Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?

Sprzedaż, a tym bardziej zakup gruntu to duże wyzwanie. W końcu działka działce nierówna. Mogą one różnić się ceną, powierzchnią, lokalizacją, a także rodzajem. Każdy typ działki ma inne przeznaczenie. Nie na każdej działce można wybudować dom, dlatego tak ważne jest, aby przed dokonaniem zakupu dokładnie sprawdzić dokumentację.

Jakie rodzaje nieruchomości gruntowych są dostępne na polskim rynku? Jak sprawdzić, czy działka jest odpowiednia pod budowę i jak powinny wyglądać formalności przy zakupie gruntu?

Działka – podstawowe informacje

Działka nad rzeką, działka z widokiem na morze, działka w lesie czy działka rekreacyjna nad jeziorem to marzenie wielu z nas. Można tam wyjechać na weekend i odpocząć bez żadnych zobowiązań. Zakup samej działki nie jest jednak już tak prostą sprawą – zwłaszcza jeśli mamy konkretne wymagania i chcemy na niej postawić dom. Każda działka na sprzedaż ma określone przeznaczenie.

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana? Dokumentem, w którym można znaleźć kompleksowe informacje na ten temat, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Określa on rodzaj, przeznaczenie oraz warunki zabudowy każdej działki. To akt prawa miejscowego uchwalany jest przez Radę Gminy, dlatego można otrzymać go podczas wizyty w odpowiednim dla danego miejsca urzędzie.

Granice działki i jej numer, ukształtowanie terenu, uzbrojenie (czy parcela ma dostęp do podstawowych mediów, np. wody, kanalizacji, prądu i gazu), czy znajduje się bezpośrednio przy asfaltowej drodze, możesz sprawdzić bez wychodzenia z domu; istnieje kilka serwisów, które dają taką możliwość. Geoportal to oficjalna strona, na której zamieszczane są informacje z pierwszej ręki. Dzięki niej upewnisz się, czy pozornie atrakcyjna działka jest rzeczywiście warta zainteresowania.

Rodzaje działek 

Działka budowlana

Działka budowlana to teren przeznaczony na cele budowlane z dostępem do drogi publicznej. Jego wielkość, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej i inne cechy spełniają wymogi budowy obiektów, jakie są zawarte w odpowiednich aktach prawa miejscowego. To, czy nieruchomość jest przeznaczona pod budowę, można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o ile jest ona objęta MPZP.

Ile kosztuje działka budowlana?

Cena działki budowlanej uzależniona jest od wielu czynników. Najważniejsze z nich to: wymiary działki pod zabudowę, lokalizacja i doprowadzenie mediów. Mała działka budowlana położona z dala od miasta może kosztować około 50 000 zł. Większa, z lepszą lokalizacją to często koszt nawet kilkuset tysięcy złotych. O ile kwestia ulokowania gruntu jest bez wątpienia bardzo istotna, tak warto również pamiętać o jego wielkości i kształcie (największą popularnością cieszą się działki w kształcie prostokąta). Zbyt mała działka, chociaż z pewnością tańsza, może okazać się niewystarczająca do komfortowego zaadaptowania.

Jaka więc powinna minimalna wielkość działki budowlanej? Na wsi i terenach podmiejskich najlepiej, gdy nie jest mniejsza niż 1000 m², natomiast na terenach miejskich wystarczy atrakcyjna działka budowlana o powierzchni 300 m²; nie jest to jednak jednoznacznie określone przepisami prawa. Te wielkości pozwalają na praktyczne zagospodarowanie terenu i zachowanie odpowiednich odległości budynków od granicy z sąsiednią parcelą. Najlepsza działka pod budowę domu to działka uzbrojona, czyli mówiąc najprościej taka, która ma doprowadzone media.

Przed podjęciem decyzji o zakupie wybranej przez siebie działki warto zapoznać się z MPZP. Dokument ten jasno określa m.in.:

• jaki typ budynku może powstać na danym terenie,
• jego wysokość i wielkość,
• jakiego typu zabudowa dominuje w okolicy (np. budownictwo jednorodzinne),
• czy w okolicy nie znajdują się trasy szybkiego ruchu,
• co może w przyszłości powstać w Twoim sąsiedztwie.

Oznaczenie gruntu - symbole używane w ewidencji gruntów

O czym mówią oznaczenia gruntów budowlanych, jakie można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?

