Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: wzór w PDF i DOC

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania może zostać sporządzona w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Jeśli nie wiesz, jak samodzielnie skonstruować taką umowę, możesz skorzystać z naszego wzoru. Nasi eksperci opracowali specjalną instrukcję, dzięki której wypełnienie wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania nie będzie stanowiło problemu. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania,
• otrzymasz wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania,
• dowiesz się, czy podpisanie umowy przedwstępnej bez notariusza jest możliwe. 

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości — czym jest i kiedy ją podpisać?

Ten rodzaj umowy został zdefiniowany w Kodeksie cywilnym, a konkretnie w art. 389.  Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości podpisywana jest przez obie strony transakcji. Gwarantuje ona, że strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej — w związku z tym, umowa przedwstępna powinna określać ważne postanowienia umowy potrzebne do zawarcia tego drugiego dokumentu. 

Co ważne, umowa przedwstępna kupna mieszkania nie musi być sporządzona u notariusza, a wystarczy sporządzić ją w formie pisemnej — w takim wydaniu jest ona również bezpieczna. 

W którym momencie zakupu nieruchomości warto ją podpisać?

Przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości podpisuje się na samym początku całego procesu. Ważny jest jej, już wspomniany, związek z umową przyrzeczoną — jeśli ta pierwsza zawiera konkretną datę, umowę przyrzeczoną trzeba zawszeć najpóźniej ostatniego dnia wpisanego w umowie przedwstępnej.

Zawarcie umowy przedwstępnej nie jest jednak obowiązkowe — najczęściej podpisuje się ją wtedy, kiedy zawarcie umowy przyrzeczonej (zwanej również docelową) nie jest możliwe w danym momencie. Ten pierwszy rodzaj umowy często podpisuje się też, jeśli nieruchomość finansowana jest za pomocą kredytu hipotecznego lub, jeśli sprzedający potrzebuje czasu na spłatę zobowiązania hipotecznego ciążącego na nieruchomości. 

Umowa przedwstępna sprzedaży domu z zadatkiem lub zaliczką

W umowie przedwstępnej znajduje się również miejsce na ustalenie tego, czy kupujący będzie miał obowiązek wpłacenia na rzecz sprzedającego odpowiedniej kwoty zwanej zadatkiem. Takie zobowiązanie zabezpiecza interesy obu stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich, ale w nieco inny sposób:

• jeżeli sprzedawca nieruchomości nie wywiąże się z umowy np. poprzez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, kupujący może zażądać od niego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości;
• jeżeli kupujący nieruchomość nie wywiąże się z umowy, sprzedający może zachować otrzymany zadatek (w niezmienionej wysokości).

Inną opcją, choć często błędnie utożsamianą z zadatkiem, jest zaliczka. Warto wiedzieć, że te dwie formy różnią się od siebie skutkami, jakie wywołują. 

Mianowicie zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że jeśli nabywca wpłaci zbywającemu zaliczkę, a ostatecznie transakcja nie dojdzie do skutku, wpłacona kwota zawsze podlega zwrotowi. Zatem zaliczka nie stanowi zabezpieczenia transakcji dla żadnej ze stron. 

Odstąpienie od umowy oznacza, że umowa przedwstępna traktowana jest jako niezawarta. 

Umowa przedwstępna bez zadatku lub zaliczki

Ustalenie zadatku lub zaliczki jest opcjonalne. Niemniej jednak, oprócz tych dwóch form zabezpieczenia finansowego, strony mogą wprowadzić do umowy pojęcie kary umownej. Kara umowna oznacza, że opłata przysługuje danej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej. 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - co powinna zawierać?

W przedwstępnej  umowie kupna-sprzedaży nieruchomości powinny znajdować się ustalenia i postanowienia docelowej umowy. Konieczne jest zatem zamieszczenie dokładnego określenia przedmiotu i terminu sprzedaży oraz ceny. 

Poniżej znajduje się zestawienie niezbędnych elementów wraz z omówieniem. 

Miejsce i data zawarcia umowy

Na samym początku wskaż datę i miejsce zawarcia umowy:

Niniejsza przedwstępna umowa sprzedaży (zwana dalej „Umową”) została zawarta dnia [data] roku w [miejscowość] pomiędzy następującymi Stronami

Dane stron umowy 

Uzupełnij dane stron, wpisując imiona i nazwiska, daty urodzenia, adresy zamieszkania, numery dowodów osobistych bądź numery PESEL oraz NIP w przypadku prowadzenia własnej działalności gospodarczej.

Niniejsza przedwstępna umowa sprzedaży (zwana dalej „Umową”) została zawarta dnia [data] roku w [miejscowość] pomiędzy następującymi Stronami:

Panią/Panem [Imię] [Nazwisko], zam. ul. [ulica i numer], [kod pocztowy] [miejscowość], legitymującą/cym się dowodem osobistym wydanym przez [nazwa organu] o numerze [numer i seria dowodu osobistego], PESEL: [numer PESEL]

zwanym/ą dalej „Sprzedawcą”

a

Panią/Panem [Imię] [Nazwisko], zam. ul. [ulica i numer], [kod pocztowy] [miejscowość], legitymującą/cym się dowodem osobistym wydanym przez [nazwa organu] o numerze [numer i seria dowodu osobistego], PESEL: [numer PESEL]

zwanym/ą dalej „Kupującym”,

zwanymi dalej łącznie „Stronami” oraz każda z osobna „Stroną”

Oświadczenia stron

Następnie dodaj oświadczenia sprzedawcy i kupującego odnośnie lokalu mieszkalnego.

§ 1

Oświadczenia stron

1.      Sprzedawca oświadcza, że:

1.1.    jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr [numer mieszkania] o łącznej powierzchni [ilość metrów kwadratowych] m2, znajdującego się na [numer kondygnacji] kondygnacji budynku wielorodzinnego zlokalizowanego w  [miejscowość] przy ul. [nazwa ulicy i numer], dla którego Sąd Rejonowy w [miejscowość będąca siedzibą sądu], [numer wydziału sądu] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer [numer księgi wieczystej];

1.2.   Lokal składa się z następujących pomieszczeń: [wymień pomieszczenia znajdujące się lokalu wraz z podaniem ich powierzchni w m2]. Do Lokalu przynależy pomieszczenie oznaczone nr [należy wskazać numer]**, piwnica oznaczona nr[należy wskazać numer]

(dalej: „Lokal”);**

2.      Sprzedawca oświadcza, że Lokal jest wyposażony w następujące instalacje: [np. elektryczną, wodnokanalizacyjną, gazową];

3.      Strony oświadczają, że znany jest im stan prawny oraz faktyczny Lokalu.

Opis przedmiotu umowy

Kolejnym krokiem jest określenie przedmiotu sprzedaży.

§ 2

Przedmiot Umowy

1.      Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży Lokalu (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) nie później niż do dnia [określenie granicznej daty, do której strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży].

2.      Uprawnionym do dokonania wyboru notariusza, który sporządzi Umowę Przyrzeczoną, jest Kupujący/Sprzedawca**

3.      Z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnej, do którego zapłaty niezależnie od ustaleń Stron zobowiązany jest Kupujący, koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca**.

Warunki konieczne Umowy Przyrzeczonej

Określ konieczne warunki sprzedaży lokalu (cena nieruchomości, termin uiszczenia zapłaty oraz termin wydania lokalu), które będą niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej (docelowej).

§ 3

Warunki konieczne Umowy Przyrzeczonej

1.      Sprzedawca oświadcza, że przeniesie na Kupującego własność Lokalu oraz wyda Lokal za cenę [kwota określona liczbowo] złotych (słownie: [kwota określona słownie]) (dalej: „Cena”),

a Kupujący oświadcza, że Lokal odbierze i zapłaci Cenę.

2.      Cena zostanie uiszczona Sprzedawcy w dniu [określenie daty lub wskazanie np. dnia zawarcia umowy przyrzeczonej] gotówką/na rachunek bankowy Sprzedawcy wskazany w Umowie Przyrzeczonej.**

3.      Sprzedawca zobowiązuje się wydać Kupującemu w posiadanie Lokal w terminie [określenie daty lub wskazanie p.. w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej], w sposób i na zasadach określonych w treści Umowy Przyrzeczonej .

Zabezpieczenie wykonania umowy

Określ zabezpieczenia wykonania umowy.

§ 4

Zabezpieczenie wykonania Umowy**

[Opcja I]

1.      Kupujący w dniu [należy wskazać datę lub jej określenie, np. dzień zawarcia niniejszej Umowy] zapłacił na rzecz Sprzedawca kwotę [kwota określona liczbowo] złotych (słownie: [kwota określona słownie]) tytułem zadatku, co Sprzedawca niniejszym potwierdza.

2.      W razie zawarcia Umowy przyrzeczonej zadatek ulega zaliczeniu na poczet Ceny.

3.      W razie niezawarcia Umowy Przyrzeczonej w wyznaczonym terminie z winy Kupującego Sprzedawca może zachować Zadatek. W razie niezawarcia Umowy Przyrzeczonej w wyznaczonym terminie z winy Sprzedawcy, Sprzedawca zapłaci na rzecz Kupującego podwójną wartość kwoty zadatku ***

[Opcja II]

1.      W razie niezawarcia Umowy Przyrzeczonej w wyznaczonym terminie z przyczyn leżących po którejkolwiek ze Stron druga Strona zobowiązana jest do zapłaty kary umownej w kwocie [kwota określona liczbowo] złotych (słownie: [kwota określona słownie]), w terminie [należy podać datę lub sposób jej obliczenia].***

Postanowienia końcowe

Podsumuj warunki umowy. Pamiętaj o podpisach sprzedającego i kupującego. 

§ 5

Postanowienia końcowe

1. Umowa wchodzi w życie z dniem jej zawarcia.

2. W sprawach nieuregulowanych Umową mają zastosowanie obowiązujące przepisy polskiego prawa, w szczególności ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

3. W przypadku, gdyby jakiekolwiek postanowienie Umowy okazało się nieważne, pozostałe jej postanowienia pozostają w mocy. Strony zobowiązują się niezwłocznie zastąpić nieważne postanowienie, ważnym postanowieniem, które byłoby najbliższe celowi gospodarczemu postanowienia uznanego za nieważne.

4. Wszelkie zmiany lub uzupełnienia Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

5. Umowa została sporządzona w dwóch egzemplarzach, po jednym egzemplarzu dla każdej ze Stron. 

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania ze współwłaścicielem

A co w przypadku, w którym mieszkanie czy dom ma więcej niż jednego właściciela? W takim układzie praktycznie jedyną zmienną jest dodanie w sekcji drugiej dodatkowego miejsca na dane kolejnego właściciela nieruchomości. Może wyglądać to w ten sposób:

Niniejsza przedwstępna umowa sprzedaży (zwana dalej „Umową”) została zawarta dnia [data] roku w [miejscowość] pomiędzy następującymi Stronami:

[Właściciel 1] Panią/Panem [Imię] [Nazwisko], zam. ul. [ulica i numer], [kod pocztowy] [miejscowość], legitymującą/cym się dowodem osobistym wydanym przez [nazwa organu] o numerze [numer i seria dowodu osobistego], PESEL: [numer PESEL]

oraz 

[Właściciel 2] Panią/Panem [Imię] [Nazwisko], zam. ul. [ulica i numer], [kod pocztowy] [miejscowość], legitymującą/cym się dowodem osobistym wydanym przez [nazwa organu] o numerze [numer i seria dowodu osobistego], PESEL: [numer PESEL]

zwanymi dalej „Sprzedawcami”

a

Panią/Panem [Imię] [Nazwisko], zam. ul. [ulica i numer], [kod pocztowy] [miejscowość], legitymującą/cym się dowodem osobistym wydanym przez [nazwa organu] o numerze [numer i seria dowodu osobistego], PESEL: [numer PESEL]

zwanym/ą dalej „Kupującym”,

zwanymi dalej łącznie „Stronami”, oraz każda z osobna „Stroną”

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Eksperci portalu GetHome stworzyli uniwersalny wzór umowy przedwstępnej kupna — sprzedaży mieszkania w formacie DOC i PDF, który możesz bezpłatnie pobrać z załącznika. Wypełniając go, wystarczy wpisać odpowiednie dane w wykropkowane miejsca. 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: podsumowanie

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania to istotny krok w procesie zakupu nieruchomości, który formalizuje zobowiązania obu stron. Choć umowa ta może przybrać formę prostego dokumentu pisemnego, duża grupa nabywców wybiera tą sporządzaną w formie notarialnej. Niemniej jednak dzięki precyzyjnie opracowanym wzorom, takim, jak omówiony powyżej, strony mogą bez trudu zadbać o to, by ich umowa zawierała wszystkie kluczowe elementy, co znacząco usprawnia i zabezpiecza nabycie upragnionej nieruchomości. 

Sprawdź również: Przedwstępna umowa sprzedaży domu do pobrania za darmo