Na jakie mieszkania stawiają młodzi Polacy?

Nowe mieszkania dla młodych Polaków – moment wyprowadzki z rodzinnego domu

Zanim spojrzymy na statystyki, warto zastanowić się, dlaczego w ostatnich latach moment wyprowadzki młodych Polaków od rodziców przesuwa się w czasie. Sytuacja pogarsza się od 2020 roku, nie sposób więc nie powiązać jej z pandemią COVID-19. Młodzi ludzie mają relatywnie niewielkie doświadczenie na rynku pracy, co nierzadko wiąże się też z mniejszymi umiejętnościami od starszych kolegów z biura. W związku z obawami o stabilność zatrudnienia, która w oczach wielu Polaków jest jedną z konsekwencji spowolnienia gospodarki w czasie pandemii, wielu naszych rodaków przed trzydziestką obawia się powziąć wieloletnie zobowiązanie finansowe, takie jak zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

W tym miejscu należy też wziąć pod uwagę kwestię umów preferowanych przez banki. Najmłodsi, o ile nie zarabiają na podstawie umowy cywilnoprawnej lub umowy B2B, mogą zgodnie z prawem być zatrudnieni na podstawie umowy o pracę na czas określony nie dłużej niż przez 33 miesiące. Rachunek jest zatem prosty – coraz powszechniejsze wśród młodszych Polaków ukończenie studiów, podpisanie umowę o pracę na czas nieokreślony i odłożenie oszczędności na wkład własny to proces, który w przypadku wielu kończy się w okolicy 30. urodzin. Przy tym długi okres systematycznego podwyższania stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej i zaostrzenie zasad wyliczania zdolności kredytowej przez banki sprawiły, że o kredyt na mieszkanie, zwłaszcza w większym mieście, jest młodszemu pokoleniu coraz trudniej.

Co na to statystyki? Po 2003 roku statystyczny wiek Polaka wyprowadzającego się od swoich rodziców malał. Wiek z roku na rok stawał się coraz niższy aż do 2019 roku (czyli ostatniego roku przed ogłoszeniem w Polsce stanu pandemii), kiedy tendencja ta uległa odwróceniu. Jak pokazują dane Eurostatu (Europejskiego Urzędu Statystycznego), w 2021 roku średni wiek wyprowadzki z rodzinnego domu w Polsce przypadł na wiek 28 lat i 8 miesięcy. Porównując statystyki jeszcze z 2019 roku z obecnymi, widać odkładanie tej decyzji w czasie. Wówczas z domu wyprowadzali się 27-letni Polacy.

Statystyczny młody Europejczyk opuszcza „rodzinne gniazdo” pół roku przed 27. urodzinami, a mieszkaniec Skandynawii, który jest w tym gronie najmłodszy, w wieku między 19 a 22 lat (liczba ta różni się pomiędzy poszczególnymi krajami nordyckimi). Równie wcześnie, bo tuż przed 20. urodzinami, z rodzicami żegnają się młodzi Luksemburczycy.

Warto zaznaczyć, że młodzi Polacy nie odkładają wyprowadzki na tak późny moment co Portugalczycy, którzy wyprowadzają się z rodzinnych domów statystycznie w wieku 34 lat, czyli najpóźniej spośród Europejczyków. Ciekawostką jest również fakt, że tak jak w całej Europie także w Polsce młode kobiety wyfruwają z rodzinnego gniazda aż 2 lata przed młodymi mężczyznami, tzn. że statystyczna Polka idzie do własnego lub wynajmowanego M2 w wieku 27 lat i 6 miesięcy, a Polak, mając 29 i pół roku.

Co ciekawe, patrząc na te dane, należy wziąć pod uwagę również te osoby z kategorii wiekowej od 18 do 29 lat, które wyprowadziły się od rodziców wcześniej niż ich statystyczni rówieśnicy. Dane wyraźnie wskazują, że gniazdownikami wciąż jest 75% Polaków z omawianej generacji.

Jakie mieszkania dla młodych Polaków są interesujące?

Kiedy nadejdzie odpowiedni moment na wybór pierwszego mieszkania, młode pokolenie podejmuje dobrze przemyślane decyzje. Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że wybór konkretnego mieszkania zależy od sytuacji osobistej kupującego lub kupujących. Ten fakt znajduje potwierdzenie w statystykach, które wiosną 2022 roku w rozmowie z redakcją serwisu DomPress przekazali przedstawiciele konkretnych firm deweloperskich. Ogólne wnioski z tych wywiadów wskazują, że:

• 60% sprzedawanych mieszkań osobom poniżej 30. roku życia ma trzy pokoje, a u nabywców widać wyraźną chęć powiększenia rodziny, bo najchętniej wybierane są nieruchomości blisko terenów zielonych i placów zabaw. Większość z nich (82%) kupowanych jest ze środków pozyskanych z kredytu hipotecznego [1].
• Prawie co 3 klient ma mniej niż 30 lat. Wybór metrażu i liczby pokoi zależy od sytuacji rodzinnej kupującego. Jeśli nieruchomość kupuje singiel, to najczęściej decyduje się na mieszkanie dwu- lub trzypokojowe o średnim metrażu w przedziale od 45 do 55 metrów kwadratowych. Rodziny z dziećmi decydują się od razu na 3 lub 4 pokoje i mieszkanie o powierzchni przeciętnie od 55 do 60 metrów kwadratowych w przypadku 3 pokoi oraz mniej więcej 75 metrów kwadratowych, gdy mowa o 4 pokojach. Wszyscy młodzi nabywcy chętnie decydują się także na zakup mieszkania z możliwością wykończenia, a przy tym zwracają uwagę na stronę, na którą wychodzą okna (preferowane są zachód i południe). Statystka sprzedaży mieszkań wyraźnie odzwierciedla też trend ucieczki od wielkomiejskiego zgiełku nawet blisko centrum miasta – największą popularnością cieszą się mieszkania z ogródkiem albo tarasem i bez widoku na ulicę [2].
• W 2021 roku co 4. kupujący mieszkanie wybudowane przez jednego z wiodących w Polsce deweloperów miał nie więcej niż 30 lat. Średnia wielkość mieszkania kupowanego przez młodych Polaków wyniosła 54 metry kwadratowe. Zapewne z uwagi na to, że deweloper realizuje swoje projekty w największych polskich miastach, jego klienci są najczęściej wyraźnie skupieni na lokalizacji na mapie metropolii. Z jednej strony, chcą mieć możliwość obcowania z przyrodą na co dzień, dlatego liczy się dla nich bliskość terenów zielonych. Z drugiej strony, stawiają na uroki życia w mieście, tzn. ważny jest dla nich dostęp do komunikacji miejskiej, lokali usługowych i handlowych, a także do placówek edukacyjnych i opiekuńczych [3].
• Jednych z najważniejszych czynników dla osób do 30 lat jest cena. Gdy mowa o parach w związkach nieformalnych lub o małżeństwach, to szukają oni mieszkań średniej wielkości (statystycznie o powierzchni około 56 metrów kwadratowych) na wyższych piętrach budynków. Najistotniejsze jest dla nich dobre oświetlenie wnętrz naturalnym światłem [4].
• Najmłodsi klienci (do 30. roku życia) są najbardziej zainteresowani małymi mieszkaniami. W kwestii podejmowanych przez nich wyborów wiele zmieniła pandemia. O ile przed 2020 rokiem byli w równym stopniu zainteresowani zakupem kawalerek co mieszkań dwupokojowych o małej powierzchni, o tyle w dobie coraz popularniejszej pracy zdalnej chcą mieć dodatkowy zamykany pokój do pracy lub o innym przeznaczeniu, ale z kącikiem do pracy. Także dla nich istotnym czynnikiem, który pomaga podjąć decyzję, jest cena nieruchomości. Nabywcy zwracają także uwagę na łatwość znalezienia bezpłatnego miejsca do parkowania i dostęp do komunikacji publicznej. Cenią sobie bliskość terenów rekreacyjnych i zielonych, a także punktów usługowo-handlowych i gastronomicznych [5].
• Mieszkania, do których wprowadzają się osoby przed trzydziestką, to nieruchomości kupowane najczęściej przez ich rodziców. Bezpośrednich klientów w tej kategorii wiekowej jest niewielu, a gdy decydują się na zakup mieszkania, to interesują ich przede wszystkim te o niewielkim metrażu, zwłaszcza ustawne M2 o powierzchni około 40 metrów kwadratowych. Kwestie, które zaważają na zakupie nieruchomości w konkretnej lokalizacji, to dostęp do komunikacji miejskiej, bliskość sklepów i lokali usługowych, a także terenów zielonych [6].

Jakie mieszkania wybierają młodzi Polacy?

Patrząc na powyższe dane, dość łatwo wskazać cechy mieszkań, które w oczach Polaków w trzeciej dekadzie życia są najważniejsze. Ten okres w życiu to czas wielkich życiowych zmian – od zdobywania wykształcenia, przez rozpoczęcie pierwszej pracy, po założenie rodziny. Nie powinien dziwić zatem fakt, że wśród najważniejszych walorów wybieranych mieszkań pojawia się tak wiele zróżnicowanych cech. Należy przy tym zdać sobie sprawę, że – zgodnie z wynikami badania przeprowadzonego w trzecim kwartale 2022 roku przez sieciową agencję nieruchomości Metrohouse oraz firmy z branży pośrednictwa kredytowego i finansowego Credipass – zaledwie 1 na 10 sprzedanych mieszkań staje się własnością osoby poniżej 30. roku życia.

Warto zatem odpowiedzieć na pytanie o to, jakie nowe mieszkania wybierają młodzi Polacy:

1. Dobrze skomunikowane. Ten walor zależy przede wszystkim od tego, jak wygląda codzienny plan dnia kupującego. Jeśli mieszkanie kupili studentowi rodzice, może zależeć mu na bliskości uczelni, a jednocześnie na dogodnym dojeździe do serca miasta, w którym wieczorami i w weekendy toczy się studenckie życie. W przypadku młodych pracujących Polaków znaczenie ważniejsza będzie bliskość do miejsca pracy, a także do najważniejszych miejsc w centrum (restauracji, kawiarni, kin czy muzeów). Poza niedalekimi przystankami komunikacji miejskiej znaczenie ma także dostępność miejsc parkingowych, zwłaszcza dla zmotoryzowanych.
2. Blisko sklepów i lokali usługowych. To cecha szczególnie ważna dla tych młodych Polaków, którzy chcą mieć wszystko pod ręką – aptekę, sklep spożywczy i fryzjera.
3. Ustawne. Młodzi Polacy najczęściej kupują mieszkania średniej wielkości dwu- lub trzypokojowe. Ich wybór nierzadko podyktowany jest kosztem zakupu mieszkania i zdolnością kredytową. Właśnie dlatego tak istotny jest dobrze przemyślany układ mieszkania, w którym niemalże każdy centymetr można dobrze zagospodarować.
4. Z miejscem do pracy w domu. Pandemia COVID-19 miała ogromny wpływ na wiele sfer naszego życia, w tym także na charakter pracy. Zdalne lub hybrydowe wywiązywanie się z obowiązków zawodowych w wielu firmach stało się już codziennością. Ze względu na to kupujący często zwracają uwagę, czy w planie mieszkania znajduje się pomieszczenie albo miejsce np. w sypialni, które można zaadaptować na niewielkie domowe biuro.
5. W których zastosowano ekologiczne rozwiązania i dobrze oświetlone. Instalacja fotowoltaiczna czy dach porośnięty roślinnością są nie tylko przyjazne naturze, lecz także ekonomiczne. Wysoki stopień doświetlenia budynku naturalnym światłem sprawia, że mieszkańcy płacą niższe rachunki za prąd, który przy słabym doświetleniu wnętrz zostałby wykorzystany do sztucznego oświetlenia.
6. W atrakcyjnej cenie. Złoty środek pomiędzy lokalizacją, planem mieszkania i jego najważniejszymi cechami a kosztem zakupu wydaje się być najważniejszym aspektem, który niespełna 30-letni Polacy rozważają tuż przed podpisaniem umowy z deweloperem i dopełnieniu wszelkich formalności kredytowych w banku. Na mieszkania większe, bo trzy- i czteropokojowe o powierzchni od 55 do nawet 75 metrów kwadratowych decydują się głównie ci, którzy mogą liczyć na finansowe wsparcie najbliższych, a jednocześnie mają już dzieci albo planują powiększenie rodziny w najbliższym czasie.
7. Blisko terenów zielonych, co oznacza nie tylko czystsze powietrze i miły dla ucha śpiew ptaków, lecz także doskonałe miejsce do wypoczynku.
8. W pobliżu żłobków, przedszkoli i szkół. Placówki edukacyjne w zasięgu spaceru albo kilkuminutowej jazdy samochodem to kwestie, które są niezwykle istotne dla rodzin i par, które planują posiadanie dzieci.

To musisz wiedzieć, zanim weźmiesz kredyt hipoteczny

Zanim zaciągniesz kredyt hipoteczny na wymarzone mieszkanie, musisz przemyśleć najważniejsze kwestie. Pierwszą z nich jest rodzaj oprocentowania, który może być stały lub zmienny. Oprocentowanie stałe sprawia, że przez czas określony w umowie (najczęściej przez 5 lat) będziesz spłacać raty w tej samej wysokości. Po tym okresie możesz dalej spłacać raty w oparciu o oprocentowanie stałe lub zmienne. Z kolei oprocentowanie zmienne oznacza, że możesz wybrać harmonogram spłaty kredytu hipotecznego w ratach malejących lub stałych.

