Najem instytucjonalny - definicja, umowa i wzór

Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce dopiero zaczyna się rozwijać, lecz ma spory potencjał rozwoju – m.in. w związku z niewystarczającą podażą mieszkań. Tego rodzaju umowę można zawierać od 2017 roku. Najwięcej lokali oferowanych na zasadach wynajmu instytucjonalnego znajduje się obecnie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

    • co to jest najem instytucjonalny i dla kogo jest przeznaczony,
    • jakie elementy powinny znajdować się w umowie najmu instytucjonalnego,
    • czy najemca może przejąć lokal na własność po zakończeniu umowy,
    • ile wynoszą opłaty notarialne związane z wynajmem instytucjonalnym,
    • czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego,
    • jak wygląda eksmisja najemcy.

Najem instytucjonalny – co to jest?

Zacznijmy od wyjaśnienia, na czym polega najem instytucjonalny. Jest to umowa, którą może zawrzeć jedynie przedsiębiorca (osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna) prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. Mieszkanie powinno być przeznaczone na zaspokajanie celów mieszkaniowych. Rynek najmu instytucjonalnego jest określany jako sektor PRS (Private Rented Sector).

Sprawdź oferty: wynajem mieszkania Zielona Góra

Najem instytucjonalny - ustawy

Zasady zawierania umów wynajmu instytucjonalnego regulują dwie ustawy:

    • Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości,
    • Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Jak zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta na dowolnie określony czas – ustawodawca wymaga jego precyzyjnego wskazania. Wymagane jest zachowanie formy pisemnej i sporządzenie dokumentu z udziałem notariusza. 

Warunki umowy, w tym zasady rozliczania się, muszą być precyzyjnie określone, a każda zmiana powinna zostać uwzględniona na piśmie. Wynajmujący nie może więc podnieść opłat za wynajem lokalu bez zgody najemcy. Umowa nie musi być zgłaszana do urzędu skarbowego.

Przejdź do: mieszkania do wynajęcia Białystok

Wynajem instytucjonalny a kaucja

Właściciel lokalu może pobrać od najemcy kaucję, której maksymalna wysokość wynosi 6-krotność miesięcznego czynszu. Podlega ona zwrotowi – pod warunkiem, że najemca opłaci w terminie wszystkie zobowiązania i opuści mieszkanie po zakończeniu umowy. Wynajmujący ma prawo potrącić z kaucji należności z tytułu:

    • pokrycia zaległych kosztów czynszu i innych zobowiązań wynikających z umowy,
    • pokrycia kosztów usunięcia szkód, które spowodował najemca,
    • pokrycia kosztów związanych z eksmisją.

Najem instytucjonalny a inne opłaty

Umowa może uwzględniać nie tylko pobranie kaucji i comiesięcznego czynszu, lecz także dodatkowych opłat – muszą być one precyzyjnie wskazane w umowie.

Wynajem instytucjonalny a eksmisja z nieruchomości

Najem instytucjonalny wymaga sporządzenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – dokument taki musi być sporządzony w postaci aktu notarialnego. Jeśli najemca nie opuści lokalu we wskazanym terminie po zakończeniu umowy lub jej wypowiedzeniu (np. z powodu złamania warunków umowy), właściciel będzie mógł się go szybko pozbyć poprzez interwencję komornika. Nie będą w tym przypadku obowiązywać czasochłonne i kosztowne procedury sądowe związane z eksmisją – pojawiają się one często w przypadku tradycyjnego najmu. Najem instytucjonalny nie wymaga wskazywania w umowie alternatywnego lokalu, do którego mógłby się przenieść najemca po eksmisji.

Zobacz: mieszkania na wynajem Szczecin.

Umowa najmu instytucjonalnego – wzór

Umowa najmu instytucjonalnego powinna zawierać następujące elementy:

    • szczegółowy opis lokalu,
    • zasady, na jakich najemca może użytkować mieszkanie,
    • oświadczenie właściciela nieruchomości o posiadaniu do niej tytułu prawnego,
    • dane osobowe i adresowe obu stron umowy,
    • termin opuszczenia lokalu – nie krótszy niż 14 dni od zakończenia umowy,
    • czas trwania umowy,
    • zestawienie wysokości opłat z tytułu czynszu, kaucji i innych ewentualnych należności,
    • opis trybu eksmisji,
    • informacje dotyczące sposobu wydania lokalu – w tym konieczność okazania oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się eksmisji.

W umowie mogą także znaleźć się dodatkowe zapisy, które dotyczą np. kar umownych, obowiązku utrzymania mieszkania w należytym stanie, zasad wykonywania remontów czy okresu wypowiedzenia.

Najem instytucjonalny – podatek przedsiębiorcy

Przedsiębiorca powinien rozliczyć dochody uzyskane z najmu instytucjonalnego w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Sposób rozliczenia będzie zależeć od stosowanej przez niego formy opodatkowania – skali podatkowej, ryczałtu ewidencjonowanego lub podatku liniowego.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności

Umowa wynajmu instytucjonalnego może zakładać przejęcie przez najemcę prawa własności do lokalu po zakończeniu umowy. Jest to możliwe pod warunkiem, że nieruchomość została wpisana do księgi wieczystej, a obie strony (najemca i wynajmujący) zawarły pisemne zobowiązanie dotyczące przejęcia prawa własności. 

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności powinna zawierać dodatkowe elementy:

    • harmonogram spłaty rat,
    • wysokość rat,
    • wartość nieruchomości.

Najemca przejmie lokal na własność po uregulowaniu wszystkich rat – wraz z każdą z nich będzie stopniowo spłacać wartość mieszkania. Konieczne jest zabezpieczenie roszczenia najemcy w formie hipoteki na nieruchomości. Dzięki temu odzyska on wpłacone środki, jeśli transakcja przejęcia prawa własności nie dojdzie do skutku.

Umowa instytucjonalna wynajmu – koszty notarialne

Aby zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego, należy opłacić wynagrodzenie notariusza za jej sporządzenie. Wynosi ono maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę w Polsce lub 1/5 minimalnej pensji w przypadku umowy z prawem przejęcia własności.

Sprawdź ogłoszenia: wynajem mieszkania Katowice

Najem instytucjonalny: podsumowanie

Najem instytucjonalny to umowa, w której stroną wynajmującą mieszkanie jest przedsiębiorca. Przekazuje on najemcy lokal przeznaczony na cele mieszkaniowe. Główną zaletą tej formy najmu lokalu jest sprawna eksmisja w sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić lokalu po zakończeniu lub wypowiedzeniu umowy. Wszystkie jej warunki oraz ewentualne zmiany muszą być uwzględnione na piśmie. Umowa wynajmu instytucjonalnego może zostać zawarta na dowolny okres. W niektórych przypadkach umożliwia ona najemcy dojście do własności lokalu.