placement placeholder
placement placeholder

Jak pozbyć się niechcianego lokatora? Eksmisja krok po kroku

Edyta Wara-Wąsowska
Edyta Wara-Wąsowska

Data publikacji: 25.04.2022, Data aktualizacji: 31.05.2023

Co zrobić, gdy najemca zalega z opłatami i nie chce zwolnić lokalu po wygaśnięciu umowy? Jak wygląda eksmisja najemcy? Czytaj na GetHome.

Niekiedy zdarza się, że najemca już po wygaśnięciu umowy nie chce wydać lokalu właścicielowi. Część lokatorów nie opuszcza mieszkania również w przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu. W takiej sytuacji konieczna będzie eksmisja najemcy z mieszkania. Jak ją przeprowadzić? 

Z tego artykułu dowiesz się:

  • jak pozbyć się lokatora z mieszkania własnościowego,
  • jak wygląda sprawa o eksmisję i postępowanie eksmisyjne,
  • jak złożyć wniosek o eksmisję.

Eksmisja najemcy z mieszkania własnościowego

Można wyróżnić dwie sytuacje, w których konieczna okaże się eksmisja najemcy:

  • lokator nie chce opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy zawartej na czas określony,
  • wynajmujący wypowiedział umowę, a lokator mimo to nie opuścił mieszkania.

Warto przy tym podkreślić, że zgodnie z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r., wcześniejsze wypowiedzenie umowy jest możliwe tylko z konkretnych przyczyn:

  • gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem lokalu (w tym dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub sprawia, że korzystanie z innych lokali jest uciążliwe) – mimo otrzymania od właściciela mieszkania pisemnego upomnienia,
  • kiedy najemca, bez pisemnej zgody właściciela lokalu wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego użytkowania mieszkanie lub jego część,
  • gdy mieszkanie, w którym znajduje się lokator, wymaga opróżnienia w związku z remontem budynku lub jego rozbiórką,
  • kiedy najemca zalega z zapłatą czynszu.

Niemożliwa jest zatem bezpodstawna eksmisja po śmierci najemcy, jeśli w stosunek najmu - na mocy ustawy - wstąpiły osoby określone w przepisach.

Należy jednocześnie podkreślić, że w sytuacji, gdy lokator zalega z czynszem, wypowiedzenie umowy będzie możliwe po spełnieniu przez właściciela dodatkowych warunków. Wynajmujący musi w pierwszej kolejności skierować do lokatora pismo, w którym oświadcza, że zamierza wypowiedzieć umowę, a także wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległych zobowiązań. Dodatkowo podjęcie tych działań jest możliwe dopiero wówczas, gdy lokator zalega z zapłatą czynszu przez trzy pełne okresy płatności (czyli zazwyczaj - przez trzy miesiące)

Jeśli lokator, mimo wygaśnięcia umowy na czas określony lub jej wcześniejszego wypowiedzenia, nadal zajmuje mieszkanie, właściciel nieruchomości może starać się o jego eksmisję.

Eksmisja najemcy - czy jest możliwa?

Pozew do sądu o wydanie lokalu

Wynajmujący musi mieć przede wszystkim świadomość, że eksmisja najemcy nie może być dokonana bezpośrednio przez właściciela mieszkania, np. za pomocą środków przymusu. Rozwiązaniem jest wniesienie do sądu pozwu o eksmisję ub wszczęcie procedury uproszczonej eksmisji, jeśli właściciel i najemca podpisali umowę o najem okazjonalny lub instytucjonalny.

Sprawdź: Wzór pozwu o eksmisję

W przypadku, gdy wynajmujący chce usunąć lokatora, z którym zawarł wcześniej zwykłą umowę najmu, właściciel mieszkania powinien złożyć pozew o opróżnienie lokalu, jego opuszczenie i wydanie mieszkania wynajmującemu (razem z kluczami). Pozew należy złożyć w odpowiednim sądzie rejonowym (właściwym dla miejsca zamieszkania eksmitowanej osoby). Konieczne jest dołączenie do pozwu dokumentów, m.in. umowy najmu, a w przypadku wypowiedzenia umowy – odpowiednich oświadczeń. Właściciel nieruchomości, którą zajmuje lokator, powinien też uzasadnić pozew i pamiętać o wskazaniu zarówno nieruchomości, jak i danych lokatora, który zajmuje lokal bezprawnie.

Jeśli sąd uzna, że lokator zajmuje mieszkanie bezprawnie, wyda wyrok zgodnie z którym nakaże najemcy opuszczenie lokalu. Po wydaniu wyroku i jego uprawomocnieniu lokator jest zobowiązany do opuszczenia mieszkania. Jeśli nie chce tego zrobić, właściciel lokalu powinien zwrócić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie z tytułem wykonawczym udać się do komornika.

Komornik z kolei powinien w takiej sytuacji wyznaczyć termin samodzielnego opuszczenia mieszkania przez eksmitowaną osobę i wezwać lokatora do dobrowolnego opuszczenia zajmowanego lokalu. Jeśli lokator nie zastosuje się do tego i po wyznaczonym terminie nadal będzie zajmować lokal, komornik może podjąć wszystkie niezbędne czynności mające na celu opróżnienia lokalu z osób i rzeczy, w tym użyć środków przymusu. W tym celu powinien skorzystać z pomocy policji.

Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci? Eksmisja nie zawsze jest natychmiastowa

W kwestii eksmisji najemcy warto mieć na uwadze dwie kwestie. Po pierwsze – sąd, wydając wyrok, decyduje jednocześnie, czy przyznać lokatorowi prawo do otrzymania lokalu socjalnego. W tym celu analizuje sytuację materialną lokatora i bada, czy może on samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Należy przy tym pamiętać, że część lokatorów jest dodatkowo chroniona przez przepisy.

Mowa m.in. o kobietach w ciąży, małoletnich, osobach bezrobotnych, a także osobie niepełnosprawnej, ubezwłasnowolnionej i osobie sprawującej nad nią opiekę. Takie osoby nie tylko mają prawo do lokalu socjalnego na mocy przepisów prawa (a konkretnie ustawy o ochronie lokatorów), ale również ich eksmisja zostaje wstrzymana do momentu, gdy otrzymają lokal socjalny. Tym samym, eksmisja najemcy z dzieckiem może potrwać nawet kilka miesięcy. Dobra wiadomość jest jednak taka, że jeśli lokator nadal zajmuje mieszkanie mimo wyroku eksmisyjnego ze względu na oczekiwanie na lokal socjalny, właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Czytaj więcej: Co warto wiedzieć o mieszkaniu komunalnym? oraz Definicja i rodzaje mieszkania

Po drugie – polskie prawo zakazuje eksmisji na bruk. Eksmisja najemcy lokalu mieszkalnego w przypadku braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego może również zostać wstrzymana – do momentu, gdy dłużnik znajdzie nowy lokal lub gmina udostępni mu pomieszczenie tymczasowe. Warto też pamiętać o okresie ochronnym. Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeśli lokatorowi nie wskazano lokalu zastępczego. 

Sprawdź również: Mieszkanie w systemie TBS - na czym polega?

Jak pozbyć się niechcianego lokatora? Umowa najmu okazjonalnego najlepszym zabezpieczeniem

Opuszczenie mieszkania przez lokatorów bywa zatem często problematyczne. Z tego względu wielu właścicieli mieszkań decyduje się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Najemca musi wtedy przed notariuszem złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

Dzięki temu ewentualna procedura eksmisji jest uproszczona – właściciel nie potrzebuje wyroku sądu. Konieczne jest tylko złożenie do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności. Cały proces trwa znacznie krócej niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Podobne zabezpieczenie (w postaci oświadczenia składanego przez najemcę) stosują również właściciele lokali użytkowych. Dzięki temu ewentualna eksmisja najemcy z lokalu użytkowego również powinna być mniej problematyczna.

Jak eksmitować z mieszkania: podsumowanie

Droga do usunięcia niechcianego lokatora nie zawsze jest prosta. Jeśli wcześniej została zawarta umowa najmu lokalu, właściciel musi mieć najpierw podstawę do wypowiedzenia mu umowy - np. ze względu na zaległości w opłatach. Po wypowiedzeniu umowy zawsze należy też wezwać lokatora do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie, co często dodatkowo przedłuża cały proces. Jeśli lokator nie chce się wyprowadzić dobrowolnie, konieczne może okazać się złożenie pozwu do sądu. Wyrok eksmisyjny z klauzulą wykonalności nie oznacza jednak jeszcze, że można natychmiast legalnie pozbyć się dzikiego lokatora. 

Subskrybuj „Gethome” na Google News

Edyta Wara-Wąsowska

Edyta Wara-Wąsowska

Dziennikarka i copywriterka z dziesięcioletnim doświadczeniem w tworzeniu treści dla mediów online, agencji reklamowych i klientów indywidualnych. Specjalizuje się w treściach z zakresu nieruchomości, finansów i prawa.

Artykuły powiązane

Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: