Najem z dojściem do własności - SIM, TBS

W ostatnim czasie widoczny jest prawdziwy wysyp nowych pomysłów, które mają zmienić prawne zasady działania „mieszkaniówki”. Ta sytuacja wiąże się z dwoma pakietami mieszkaniowymi, nad którymi pracował rząd (pakietem społecznym i pakietem komercyjnym). Pierwszy ze wspomnianych pakietów nowych regulacji wprowadza między innymi zmiany w kwestii dodatków mieszkaniowych, finansowania budownictwa komunalnego i działalności TBS-ów.

Warto wiedzieć, że społeczna część dużego pakietu mieszkaniowego przewiduje również uruchomienie tzw. SIM-ów. Mowa o społecznych inicjatywach mieszkaniowych. Postanowiliśmy wyjaśnić, jak mają działać te instytucje i czym będą różniły się chociażby od obecnych towarzystw budownictwa społecznego.

SIM-y mają zapewnić dojście do własności lokalu

Plany wprowadzenia społecznych inicjatyw mieszkaniowych, na pewno mają związek z zarzutami wysuwanymi przez aktualnych lokatorów TBS-ów. Takie osoby często skarżą się na wysoki czynsz (spowodowany wliczeniem kosztów kredytu budowlanego), a także na utrudnienia dotyczące wykupu „M” na własność. Chodzi przede wszystkim o to, że ewentualne wykupienie mieszkań od towarzystwa budownictwa społecznego następuje po cenie rynkowej (pomniejszonej o wcześniej wpłaconą partycypację). Wbrew nadziejom użytkowników mieszkań z TBS-ów, społeczny pakiet mieszkaniowy nie zmienia tej zasady i jedynie poszerza grono osób uprawnionych do wykupu lokalu społecznego. Rząd zdecydował się natomiast na wprowadzenie społecznych inicjatyw mieszkaniowych jako rozwiązania, które od początku pozwoli na dojście do własności lokalu.

Podobieństwo między systemem SIM oraz obecnym systemem TBS będzie dotyczyło konieczności wniesienia partycypacji ze strony lokatora. Mowa o kwocie pokrywającej odpowiednio 20% lub 25% kosztów budowy lokalu w ramach społecznej inicjatywy mieszkaniowej. Wyższy limit ma dotyczyć inwestycji z miast będących siedzibą wojewody albo sejmiku województwa, a także miast na prawach powiatu o liczbie ludności powyżej 100 000 mieszkańców. Warto również podkreślić, że lokator SIM dopiero po spłacie kredytu budowlanego będzie mógł wystąpić z wnioskiem o zamianę dotychczasowej formy najmu na wynajem z dojściem do własności. Złożenie takiego wniosku będzie możliwe dodatkowo pod warunkiem niezalegania z czynszem oraz co najmniej pięcioletniego okresu użytkowania lokalu. Rząd zakłada, że realny czas dojścia do własności mieszkaniowej w systemie SIM wyniesie 20 lat - 30 lat. Do przeniesienia własności mieszkania, konieczna będzie całkowita spłata jego wartości rynkowej w ramach comiesięcznych rat (z uwzględnieniem wcześniejszej partycypacji).

Starsze TBS-y wkrótce również staną się SIM-ami

W kontekście nowego systemu SIM, mówi się przede wszystkim o planowanych inwestycjach. Warto jednak pamiętać, że ustawa niedawno zaakceptowana przez Sejm (patrz druk sejmowy numer 534) przewiduje włączenie starszych TBS-ów do systemu społecznych inicjatyw mieszkaniowych. W wielu aktach prawnych, określenie „towarzystwo budownictwa społecznego” zostanie zastąpione przez „społeczną inicjatywę mieszkaniową”. TBS-y utworzone przed wejściem w życie nowych przepisów, nie będą jednak musiały przymusowo zmieniać swojej nazwy. Zachętą do tworzenia nowych SIM-ów ma być natomiast wysoki poziom rządowego dofinansowania. Samorządy tworzące SIM, otrzymają dotację wynoszącą nawet 35% kosztów budowy mieszkań (do 3 mln zł).

Dojście do własności ma też dotyczyć TBS-ów…

Warto podkreślić, że ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie rozwiązania, które nieco zrekompensuje lokatorom starszych TBS-ów brak możliwości wykupienia lokum z bonifikatą. Takie osoby, które wniosły wymaganą partycypację (20%/25%), zgodnie z projektem nowej ustawy otrzymają możliwość dojścia do własności lokalu. Wspomniane rozwiązanie będzie możliwe jeśli towarzystwo budownictwa społecznego całkowicie spłaciło już kredyt inwestycyjny, a lokator nie zalega z czynszem i mieszka w bloku co najmniej od 5 lat.

Podobnie jak w przypadku nowych SIM-ów, lokator będzie musiał w ratach spłacać wartość rynkową mieszkania. Wspomniane raty ulegną jednak obniżeniu o kwotę wynikającą z wniesionej wcześniej partycypacji. Warto pamiętać, że w przypadku decyzji lokatora o rozpoczęciu dochodzenia do własności (w nowych SIM-ach oraz TBS-ach), nastąpi zmiana formy umowy. Mowa o rozpoczęciu najmu instytucjonalnego, który cechuje się m.in. możliwością łatwiejszej eksmisji lokatora.