem okazać, że w razie zmiany sytuacji gospodarczej RPP zdecyduje o podniesieniu lub obniżeniu stóp procentowych, co wpłynie na wysokość zarówno raty równej, jak i malejącej.

Przeczytaj też: Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego trzeba złożyć w banku?

Jednocześnie warto przypomnieć, że w jednym przypadku stała rata kredytu faktycznie będzie stała - mowa o sytuacji, gdy kredytobiorca wybierze okresowo stałe oprocentowanie kredytu. W takim wypadku wysokość raty nie zmieni się przez czas określony w umowie.

Czym charakteryzuje się rata malejąca?

Raty annuitetowe są teoretycznie stałe przez cały okres kredytowania. Jeśli jednak spłacamy kredyt i zdecydujemy się na wybór rat malejących, musimy być przygotowani na to, że wysokość naszej raty będzie się zmieniać w trakcie spłaty zobowiązania - i to niezależnie od tego, czy stawka WIBOR w międzyczasie wzrośnie, czy też nie. Na szczęście w miarę upływu czasu (i spłacania kredytu) raty malejące są coraz mniejsze. 

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony

Jak to możliwe? Na czym polegają raty malejące? Podzielenie kwoty kredytu przez liczbę miesięcy składającą się na cały okres kredytowania sprawia, że w każdym miesiącu część kapitałowa raty jest taka sama. To z kolei oznacza, że wraz ze spłatą kredytu i zmniejszającą się kwotą kapitału, zmniejszają się również odsetki – a tym samym, rata malejąca pod koniec okresu kredytowania jest znacznie niższa od pierwszej raty i kilku kolejnych, zaraz po uzyskaniu kredytu. 

Wady spłaty kredytu w ratach malejących

Raty malejące w trakcie spłaty kredytu są coraz niższe - i jest to bezsprzecznie jedna z ogromnych zalet rat malejących. Problem polega jednak na tym, że oznacza to jednocześnie wyższe początkowe raty, a ich wysokość będzie znacznie wyższa niż w przypadku rat równych (zakładając oczywiście tę samą kwotę zobowiązania oraz okres kredytowania itd.). Decydując się na spłatę kredytu w ratach malejących, kredytobiorca ponosi też nieco wyższe ryzyko. Jeśli stawka WIBOR wzrośnie, podwyżka całej raty będzie znacznie bardziej odczuwalna dla kredytobiorcy niż w przypadku raty równej. 

Kredyt hipoteczny: raty równe czy malejące? Zdecydować może zdolność kredytowa

Warto mieć jednocześnie świadomość, że różne rodzaje rat kredytowych wymagają różnej zdolności kredytowej. Dla wielu osób, które chcą wziąć kredyt, raty malejące będą zwyczajnie nieosiągalne, ponieważ wymagają wyższej zdolności kredytowej niż przy systemie rat równych. Wynika to z faktu, że wybierając raty równe, kredytobiorca na początku okresu kredytowania płaci mniej, niż osoba, która zdecydowała się na ratę malejącą - zawsze wyższą od raty równej. Tym samym zdolność kredytowa takiego kredytobiorcy, ze względu na niższą ratę, jest naturalnie wyższa. Często zresztą dochodzi do sytuacji, gdy potencjalny kredytobiorca może zaciągnąć zobowiązanie na interesującą go kwotę, o ile zdecyduje się wybrać raty równe - bo w przypadku rat malejących nie byłoby to już możliwe. 

Raty równe czy malejące? Co będzie lepsze?

Zakładając, że nasza zdolność kredytowa pozwala na wybór, warto rozważyć wszystkie wady i zalety obu rozwiązań i świadomie podjąć decyzję. Bez wątpienia obie opcje - raty równe lub malejące - mają swoje plusy, ale ich wybór powinien być podyktowany skrupulatną analizą sytuacji domowego budżetu oraz własnych możliwości.

Raty równe to stabilna forma spłaty kredytu, zdecydowanie bardziej przewidywalna. Ich równa wysokość przez cały okres kredytowania ułatwia planowanie budżetu domowego, co jest szczególnie istotne dla osób, dla których spłata kredytu jest sporym obciążeniem finansowym. Do zalet zaliczymy również niższe raty na start oraz mniej odczuwalne wzrosty stawki WIBOR. Minusem jest jednak sam fakt, że od początku spłaty kredytu główna część raty składa się z odsetek. Trzeba też pamiętać, że raty stałe nie chronią całkowicie przed podwyżkami stóp procentowych.

Z kolei kredyt hipoteczny z ratami malejącymi sprawia, że w pierwszej kolejności spłacamy kapitał - a więc docelowo zapłacimy mniej odsetek. Decydując się na raty malejące mamy też świadomość, że te będą coraz niższe, co bez wątpienia napawa optymizmem. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że pierwsza rata malejąca, a także kilka kolejnych – w początkowej fazie spłaty zadłużenia – będzie znacząco wyższa w porównaniu do raty równej. To z kolei wiąże się z dużym obciążeniem.

Rodzaj raty kredytu a nadpłata kredytu

Rodzaj rat kredytu ma istotny wpływ na sposób obsługi nadpłaty kredytu. Jeśli chcesz nadpłacić kredyt hipoteczny, lepszym wyborem będą raty równe. Nadpłaty przyspieszą spłatę kredytu i zapewnią większe oszczędności na odsetkach. Ponadto, nadpłaty sprawią, że osiągniesz poziom spłaty kapitału zbliżony do schematu rat malejących.

Przy spłacie kredytu hipotecznego w systemie rat malejących, nadpłata będzie możliwa, choć trochę bardziej obciążająca dla twojego portfela. Na początku spłacasz bowiem wyższe raty, więc potrzebujesz większych oszczędności, aby móc nadpłacić kredyt.

Jeśli planujesz nadpłacanie kredytu, zrób prostą symulację i policz, na jakie oszczędności możesz liczyć w scenariuszu z ratami równymi, a na jakie z ratami malejącymi.

Czy w trakcie kredytowania możliwa jest zmiana raty równej na malejącą?

Nie każdy klient o tym wie, ale nawet w okresie kredytowania można zmienić rodzaj rat. Procedury różnią się między bankami, dlatego warto skontaktować się z danym bankiem i zapytać, jak można zmienić raty kredytu. Może być konieczne złożenie pisemnego wniosku w oddziale lub zgłoszenie chęci konwersji rat w bankowości elektronicznej.

Przejście z rat równych na malejące zazwyczaj wymaga ponownej analizy zdolności kredytowej klienta, szczególnie jeśli od podpisania umowy minął rok. Bank może wymagać aktualnego zaświadczenia o zarobkach oraz ponownej weryfikacji w BIK przed zmianą rat.

Zmiana rat malejących na stałe zazwyczaj jest prostsza niż zmiana w drugą stronę. Warto jednak wiedzieć, że taka konwersja zwiększa całkowitą kwotę zobowiązania z powodu wyższych odsetek, dlatego bank może również zweryfikować zabezpieczenie kredytu.

Raty równe czy malejące: podsumowanie

Biorąc pod uwagę całkowite koszty kredytu, korzystniejsze są raty malejące. Niestety, należy mieć na uwadze, że aby móc wybrać rodzaj rat samodzielnie, trzeba mieć odpowiednią zdolność kredytową. Dodatkowo przez co najmniej kilkanaście lat wysokość rat malejących będzie wyższa niż rat równych przy tej samej kwocie kredytu. Dla części kredytobiorców może być to zbyt duże obciążenie finansowe.

Przy podejmowaniu decyzji - rata stała czy malejąca - warto kierować się sumiennie przeprowadzoną analizą swojej sytuacji, rozważyć, czy planujemy nadpłatę kredytu hipotecznego, poznać zalety i wady raty równej i malejącej. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to zobowiązanie na długie lata, a wybór rodzaju rat często umyka wielu kredytobiorcom. Warto więc poświęcić czas na sprawdzenie, która opcja sprawdzi się lepiej w naszym przypadku - rata równa i rata malejąca.