Na wysokość rat składa się spłacany kapitał oraz wspomniane oprocentowanie zależne od wskaźnika WIBOR, który jest z kolei powiązany ze wskaźnikami ustalanymi przez Radę Polityki Pieniężnej. Drugim składnikiem oprocentowania jest marża banku, którą można negocjować na etapie procedowania wniosku o udzielenie kredytu na mieszkanie. Marżę może obniżyć m.in. wysoki wkład własny (powyżej wymaganego 10% lub 20% wartości nieruchomości) czy skorzystanie z innych produktów banku, np. karty kredytowej.

Jeśli czujesz, że zgubisz się w gąszczu tych wszystkich cyfr, najłatwiej będzie Ci porównać kredyty w tej samej wysokości i z tym samym okresem spłaty, kiedy pod uwagę weźmiesz RRSO. Dla przykładu przyjrzyj się ofercie kredytu hipotecznego, którą znajdziesz pod tym linkiem: https://www.citibank.pl/kredyty/kredyt-hipoteczny/.

Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank Handlowy w Warszawie S.A.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego hipoteką wynosi 9,25% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 400 000 zł, oprocentowanie zmienne 8,88%, w tym: stopa referencyjna WIBOR 3M 6,90% oraz marża 1,98%. Całkowity koszt kredytu 597 812 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 597 193 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19 zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200 zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0 zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min. 8000 zł), całkowita kwota do zapłaty 998 412 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 324 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu).

Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 27.06.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wysokiej raty, a tym samym całkowitej kwoty do zapłaty.

Podsumowując, swoje pierwsze mieszkanie albo kolejne kupione w młodym wieku na kredyt warto wybierać z rozwagą. Zastanów się, jakie są Twoje zdolności finansowe i potrzeby mieszkaniowe. Przemyśl również, jaka wysokość raty nie nadwyręży Twojego domowego budżetu i ile pieniędzy oszczędzasz co miesiąc. To ważne obserwacje, które pozwolą Ci określić swoją zdolność do spłacania kredytu na mieszkanie. Potem porównaj RRSO oferowanych kredytów hipotecznych i wybierz najkorzystniejszy kredyt na mieszkanie.

Bank Handlowy w Warszawie. RRSO oznacza Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank. Szczegółowe informacje na temat opłat i prowizji dostępne są w Tabeli Opłat i Prowizji – kredytu Mieszkaniowego i Pożyczki Hipotecznej dostępnej na stronie banku. Materiał nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu Cywilnego.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego hipoteką wynosi 9,25% przy następujących założeniach:

• okres kredytowania 25 lat,
• całkowita kwota kredytu 400 000 zł,
• oprocentowanie zmienne 8,88%, w tym: stopa referencyjna WIBOR 3M 6,90% oraz marża 1,98%.

Całkowity koszt kredytu 597 812 zł, w tym:

• prowizja 0%, tj. 0 zł,
• odsetki 597 193 zł,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19 zł,
• koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200 zł,
• opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie),
• opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min. 8000 zł),
• całkowita kwota do zapłaty 998 412 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 324 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). 

Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia.

Kalkulacja dokonana na dzień 27.06.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wysokiej raty, a tym samym całkowitej kwoty do zapłaty.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem okresowo stałym, zabezpieczonego hipoteką wynosi 8,49% przy następujących założeniach:

• okres kredytowania 25 lat,
• całkowita kwota kredytu 480 000 zł,
• oprocentowanie stałe 8,18%.

Całkowity koszt kredytu 649 259 zł, w tym:

• prowizja 0%, tj. 0 zł,
• odsetki 648 640 zł,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19 zł,
• koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200 zł,
• opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie),
• opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min. 5 000 zł),
• całkowita kwota do zapłaty 1 129 859 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 762 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu).

Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia.

Kalkulacja dokonana na dzień 11.07.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Wysokość raty w okresie stałego oprocentowania może być wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego wskaźnika, wykorzystanego do wyliczeń wysokości oprocentowania zmiennego. Oprocentowanie zmienne niesie ze sobą ryzyko znacznego wzrostu stopy oprocentowania kredytu.

Bank Handlowy w Warszawie S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Senatorska 16, 00-923 Warszawa, zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr. KRS 000 0001538; NIP: 526-030-02-91; wysokość kapitału zakładowego wynosi 522.638.400 złotych; kapitał został w pełni opłacony.

Źródła:

1. Badania Develia dla redakcji DomPress.

2. Badania Atal dla redakcji DomPress.

3. Badania Bouygues Immobilier Polska dla redakcji DomPress.

4. Badania Grupy Deweloperskiej Robyg dla redakcji DomPress.

5. Badania Ronson Development dla redakcji DomPress.

6. Badania Nickel Development dla redakcji DomPress.