Tematy

Wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego

Marża kredytu hipotecznego, będąca elementem oprocentowania, wpływa zarówno na wysokość raty zobowiązania, jak i jego całkowity koszt. Co do zasady wysokość marży jest stała przez cały okres kredytowania, jednak kredytobiorcy powinni mieć świadomość, że mogą wystąpić do banku o jej obniżenie. Kiedy można złożyć wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego i co trzeba w nim zawrzeć?

Z tego artykułu dowiesz się:

czym jest marża kredytu hipotecznego,
w jaki sposób można uzyskać niższą marżę,
co musi zawierać wniosek o obniżenie marży i jak należy go uargumentować.

Czym jest marża kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytów w Polsce, w tym kredytów hipotecznych, składa się z dwóch elementów. Pierwszym z nich jest stawka bazowa, czyli WIBOR. Drugim elementem jest marża, ustalana przez bank i stanowiąca jego zysk z tytułu udzielenia finansowania. Co do zasady wysokość marży jest stała przez cały okres kredytowania; zapis o jej wysokości znajduje się też w umowie kredytowej. W praktyce jednak w pierwszym roku obowiązywania umowy marża często jest okresowo niższa - jeśli akurat w momencie zaciągania zobowiązania przez kredytobiorcę obowiązywała odpowiednia promocja dla nowych kredytobiorców.

Warto jednocześnie wiedzieć, że wysokość marży można negocjować — zarówno przed udzieleniem kredytu (co jest zazwyczaj rozwiązaniem prostszym), ale też już w trakcie trwania umowy.

Sprawdź również: Najczęstsze pytania odnośnie kredytu hipotecznego 2023 r.

Negocjacje z bankiem przed podpisaniem umowy

Wielu potencjalnych kredytobiorców nie zdaje sobie sprawy z tego, że negocjacje z bankiem co do wysokości marży i lepszych warunków kredytu są możliwe jeszcze przed zaciągnięciem zobowiązania. Wiele zależy od pozycji negocjacyjnej przyszłego kredytobiorcy. Bank może przekonać wysoka zdolność kredytowa i wysoki (co najmniej 20-procentowy) wkład własny czy korzystny wskaźnik LTV i pozytywna historia kredytowa. Dla instytucji kredytującej zakup nieruchomości powinien to być sygnał, że potencjalny kredytobiorca jest wiarygodny i nie będzie miał żadnych problemów ze spłatą zobowiązania — w związku z czym warto podpisać z nim umowę i zyskać lojalnego klienta. Potencjalny kredytobiorca może mieć zatem mocne argumenty przemawiające za niższą marżą; nie oznacza to jednak, że po podpisaniu umowy kredytu obniżenie marży (i tym samym obniżenie kosztów kredytu) jest niemożliwe.

Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego już po podpisaniu umowy?

Kredytobiorca, który chce renegocjować z bankiem warunki umowy kredytowej, może złożyć wniosek o obniżenie marży bankowej. Ważne jednak, by wniosek zawierał wszystkie wymagane dokumenty i załączniki, a także był dobrze uargumentowany.

Kiedy warto złożyć wniosek o obniżenie marży kredytu?

Kredytobiorca ma możliwość złożenia wniosku o obniżenie marży kredytu praktycznie w dowolnym momencie obowiązywania umowy kredytowej. Mimo to najlepiej renegocjować warunki umowy kredytowej w sytuacji zaistnienia nowych okoliczności, które mogą przekonać bank do podjęcia decyzji o obniżeniu marży.

O jakich sytuacjach mowa? Jednym ze skuteczniejszych argumentów, mogących wymusić na instytucji kredytującej pewne ustępstwa, jest atrakcyjna oferta konkurencji. Kredytobiorca, który udowodni, że warunki kredytowe w innych bankach stały się znacznie korzystniejsze, ma szansę na wynegocjowanie obniżki marży, zwłaszcza jeśli do tej pory terminowo spłacał zaciągnięte zobowiązanie. Bank może obawiać się, że w innym wypadku kredytobiorca zdecyduje się na przeniesienie kredytu do innego banku.

Innymi argumentami, których można użyć w negocjacjach z bankiem na temat możliwości obniżenia marży, jest dobra historia kredytowa (zwłaszcza jeśli chodzi o zobowiązanie, którego dotyczą negocjacje) czy zmiana procentowego udziału wkładu własnego (wraz ze wzrostem wartości nieruchomości).

Jak powinien wyglądać wniosek o obniżenie marży kredytowej? Wzór wniosku o obniżenie marży banku
Każdy wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego powinien zawierać takie elementy jak:

miejscowość,
datę
imię i nazwisko,
adres zamieszkania kredytobiorcy,
nazwę banku,
adres placówki bankowej,
numer umowy kredytowej.

W treści wniosku należy umieścić prośbę o obniżenie marży kredytu hipotecznego, a następnie — odpowiednio ją uargumentować. Trzeba jednocześnie pamiętać, że bank mniej będzie interesować sytuacja finansowa klienta (chociaż czasami jej pogorszenie również jest brane pod uwagę), a bardziej argumenty przemawiające za tym, że kredytobiorca może być skłonny do refinansowania zobowiązania w innym banku.

Marża banku a Bezpieczny Kredyt 2 procent

Co jednak w sytuacji, gdy kredytobiorca postanowi złożyć wniosek o udzielenie Bezpiecznego Kredytu 2 procent zamiast standardowego kredytu hipotecznego? Należy zdawać sobie sprawę z tego, że pozycja negocjacyjna kredytobiorcy jest znacznie gorsza; obecnie tylko kilka banków udziela preferencyjnego kredytu mieszkaniowego, w dodatku są to oferty dość mocno zbliżone (również, jeśli chodzi o marżę), Nie należy też zapominać, że kredytobiorca otrzymuje dopłaty do kredytu od BGK. Wydaje się zatem, że na ewentualną negocjację marży — przed lub po podpisaniu umowy — nie ma raczej szans.

Zmniejszenie raty kredytu lub całkowitych kosztów kredytu: inne sposoby

Jeśli złożenie wniosku do banku o zmniejszenie marży nie poskutkuje przychyleniem się instytucji do prośby kredytobiorcy, to istnieje kilka sposobów na obniżenie raty kredytu hipotecznego bez konieczności obniżania marży banku. Jednym ze sposobów jest tzw. refinans — czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku. Dzięki temu, w zależności od wyboru kredytobiorcy i warunków przeniesienia, można albo wydłużyć okres spłaty (co oznacza niższą ratę), albo wybrać skrócenie okresu kredytowania i tym samym obniżenie całkowitych kosztów spłaty kredytu.

Sprawdź również: Harmonogram spłat kredytu hipotecznego

O refinansowaniu kredytu warto pomyśleć zwłaszcza w sytuacji, gdy dotychczasowy kredytodawca nie zgodził się na renegocjację warunków umowy, a oferta innego banku okazuje się znacznie korzystniejsza. Należy jednak mieć świadomość, że refinans wiąże się z koniecznością ponownej oceny zdolności kredytowej wnioskującego. W niektórych przypadkach może się okazać, że kredytobiorca nie ma odpowiedniej zdolności, by przenieść kredyt do innego banku.

Czytaj więcej: Na czym polega refinansowanie kredytu?