• MN – tereny zabudowy jednorodzinnej,
• MW – tereny zabudowy wielorodzinnej,
• U – tereny pod zabudowę usługową.

Warto znać też najważniejsze oznaczenia używane w ewidencji gruntów:

• tereny mieszkaniowe - B
• inne tereny zabudowane - Bi
• tereny przeznaczone pod zabudowę (niezabudowane), użytek – Bp
• tereny przemysłowe - Ba

Działka rekreacyjna (działka ROD)

Działka rekreacyjna to inaczej działka ogrodnicza czy też działka ROD (Rodzinne Ogródki Działkowe). Co to znaczy? Jest to teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną czy też o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym.

Działka rekreacyjna z domkiem

Piękna działka rekreacyjna z domkiem pomiędzy drzewami owocowymi to marzenie wielu osób. Można wyjechać tam na wakacje lub po prostu na weekend. O ile zabudowa rekreacyjna ma mieć niewielką powierzchnię, jej budowa nie stanowi większego problemu. Trzeba jednak zaznaczyć, że na działce rekreacyjnej można budować domy letniskowe, czyli takie, które nie są przeznaczone do całorocznego mieszkania.

Dom na działce rekreacyjnej – zameldowania i inne ważne kwestie

Niektórzy decydują się wybudować na działce rekreacyjnej domek całoroczny. W sieci można znaleźć wiele projektów domów do 35 m², które teoretycznie nie wymagają pozwolenia na budowę. W praktyce nie jest to takie proste, gdyż jest to zależne od tego, czy w pobliżu nie ma już zabudowań tego typu.

Jakie wady ma dom na działce rekreacyjnej? Zameldowania, a raczej brak ich możliwości to największa z nich. Jakie mankamenty ma jeszcze ogród działkowy? Podatek, który dla domku letniskowego jest wyższy niż dla budynków mieszkalnych. Rozwiązaniem może być przekształcenie działki rekreacyjnej na budowlaną. Procedura jest podobna jak w przypadku działki rolnej.

Działka rolna

Jaka to działka rolna? Definicja, jaką można znaleźć w ustawie o podatku rolnym z dnia 15 listopada 1984 r., mówi, że są to grunty, które w ewidencji gruntów i budynków zostały uznane za użytki rolne. Wyjątkiem są tutaj grunty zajęte pod prowadzenie działalności gospodarczej pozarolniczej.

Użytki rolne – klasyfikacja i oznaczenia działek

Użytki rolne są klasyfikowane i oznaczane w następujący sposób:

• R – grunty orne
• S – sady
• Ł – łąki trwałe
• Ps – pastwiska trwałe
• Br – grunty rolne zabudowane
• Wsr – grunty pod stawami
• W – grunty pod rowami
• Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych

Działka rolna a budowa

Co można wybudować na działce rolnej? Z racji tego, że działka zlokalizowana na terenach rolnych jest tańsza niż działka budowlana, mnóstwo osób zastanawia się, czy można wybudować na niej dom. Grunty orne a działka budowlana to tereny o zupełnie innym przeznaczeniu. Chcąc postawić dom, koniecznie trzeba sprawdzać oznaczenia działek. Co prawda istnieje możliwość odrolnienia gruntu, ale wiąże się to z ogromną ilością formalności. Podstawą jest złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany w miejscowym planie zagospodarowania.

Łąki i grunty rolne zabudowane a działka budowlana

Jak można zauważyć w przytoczonej klasyfikacji, część gruntów rolnych uznawana jest za użytki rolne zabudowane. Czym one różnią się od działek budowlanych? Są to grunty objęte zabudową zagrodową na działce siedliskowej, o której więcej wspomnimy poniżej. Część gruntów rolnych klasyfikowana jest jako łąki trwałe. Czy można budować na nich jakieś obiekty? Wszystko zależy od tego, jak stanowi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Łąki trwałe a budowa domu to temat, który nurtuje wiele osób. Aby dowiedzieć się, czy można na danym terenie rozpocząć budowę, najlepiej jest udać się do urzędu i dopytać, czy nie jest on objęty zakazem zabudowy i czy istnieje możliwość odrolnienia.

Działka rolno-budowlana

Działka rolno budowlana to taka, na której można wyróżnić część rolną i część pod zabudowę. Często jest nazywana działką rolną zabudowaną, czyli taką, na której są już wzniesione budynki. Co można zbudować na działce rolnej? Chociażby dom! To, gdzie może on powstać, zależy jednak od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Działka rolno-budowlana a budowa domu

Budowa na działce rolnej z warunkami zabudowy to dobre rozwiązanie dla osób, które chciałyby trochę zaoszczędzić. Zakup działki rolnej budowlanej często wiąże się bowiem z mniejszymi kosztami niż kupno działki budowlanej. Chociaż z drugiej strony wymaga wielu formalności i nie zawsze daje tyle samo możliwości.

Działka rolno-budowlana - kto może kupić?

To, kto może kupić działkę rolno-budowlaną jest ściśle określone przepisami prawa. Te stosunkowo niedawno uległy zmianie i są mniej restrykcyjne. To oznacza, że działkę tego typu może kupić już nie tylko rolnik, a każda osoba. Warunek jest jednak taki, że nie może być ona większa niż 1 hektar.

Działka siedliskowa (działka zagrodowa)

Działka siedliskowa to teren, na którym znajdują się obiekty budowlane, będące częścią gospodarstwa rolnego, czyli tak zwana zabudowa siedliskowa. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego to dokument, który określa, czym jest gospodarstwo rolne, a także wspomniana zabudowa. Jeśli interesuje nas działka zagrodowa, zdecydowanie warto tam zajrzeć. 

Czym jest zabudowa siedliskowa? Definicja mówi, że to budynki bezpośrednio powiązane z prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego, czyli budynki gospodarcze, a także domy jednorodzinne.

Działka siedliskowa a budowa domu

Co można budować na działce rolnej siedliskowej? Przede wszystkim wszelkie budynki o charakterze gospodarczym (stodoły, obory), jak również dom. Czy można budować na działce rolnej siedliskowej takie same budynki mieszkalne, jak na budowlanej? Jeśli projekt domu spełnia warunki miejscowego planu zagospodarowania, nie powinno być z tym problemu. Oczywiście tylko w przypadku, kiedy właścicielem działki i domu jest rolnik. Kłopoty może sprawiać z kolei działka położona na uboczu – bez dojazdu i uzbrojenia.

Działka leśna

Działka leśna to grunt o powierzchni przynajmniej 0,10 ha, pokryty uprawami leśnymi, tj. drzewami, krzewami i runem leśnym. Klasyfikacja działek mówi także, że jest to teren związany z gospodarką leśną lub wykorzystywany na potrzeby gospodarki leśnej, tj. budowy drogi leśnej czy też szkółki leśnej.

Odlesienie działki i budowa domu

Z racji tego, że działka leśna jest tańsza niż budowlana, wiele osób zastanawia się, czy można na niej zbudować dom. W szczególnych wypadkach odlesienie działki jest możliwe, jednak wymaga wielu formalności i poniesienia dodatkowych kosztów, co często okazuje się nieopłacalne. Chcąc mieszkać na uboczu, można pokusić się o zakup działki blisko lasu, np. w pierwszej linii zabudowy, ale takiej, która jako działka ewidencyjna nie jest przeznaczona pod zalesienie.

Kupując grunt w pobliżu działki leśnej, koniecznie trzeba zwrócić się o zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu. Dlaczego? Jeżeli teren jest oznaczony w ewidencji gruntów jako las lub jako przeznaczony do zalesienia, prawo jego pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa.

Działka inwestycyjna (działka przemysłowa, działka usługowa)

Jest to teren przeznaczony na cele inwestycyjno-przemysłowe. Do tego typu działek należy działka przemysłowa i działka usługowa; określenia te często używane są zamiennie. Jaka to działka przemysłowa? Jest to grunt przeznaczony pod inwestycje przemysłowe, np. budowanie magazynów. Jaka to działka usługowa? Definicja mówi, że jest ona dedykowana pod działalność usługową czy też pod zabudowę usługową uznawaną za uciążliwą (np. fabryki).

Jak szukać działki na sprzedaż?

