Eksmisja lokatora: ile trwa, kosztuje i komu grozi?

Zdarzają się sytuacje, gdy osoba, która zawarła umowę najmu i zajmuje mieszkanie, musi być z niego eksmitowana. Cały proces jest bardzo obciążający zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i samego lokatora. Ile trwa eksmisja z mieszkania, kiedy do niej dochodzi i czy jest możliwa w każdej sytuacji?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak przebiega eksmisja z lokalu prywatnego,
• czy możliwa jest eksmisja osoby niepełnosprawnej lub kobiety w ciąży,
• jak eksmitować z mieszkania lokatora, który nie chce go dobrowolnie opuścić.

Eksmisja - co to i kiedy jest możliwa?

Przepisy prawa nie określają definicji eksmisji. W praktyce jednak pod tym pojęciem należy rozumieć wszelkie czynności prawne i faktyczne, które mają zmusić lokatora do opuszczenia lokalu, do którego nie ma tytułu prawnego. Mowa nie tylko o sytuacji, gdy osoba zamieszkująca lokal nie ma prawa własności, ale też - gdy doszło do wypowiedzenia umowy najmu. 

Podstawę prawną eksmisji lokatora stanowią przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r. Zgodnie z nimi właściciel nieruchomości może żądać opuszczenia i opróżnienia lokalu przez najemcę, jeśli ten zalega z opłatami czynszowymi za co najmniej 3 pełne okresy rozliczeniowe (czyli zazwyczaj - 3 miesiące), pod warunkiem że wynajmujący przesłał najemcy pisemne upomnienie, w którym udzielił mu dodatkowego, miesięcznego terminu na spłatę zaległości. Inną przesłanką do żądania eksmisji jest używanie mieszkania przez lokatora w sposób niezgodny z umową lub z przeznaczeniem lokalu. Mowa np. o sytuacji, gdy lokator używał mieszkania do prowadzenia działalności gospodarczej, mimo że lokal był przeznaczony wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych lokatora. W takiej sytuacji wynajmujący również musi najpierw przesłać lokatorowi pisemne upomnienie.

Eksmisja krok po kroku: jak wygląda proces eksmisji?

Do przeprowadzenia eksmisji, oprócz odpowiednich przesłanek, konieczne jest dokonanie określonych formalności. Pierwszą z nich jest rozwiązanie stosunku prawnego, czyli wypowiedzenie umowy najmu. Kolejnym krokiem jest wezwanie najemcy do dobrowolnego opuszczenia lokalu. W przypadku gdy lokator, mimo wezwania do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie, nie spełni żądania wynajmującego, właściciel nieruchomości może złożyć pozew o eksmisję z lokalu mieszkalnego. Domagający się eksmisji składa taki wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. 

Co musi się znaleźć w takim pozwie? Powód domagający się eksmisji wskazuje w pozwie lokal, względem którego ma być przeprowadzona eksmisja. Oprócz tego właściciel nieruchomości zamieszcza też żądanie opuszczenia przez pozwanego lokalu i nakazanie jego opróżnienia ze wszystkich rzeczy, które do niego należą. Właściciel mieszkania musi też właściwe uzasadnić pozew o eksmisję, wskazując przesłanki do wszczęcia postępowania eksmisyjnego.

Jeśli sąd przychyli się do żądania właściciela nieruchomości o opuszczenie mieszkania przez lokatora, a wyrok się uprawomocni (od chwili wydania orzeczenia musi minąć co najmniej 14 dni), powód musi jeszcze wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Na jej podstawie do egzekucji może przystąpić komornik. W tym celu właściciel zajmowanego lokalu musi skierować wniosek o wszczęcie eksmisji. We wniosku należy wskazać nie tylko nieruchomość, z której ma zostać przeprowadzona eksmisja, ale również osobę dłużnika i tytuł wykonawczy (czyli wyrok sądu wraz z klauzulą). 

Wykonanie eksmisji przez komornika: jak to wygląda w praktyce?

Eksmisja z lokalu prywatnego, po wydaniu przez sąd orzeczenia i nadaniu mu klauzuli wykonalności, jest przeprowadzana przez komornika. 

W pierwszej kolejności komornik ustala, czy eksmitowanemu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu oraz - czy otrzymał on sądowne prawo do lokalu socjalnego. Następnie wzywa eksmitowanego do dobrowolnego wydania bezprawnie zajmowanego lokalu. 

Okres ochronny lokatorów a wykonanie eksmisji

Warto jednocześnie mieć świadomość, że nawet wyrok sądowy z nadaną klauzulą wykonalności nie oznacza jeszcze, że eksmisja zostanie wykonana w trybie natychmiastowym. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie lokatorów, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nakaz eksmisji był spowodowany zajęciem lokalu bez tytułu prawnego, stosowaniem przemocy w rodzinie, zachowaniom uniemożliwiającym korzystanie z innych lokali (lub czyniącym to mocno uciążliwym) oraz wykraczanie w sposób rażący porządkowi domowemu. 

Czytaj więcej: Co warto wiedzieć o mieszkaniu komunalnym?

Warto też wspomnieć, że w trakcie rozprawy sąd decyduje, czy eksmitowanemu lokatorowi przysługuje prawo do mieszkania socjalnego, przy czym nie może odmówić go m.in. kobietom w ciąży, dzieciom, osobom niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym oraz ich opiekunom, osobom obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania pomocy z opieki społecznej, a także osobom bezrobotnym.

Należy mieć świadomość, że jeśli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego osobie eksmitowanej, to wierzyciel (czyli właściciel zajmowanej bezprawnie nieruchomości) musi poczekać, aż lokatorowi zostanie przyznane takie mieszkanie - a niekiedy trwa to nawet kilka lat. Pocieszające może być jednak to, że wierzycielowi przysługuje w takiej sytuacji roszczenie o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. 

Sprawdź również: Mieszkanie w systemie TBS - na czym polega?

Eksmisja - jak wygląda w przypadku umowy najmu okazjonalnego?

Warto jeszcze zaznaczyć, że inaczej będzie przebiegać proces eksmisyjny na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Jest on znacznie prostszy i szybszy, co sprawia, że wielu właścicieli nieruchomości nie decyduje się już na zawarcie z najemcą zwykłej umowy. W przypadku najmu okazjonalnego niepotrzebny jest bowiem wyrok eksmisyjny wydawany przez sąd; przy zawarciu umowy najemca składa bowiem oświadczenie o dobrowolnym oddaniu się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy, do którego przeprowadzi się w razie eksmisji. Tym samym cały proces jest znacznie szybszy, a właściciel nieruchomości nie musi przejmować się koniecznością przyznania lokatorowi mieszkania socjalnego.

Sprawdź również: Definicja i rodzaje mieszkania

Eksmisja: podsumowanie

Sprawa o eksmisję, zwłaszcza przy zwykłej umówię najmu, nie należy do najprostszych. Trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością uzyskania wyroku sądu i nadania mu klauzuli wykonalności, ale też z tym że możliwe jest wstrzymanie eksmisji z mieszkania w trakcie okresu ochronnego. Z tego względu lepszym rozwiązaniem dla właściciela nieruchomości jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego.