Problem czynszowych dłużników - co na to rząd?

Można przypuszczać, że w 2020 r. zadłużenie lokatorów i właścicieli mieszkań względem wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni stało się większym problemem. Prognozy na 2021 r. dotyczące tej kwestii również nie prezentują się najlepiej. Właśnie dlatego władze niektórych spółdzielni oraz wspólnot może ucieszyć zapowiadana zmiana przepisów. Rząd zamierza bowiem ułatwić eksmisję właściciela mieszkania z powodu czynszowego zadłużenia.

Ekspert portalu GetHome.pl wyjaśnia, na czym dokładnie będzie polegać taka zmiana prawna. Najpierw warto jednak zaprezentować najnowsze dostępne statystyki na temat skali zadłużenia czynszowego względem spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych.

Nowe przepisy będą miały większe znaczenie dla spółdzielni

Informacje dotyczące zadłużenia czynszowego właścicieli i lokatorów mieszkań są podawane przez GUS w cyklu dwuletnim. Właśnie dlatego obecnie dysponujemy wynikami z końca 2018 roku, które Główny Urząd Statystyczny podał nieco później. Te dane wskazują, że w przypadku wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych poziom zadłużenia przedstawiał się następująco:

• wspólnoty mieszkaniowe:
  • liczba lokali z zadłużeniem: 509 974,
  • udział lokali z zadłużeniem: 15%,
  • zadłużenie przypadające na jedno zadłużone mieszkanie: 1564 zł.
    
    
• spółdzielnie mieszkaniowe:
  • liczba lokali z zadłużeniem: 939 097,
  • udział lokali z zadłużeniem: 46%,
  • zadłużenie przypadające na jedno zadłużone mieszkanie: 1210 zł.

Powyższe informacje potwierdzają, że zadłużenie czynszowe stanowi większy problem dla spółdzielni. Najlepszym dowodem jest ponad trzykrotnie wyższy udział mieszkań, których właściciele lub lokatorzy nie wnoszą regularnie opłaty eksploatacyjnej.

Przepisy dotyczące wspólnot - wpływ na spółdzielnie

Niektórzy czytelnicy mogą zastanawiać się, dlaczego w ramach powyższej analizy nie uwzględniliśmy np. mieszkań komunalnych, w przypadku których problem czynszowego zadłużenia jest największy. Taka sytuacja wynika z faktu, że zmiany planowane przez rząd obejmą jedynie wspólnoty mieszkaniowe oraz spółdzielnie.

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zamierza bowiem zmienić przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) zapewniające wspólnocie możliwość przeprowadzenia licytacji mieszkania osoby, która długotrwale zalega z czynszem. Taka licytacja na zasadach przewidzianych przez kodeks postępowania cywilnego jest oczywiście możliwa dopiero po wcześniejszym wyroku sądowym.

Warto wiedzieć, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27) odwołuje się do tych samych regulacji w przypadku zadłużonych właścicieli lokali oraz posiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Zatem proponowana przez rząd nowelizacja ustawy o własności lokali będzie dotyczyła zarówno wspólnot mieszkaniowych, jak i spółdzielni.

Zadłużenie z trzech kwartałów uzasadni licytację mieszkania?

Informacje publikowane przez media sugerują, że ustawodawca zamierza odpowiednio zmienić art. 16 ustawy o własności lokali. Wspomniany przepis już teraz zapewnia wspólnocie mieszkaniowej prawo złożenia pozwu o licytację mieszkania należącego do osoby, która zalega długotrwale z zapłatą należnych zaliczek. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych, prawo do wytoczenia powództwa dotyczącego licytacji lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa posiada natomiast zarząd.

Władze wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, które zdecydowały się na skorzystanie z drogi sądowej wobec notorycznego dłużnika, obecnie dość często narzekają, że przepisy są niestety nieprecyzyjne. Taka sytuacja sprzyja zadłużonym osobom, bo sądy ze względu na brak dokładnych regulacji nie chcą potwierdzać możliwości przeprowadzenia licytacji lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa.

W ramach planowanej nowelizacji ustawy o własności lokali, prawdopodobnie zostanie wprowadzony minimalny limit zadłużenia, po przekroczeniu którego możliwa będzie licytacja lokum i eksmisja czynszowego dłużnika. Medialne doniesienia mówią, że wspomniany limit może być równy dziewięciokrotności miesięcznego czynszu.

Czytaj też: Wzór pozwu o eksmisję.