Szukanie działek, bez względu na to, czy ma to być działka warzywna, działka gruntowa rolna czy działka z pozwoleniem na budowę, jest trudnym zadaniem. Zwłaszcza jeśli mamy wobec niej specjalne wymagania. Etap poszukiwania działki warto rozpocząć od przeanalizowania ofert. Internet odgrywa obecnie niezwykle istotną rolę, jeżeli chodzi o rynek nieruchomości, dlatego też większość osób właśnie tam umieszcza ogłoszenia dotyczące sprzedaży gruntu czy też domu. Jeśli przeszukiwanie sieci nas przerasta, po pomoc warto skierować się do pośrednika nieruchomości.

Jak kupić działkę budowlaną?

Jaka powinna być działka pod zabudowę? Czy działka ze spadkiem nadaje się pod budowę domu? Tereny ziemi nieurządzonej – czy można budować na nich dom? Jak interpretować oznaczenie działek w planie zagospodarowania? Jak długo są ważne warunki zabudowy? Te i wiele innych pytań niejednokrotnie zadają sobie osoby, które chcą się wybudować. Najważniejszą kwestią, jeżeli chodzi o kupno działki pod budowę domu, jest sprawdzenie tego, jakie prawa posiada jej właściciel. Jak sprawdzić działkę? Najszybciej zrobisz to w ewidencji gruntów i MPZP.

Dla osób, które planują budować dom na kredyt hipoteczny, ważne jest też to, czy działka może być wkładem własnym. W końcu jej wartość stanowi często ponad 20% wartości całego domu. Działka jako wkład własny to w wielu przypadkach dobry pomysł. Trzeba jednak zwrócić uwagę na to, że banki często wymagają przy tym spełnienia dodatkowych warunków.

Pamiętaj, że nie każda działka budowlana na sprzedaż jest odpowiednia, jeśli ma się już gotowy projekt. Plan zagospodarowania działki budowlanej musi uwzględniać m.in. czy jest zachowana właściwa odległość budynków od sąsiednich działek. Przyjmuje się, że warunki zabudowy są bezterminowe, jednak mogą ulec wygaśnięciu, kiedy w życie wejdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Co sprawdzić przy zakupie działki?

Kupno działki to nie lada wyzwanie. Pojawiają się niezwykle istotne pytania, które nierzadko spędzają sen z powiek. Co sprawdzić przed zakupem działki? Najważniejsze kwestie to:

• jakie jest przeznaczenie parceli (czy grunt jest odpowiedni pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną),
• czy działka posiada dostęp do mediów (uzbrojenie),
• czy nieruchomość jest zadłużona i do kogo należy,
• czy działka leży przy drodze asfaltowej (niewymagającej już utwardzenia),
• czy nieruchomość gruntowa ma dobry dojazd drogą gminną i jest właściwie skomunikowana,
• czy działka znajduje się w malowniczym, cichym i spokojnym miejscu,
• czy parcela nie jest położona na terenie zalewowym,
• czy grunt ma kształt zbliżony do prostokąta (ułatwia to jego zagospodarowanie),
• jakie jest ukształtowanie parceli (najbardziej pożądane są działki płaskie).

Działka uzbrojona – co to znaczy?

Działka uzbrojona a nieuzbrojona – jaką lepiej kupić? Działka uzbrojona to taka, która ma doprowadzone media, to znaczy przynajmniej wodę i energię elektryczną. Z racji tego, że nie ma nigdzie oficjalnej definicji tego określenia, można interpretować je na różny sposób. Uważa się, że mimo przyłączeń, działką uzbrojoną nie jest działka bez drogi dojazdowej. Warto podkreślić, że wg prawa budowlanego każda działka powinna mieć drogę dojazdową. Bez tego nie zostanie wydane pozwolenie na budowę.

Chcąc wybudować dom, można kupić działkę nieuzbrojoną i zamontować przyłącza na własną rękę. Jest to jednak kosztowne i czasochłonne przedsięwzięcie.

Jak sprawdzić do kogo należy działka?

Jak się dowiedzieć, kto jest właścicielem działki? Jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki bez księgi wieczystej? Jak sprawdzić właściciela działki po numerze? Wbrew pozorom nie jest to aż takie trudne. Sprawdzenie działki warto zacząć od rozmowy z sąsiadami. To najlepszy sposób na to, by dowiedzieć się, kto jest właścicielem gruntu oraz czy mieszkańcy polecają tę okolicę. Osobiste udanie się na parcelę pozwoli również upewnić się, że teren nie jest podmokły, a dojazd do działki jest zadowalający (m.in. czy do posesji prowadzi droga gminna asfaltowa). Dobrym pomysłem na to, jak sprawdzić działkę, jest wyszukanie jej na mapie na stronie Geoportal. Można zaleźć tam wiele pomocnych informacji, w tym adres administracyjny. Jak sprawdzić działkę po numerze? Taką możliwość również daje Geoportal.

