Czynsz za mieszkanie: co to jest czynsz, co wchodzi w skład i ile wynosi we wspólnocie i spółdzielni?

Niewłaściwe rozumienie definicji czynszu jest dość powszechnym problemem. Rozjaśnienie tej kwestii może pomóc w uniknięciu wielu nieporozumień pomiędzy wynajmującymi a najemcami, szczególnie jeśli w grę wchodzi np. spółdzielnia czy wspólnota mieszkaniowa. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest czynsz administracyjny i czynsz najmu,
• jak obniżyć czynsz za mieszkanie własnościowe,
• czy możesz starać się o dofinansowanie do czynszu.

Co to jest czynsz?

Czynszem potocznie określane są comiesięczne opłaty administracyjne, uiszczane na rzecz zarządcy lub spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Każda oferta wynajmu nieruchomości zawiera dwa rodzaje opłat - określoną kwotę dla właściciela mieszkania oraz czynsz. O ile pierwsza nie budzi zastrzeżeń, o tyle druga - przysparza wielu wątpliwości. Co wchodzi w skład czynszu za mieszkanie? 

Czynsz najmu a czynsz administracyjny

Czynsz najmu to po prostu opłata za wynajem lokalu, a jego wysokość ustala się w wyniku negocjacji stron. Wysokość czynszu za mieszkanie może zależeć od wielu czynników tj. lokalizacji, standardu wykończenia, powierzchni, wyposażenia czy dostępności miejsca parkingowego.

Z kolei na czynsz administracyjny składają się świadczenia i opłaty do uiszczenia, których zobowiązani są właściciele mieszkań. W tym kontekście używanie słowa ''czynsz'' jest błędne i należałoby raczej używać określenia '''opłaty administracyjne''. Niemniej to określenie zakorzeniło się już w języku polskim, więc warto zrozumieć różnicę między jednym czynszem a drugim. 

Wyróżniamy dwie podstawowe składowe ''czynszu administracyjnego'': 

• opłaty niezależne od zarządcy - wynikające z kosztów eksploatacyjnych nieruchomości,
• opłaty zależne od zarządcy - koszty administracyjne nieruchomości.

Opłaty niezależne od zarządcy

Opłaty niezależne od zarządcy wynikają ze świadczeń, na jakie spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty oraz prywatni właściciele nieruchomości nie mają wpływu. Są to koszty eksploatacyjne, które nakładane są przez zewnętrzne jednostki. Ich stawki ustala m.in. Rada Miasta lub Gminy, z kolei płatność uiszczana jest przedsiębiorstwom odpowiedzialnym za dostawę danej usługi np. Miejskim Przedsiębiorstwom Wodociągów i Kanalizacji. Dokładna wysokość opłat będzie zależała od zużycia. Czym są te opłaty eksploatacyjne?

Opłata za zużycie wody i kanalizację

Kto ustala cenę za wodę i kanalizację? Te stawki ustalane są na poziomie lokalnym przez gminy, co oznacza, że w poszczególnych regionach kraju właściciele nieruchomości mogą zapłacić różne rachunki za tę samą ilość zużytej wody. Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie pełni rolę regulatora tych cen. W zakresie płatności za ścieki przyjmuje się zasadę, że tyle nieczystości zostało oddanych do sieci, ile wody wykorzystało dane gospodarstwo domowe. Do pomiaru dokładnej wartości zużycia służy wodomierz.

Opłata za ogrzewanie

Choć płatności w zakresie ogrzewania dokonujesz zgodnie z taryfą wybranego dostawcy, to sposób ich rozliczenia wybiera administracja lokalu. Koszty ogrzewania dzielone są na 2 części: stałe oraz zmienne. Stały koszt określany jest na podstawie powierzchni użytkowej lokalu, a zmienny w zależności od realnego zużycia energii cieplnej. W Polsce podstawą do rozliczeń kosztów ciepła dostarczonego do bloków jest ustawa Prawo Energetyczne.

Opłata za energię elektryczną do części wspólnych danego budynku
Oprócz zużytej energii bezpośrednio w swoich mieszkaniach należy pamiętać również o koszcie za prąd w częściach wspólnych budynku. Mowa tu o oświetleniu klatek schodowych, parkingów podziemnych, holi czy piwnic. Metoda rozliczenia wybierana jest przez spółdzielnię.  Najczęściej koszt ogólny dzieli się poprzez wielkość udziału poszczególnych powierzchni lokali w danym budynku.

Opłata za wywóz śmieci

Koszt wywozu śmieci to coraz głośniejszy temat ze względu na duże podwyżki. W Polsce wysokość cen za wywóz śmieci ustalana jest bezpośrednio w umowach między spółdzielnią mieszkaniową a przedsiębiorstwem, które odpowiada za odbiór odpadów. Jednak dużą rolę odgrywa tutaj gmina, która ustala maksymalne stawki, jakie administracja może wskazać lokatorom. Oznacza to, że koszt wywozu śmieci - ustalony w umowie z przedsiębiorstwami - nie może być wyższy od stawki wskazanej przez władze lokalne.

Podatek od nieruchomości

Jest to podatek pobierany i ustalany przez gminę. Warto pamiętać o tym, że dokładną wysokość ograniczają stawki maksymalne wskaźnika cen, które co roku ustala się na podstawie komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Ogłasza się je w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” w połowie lipca każdego roku. Podatek od nieruchomości opłaca się 4 razy w roku lub raz, jeśli cała kwota nie przekracza 100 zł. Podatek regulują przepisy Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r.

Opłaty zależne od zarządcy

Wśród opłat zależnych od zarządcy znajdują się kwoty przeznaczone na:

• utrzymanie budynku,
• pensje pracowników,
• ubezpieczenie posesji,
• obsługę prawną,
• usługi sprzątania,
• remonty,
• naprawę usterek.

Niekiedy zdarza się również, że do opłat zależnych włączany jest odpis na fundusz remontowy, choć nie jest to regułą. Finalna wysokość czynszu jest kwestią indywidualną, zależną od wynegocjowanych ustaleń wynajmującego z właścicielem nieruchomości. Na kwotę składa się przede wszystkim lokalizacja (im bardziej prestiżowa, tym opłata będzie większa), powierzchnia oraz stan techniczny lokalu. 

Czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej

Czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty to rodzaj czynszu, który skupia w sobie opłaty przeznaczane na:

Utrzymanie części wspólnych

Opłata za utrzymanie części wspólnej wynika z kosztów, jakie musi ponieść wspólnota lub spółdzielnia w zakresie dbania o przestrzeń wspólną należącą do wszystkich mieszkańców. Co tworzy przestrzeń wspólną w spółdzielniach? Zazwyczaj są to:

• klatki schodowe,
• windy,
• korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania,
• ściany nośne budynku,
• elewacja,
• stropy,
• dach.

Duże znaczenie mają tu równie indywidualne początkowe ustalenia, ponieważ w niektórych przypadkach część wspólną tworzą także piwnice, a w innych przypadkach piwnice stanowią własność prywatną mieszkańców. Kto ustala wielkość opłaty za części wspólne?
 
Wielkość opłaty za utrzymanie części wspólnych ustalono w Ustawie o własności lokali (art. 3 oraz art. 12). Zgodnie z treścią tej Ustawy udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej określany jest poprzez ułamek odpowiadający stosunkowi powierzchni lokalu do powierzchni wszystkich lokali w danym budynku lub na obszarze, który podlega spółdzielni.

Opłaty administracyjne

Opłaty administracyjne obejmują koszty utrzymania pracowników spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty związane z podatkami. W przypadku pracowników są to zarówno koszty wynagrodzenia dla zarządu wspólnoty, jak i dla pracowników, którzy odpowiadają między innymi za nadzór, ochronę czy sprzątanie. Tu również włączamy takie opłaty jak wyżej wspomniane: opłaty za wywóz śmieci, podatek od nieruchomości, koszty księgowości oraz koszty zarządu spółdzielni mieszkaniowej.

Fundusz remontowy

Fundusz remontowy to środki zbierane przez spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty, które przeznaczone są na remonty części wspólnych w swoich nieruchomościach. Taki fundusz powinien być przeznaczony wyłącznie na ten cel i musi zostać rozliczony z poniesionych wydatków. W celu stworzenia funduszu spółdzielnie i wspólnoty ustalają tak zwany plan gospodarczy i uwzględniają w nim spis koniecznych w najbliższym czasie remontów oraz napraw. Warto podkreślić, że fundusz remontowy nie jest obowiązkowy i uregulowany przepisami. Oznacza to, że jego funkcjonowanie zależy od dokładnych zapisów w tym zakresie w podjętej uchwale spółdzielni. Na co wydawany jest fundusz remontowy? Pieniądze z tego funduszu mogą pokrywać:

• remont dachu, komina lub jego elementów,
• malowanie klatki schodowej,
• termomodernizację budynku,
• odwilgocenie lub osuszenie fundamentów,
• wymianę instalacji elektrycznej, gazowej, kanalizacji i wiele innych prac remontowych, które dotyczą części wspólnych.

Warto podkreślić, że zakres opłat wchodzących w skład czynszu dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, będzie zależny od konkretnej organizacji.

Mieszkanie własnościowe a czynsz

Mieszkanie własnościowe oznacza jego ''pełne posiadanie'', co może trochę kłócić się z potrzebą opłacania czynszu. Trzeba jednak wiedzieć, że takie mieszkanie znajduje się w budynku, którego właścicielem już nie jesteś, co oznacza, że właściciel lokalu ma pewne prawa, ale również obowiązki. 

Właściciel mieszkania własnościowego zobowiązany jest do regulowania opłat czynszowych takich jak opłaty za utrzymanie części wspólnych, wpłaty na fundusz remontowy i innych płatności. Z drugiej strony jednak właściciel takiego mieszkania dysponuje większą swobodą - może prowadzić w nim działalność (co wiąże się z potrzebą przekształcenia go w lokal użytkowy) oraz przeprowadzać remonty bez wymogu zgody spółdzielni. 

Jakie są konsekwencje niepłacenia czynszu za mieszkanie własnościowe?

O licytacjach komorniczych słyszy się dużo i dość często. Jako powód takiej licytacji, pierwsze co przychodzi do głowy to trudności z opłacaniem kredytu hipotecznego. Jednak nie jest to jedyny powód, bo zaległości czynszowe (chodzi tu o czynsz administracyjny), nawet w przypadku mieszkania własnościowego, mogą doprowadzić do takiej sytuacji. 

Konieczność licytacji zadłużonego mieszkania własnościowego ujęta jest w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Należy przy tym szczególną uwagę zwrócić na artykuł 16 ustęp 1 o własności lokali:

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Kolejny ustęp mówi o tym, że byłemu właścicielowi zlicytowanego mieszkania, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Po sprzedaży mieszkania, nadwyżka kwoty uzyskanej przez komornika (ponad zadłużenie czynszowe) trafi do byłego właściciela.

Sytuacja dłużników nie jest jednak od razu przesądzona. Uchwała o wystąpieniu do sądu o przymusowej sprzedaży lokalu musi zostać przegłosowana na forum wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel lokalu, na którym ciąży zadłużenie może zaskarżyć uchwałę do sądu w ciągu 6 tygodni od jej przyjęcia. Należy zaznaczyć, że wspólnota nie może domagać się zlicytowania mieszkania, jeśli jest to sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i wówczas, jeśli nieduży dług można wyegzekwować w inny sposób. 

Przedawnienie długu za czynsz mieszkaniowy

Termin przedawnienia roszczeń czynszowych (będących roszczeniami okresowymi) wynosi 3 lata.

Przedawnienie długu dotyczy czynszu najmu i oznacza, że wierzyciel (właściciel danej nieruchomości) nie będzie mógł skutecznie wyegzekwować od dłużnika spełnienia świadczenia - a przynajmniej nie będzie mógł tego zrobić za pośrednictwem przymusu aparatu państwowego. Wierzyciel nie będzie mógł zatem skorzystać z postępowania sądowego czy później, postępowania egzekucyjnego.

Niemniej jednak właściciel w tej sytuacji nie jest na stratnej pozycji - nadal może prowadzić działania windykacyjne, acz nieuczciwy lokator będzie mógł skutecznie uchylić się od spłacenia długu. 

Ile wynosi czynsz za mieszkanie?

Wspólnoty mieszkaniowe

Nie sposób wskazać ujednoliconej kwoty czynszu administracyjnego dla każdego regionu, gdyż jak już wiemy z poprzednich części artykułu, stawki te zależą od gmin, bezpośrednio od dostawców mediów lub od zarządców (chodzi tu głównie np. o wynagrodzenia pracowników administracji). Możemy natomiast powołać się na dane GUS z kwietnia 2023, które wskazywały, że koszty utrzymania mieszkania (we wspólnocie mieszkaniowej) były o 19 proc. wyższe niż przed rokiem. 

Doświadczeni pośrednicy nieruchomości twierdzą, że można określić bezpieczny, uśredniony poziom czynszów administracyjnych na 8 do 10 zł za mkw. W związku z tym, za 50-metrowe mieszkanie taki czynsz może wynieść od 400 do 500 zł (choć dla bezpieczeństwa warto doliczyć jeszcze od 100 do 350 zł).

Mieszkania spółdzielcze

Czynsze administracyjne mieszkań spółdzielczych mogą, ale nie muszą być wyższe niż tych rozliczanych w ramach wspólnot mieszkaniowych. Przede wszystkim, spółdzielnia mieszkaniowa jako duża instytucja, mająca pod swoją opieką więcej budynków, może wynegocjować korzystniejsze stawki od firm budowlanych czy remontowych. Może też czerpać dochody z wynajmu lub sprzedaży mieszkań, jednocześnie obniżając czynsze dla dotychczasowych mieszkańców danego obiektu.

Mieszkania komunalne

Innym rodzajem mieszkania jest to określane mianem komunalnego. Stawki czynszów takich lokali ustalane są na drodze uchwały gminy. Oto jak kształtują się w największych miastach Polski:

• w Warszawie stawka bazowa najmu lokalu na czas nieoznaczony wynosi 11,89 zł za mkw, natomiast stawka najmu socjalnego lokalu wynosi 1,90 zł za  1 mkw;
• w Krakowie w zależności od kategorii lokalu stawki czynszu kształtują się od 5,96 do 15,22 zł za mkw, a stawka najmu socjalnego wynosi 2,98 zł za mkw;
• w Poznaniu stawka bazowa w zależności od kategorii wynosi od 6,90 do 14,35 zł za mkw, natomiast stawka najmu socjalnego wyniki 2,45 zł za mkw.;
• we Wrocławiu stawka bazowa wynosi 8,90 za mkw, a stawka najmu lokalu socjalnego nie przekroczy kwoty 2,22 zł za mkw.;
• w Gdańsku stawka za mieszkanie komunalne wynosi 12 zł za mkw, natomiast za mieszkanie socjalne płaci się 2,40 zł za mkw.

Jak oszczędzać na opłatach za czynsz?

Z powyższej analizy opłat zależnych i niezależnych od zarządcy można łatwo wywnioskować, że nie każdy rodzaj opłaty będzie w pełni możliwy do jego ograniczenia. Z drugiej strony, zrozumienie tego, jak funkcjonuje wspólnota oraz spółdzielnia mieszkaniowa może pomóc zwiększyć realny wpływ na ustalaną wysokość poszczególnych opłat przez zarządcę. 

Bądź aktywnym członkiem wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej

Wspólnoty oraz spółdzielnie mieszkaniowe tworzą przede wszystkim mieszkańcy, którzy mają prawo do aktywnego działania w ich strukturach. Spółdzielca może sam kandydować do rady nadzorczej spółdzielni, jak i wybierać członków tej rady. Co więcej, będąc aktywnym członkiem wspólnoty, masz pełną wiedzę w zakresie przeprowadzanych i planowanych działań wspólnoty, a co najważniejsze możemy wywierać nacisk w zakresie opłat ustalanych przez zarządcę. Szukanie alternatywnych rozwiązań, zwracanie uwagi na niepotrzebne inwestycje czy kontrolowanie planowanych działań pozwoli nam nie tylko sprawić, że niektóre opłaty w skali roku mogą ulec obniżce, ale również możemy lepiej zaplanować swój budżet i dokładniej oszacować nasze przyszłe wydatki.

Oszczędzaj wodę - płać mniej

Opłaty za wodę stale rosną, a dalsze prognozy w tym zakresie nie zapowiadają żadnych pozytywnych zmian. Co więcej, wiele gmin zdecydowało się uzależnić cenę wywozu śmieci od ilości zużywanej wody przez gospodarstwa domowe. Ma być to bardziej efektywny pomiar obciążenia budżetu wywozu śmieci niż stosowana metoda jej wyliczenia względem powierzchni posiadanej nieruchomości. Do tego dochodzi aspekt ekologiczny i rosnąca świadomość ludzi w zakresie negatywnych skutków marnotrawienia podstawowego dobra, jakim jest woda. To wszystko sprawia, że poszukiwane są wszelkie sposoby na jej oszczędzanie, również w gospodarstwach domowych.

Wodę można oszczędzać poprzez rozsądne jej użytkowanie, a także poprzez zamontowanie odpowiednich urządzeń. Podstawowym urządzeniem jest z pewnością wodomierz, który pozwoli dokładnie monitorować ilość zużywanej wody i wyliczyć jej średni koszt miesięczny. W ten sposób można szybko zauważyć czy próby oszczędności faktycznie przekładają się na zmniejszone koszty. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie domowego systemu rur, kranów czy spłuczki pod względem ewentualnych usterek, które mogą doprowadzać do zawyżania rachunku za wodę. Warto również rozważyć zakup urządzeń codziennego użytku z ekologicznymi trybami jak pralki czy zmywarki.  Stanowią one doskonałe alternatywy wspierające tryb oszczędzania wody oraz energii.

Dofinansowanie do czynszu w 2024 roku

Dodatek do czynszu w 2024 roku oferowany jest osobom z problemami w regulowaniu bieżących rachunków związanych z utrzymaniem gospodarstwa domowego. Wysokość takiego wsparcia może osiągnąć maksymalnie 15 proc. dochodów gospodarstwa i jest udzielana pod pewnymi warunkami. 

O dofinansowanie mieszkania mogą starać się osoby które:

• posiadają prawo do mieszkania,
• lokal spełnia kryterium metrażowe (patrz tabela),
• spełniają kryterium dochodowe.

Kryterium metrażowe dofinansowania czynszu w 2024 roku:

Liczba osób	Powierzchnia mieszkania
1	45,50 m2
2	52,00 m2
3	58,50 m2
4	71,50 m2
5	84,50 m2
6	91,00 m2

Aktualne limity dochodowe to:

• 2 863,39 zł dla gospodarstwa jednoosobowego;
• 2147,54 zł na osobę w gospodarstwie wieloosobowym.

Jeżeli dochód jest wyższy, nadal można dostać dofinansowanie, ale pomniejszone o kwotę nadwyżki.

Warto wspomnieć, że prawem do lokalu nie jest jedynie posiadanie aktu własności, ale również dotyczy mieszkań spółdzielczych własnościowych, spółdzielczych lokatorskich i wynajmowanych (najem klasyczny i okazjonalny).

Aby obliczyć dodatek, można udać się do swojej gminy.

Czynsz za mieszkanie: podsumowanie

Zrozumienie różnic między czynszem najmu a opłatami administracyjnymi jest kluczowe dla każdego, kto mieszka w nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię. Czynsz to nie tylko opłata za wynajem, ale również zestaw kosztów związanych z utrzymaniem budynku. Dobra znajomość tych opłat pozwala unikać konfliktów i kontrolować wydatki związane z mieszkaniem.