Niektóre portale, oprócz adresu administracyjnego czy powierzchni, pozwalają znaleźć także inne istotne informacje. Dokładane przeszukanie sieci to idealny sposób m.in. na sprawdzenie statusu działki. Niezwykle ważne jest też to, by dowiedzieć się, czy działka nie jest zadłużona. Jednak jak sprawdzić hipotekę? Najlepszy sposobem na zweryfikowanie zadłużenia będzie wgląd do księgi wieczystej. Aby ją przejrzeć, trzeba najpierw uzyskać jej numer – najlepiej od obecnego właściciela działki.

Kategorie terenu i rodzaje gruntu

Czym jest działka elementarna? Jak wygląda klasyfikacja terenów zieleni a jak klasyfikacja gruntów budowlanych i klasyfikacja nieruchomości? Dobrze znać przynajmniej podstawowe oznaczenia i rodzaje działek, aby wiedzieć, jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jak interpretować ewidencję gruntów i budynków. Warto mieć na uwadze, że wyróżnia się także kategorie terenu. Klasyfikacja ta dotyczy obciążenia wiatrem, a przy budowie domu pomaga dobrać właściwy dach i stolarkę okienną.

Kategorie terenu:

• I: otwarte przestrzenie, takie jak jeziora i morze
• II: tereny z niskim zagospodarowaniem (domy, indywidualne gospodarstwa rolne, drzewa)
• III: obszar przedmieść i powierzchni nisko zabudowanych, obejmuje również tereny przemysłowe oraz lasy
• IV: miasta, w których przynajmniej 15% powierzchni zajmują budynki o wysokości powyżej 15 metrów

Sprzedaż działki budowlanej – co warto wiedzieć?

Warto spojrzeć na rynek nieruchomości także z drugiej strony. Sprzedać dom z działką to nie lada wyzwanie. Kłopot ze znalezieniem kupca może pojawić się także przy sprzedaży samej działki. Jaka działka może być trudna do sprzedania? Przede wszystkim działka ze spadkiem terenu, działka z linią brzegową czy też działka drogowa.

Potencjalnych kupców może zniechęcać także linia średniego napięcia nad działką. Jak ich przekonać? Nie zawsze da się zejść z ceny gruntów budowlanych; w końcu przygotowanie działki pod budowę kosztuje dość sporo. Kiedy teren jest pochyły, warto go wyrównać. To nie tylko zachęci kupców, ale i dodatkowo zwiększy wartość parceli. Ile kosztuje wyrównanie terenu na działce budowlanej? Cena zależy od jej wielkości, lokalizacji i tego, czy pracami zajmujemy się samodzielnie, czy zlecamy je zewnętrznej firmie. Niestety, na tym nie wolno oszczędzać. Tylko odpowiednio zabezpieczona skarpa może zagwarantować, że użytki gruntowe będą nadawać się pod budowę domu.

Formalności przy zakupie działki

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w przypadku jego braku – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego),
• decyzję o warunkach zabudowy,
• mapę ewidencji gruntów,
• księgę wieczystą.

Sprzedawca działki zamiast wypisu z księgi wieczystej może okazać kupującemu inny dokument potwierdzający jego prawa do nieruchomości, np. akt notarialny. Nieruchomości gruntowe trzeba dokładnie sprawdzić. W tym celu pomoże też wizja lokalna, czyli urzędowe oględziny terenu.

Jak widać, zarówno zakup, jak i sprzedaż działki nie jest łatwym zadaniem. Procesy te wiążą się z dopełnieniem wielu formalności. Przed podpisaniem umowy o zakup nieruchomości koniecznie trzeba ją sprawdzić. Niezbędny jest przegląd księgi wieczystej, a także miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te pozwalają uzyskać najważniejsze informacje na temat działki, a w tym rodzaje zabudowy mieszkaniowej, jakie mogą tam powstać czy też obciążenie służebnością.