Kaucja zabezpieczająca należności z tytułu najmu

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Wpłata kaucji nie jest obligatoryjna co oznacza, że to wynajmujący decyduje, czy chce z tego rozwiązania skorzystać.

Maksymalną wysokość kaucji określa ustawa z dnia 07 kwietnia 2000 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, która wskazuje, iż kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Poniżej omówię najczęściej występujące w praktyce problemy związane z pobieraniem kaucji.

Kaucja przed przekazaniem kluczy

"Klaudia znalazła wymarzone mieszkanie do wynajęcia na warszawskiej Woli. Okazało się, że właściciel wymaga wpłacenia kaucji w momencie podpisania umowy - przed przekazaniem kluczy, które ma się odbyć dwa tygodnie później. Klaudia obawia się, że zostanie bez mieszkania i bez pieniędzy. Czy jej obawy są słuszne i czy praktyka właściciela mieszkania jest zgodna z prawem?"

Jak wskazałam na wstępie, ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego wskazuje, iż zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Zawarcie umowy najmu oznacza jej podpisanie. To strony mogą zdecydować, kiedy nastąpi zapłata kaucji: czy będzie ona płatna w ratach, czy też jednorazowo, w dniu podpisania umowy najmu, lub później.

Przekazanie najemcy lokalu w posiadanie stanowi oczywiście warunek niezbędny stosunku najmu, jednak również w tym przypadku to strony powinny zadecydować, kiedy dokładnie nastąpi przekazanie kluczy do lokalu, uzależniając od tego jednocześnie wysokość czynszu za dany miesiąc. Jako adwokat rekomendowałabym w opisanym przypadku przyjęcie przez strony, że zapłata kaucji nastąpi nie wcześniej niż w dniu przekazania lokalu, jednak odmienna praktyka nie stanowi naruszenia przepisów prawa.

Kaucja jako czynsz za ostatni miesiąc

"Ze względu na nową pracę Marcin musi wyprowadzić się z trójmiejskiego mieszkania, które od kilku lat wynajmował. Zamiast płacić czynsz za ostatni miesiąc chce przeznaczyć na ten cel kaucję, którą wpłacił przy podpisaniu umowy. Mimo, że kaucja równa jest wysokości miesięcznego czynszu właścicielka mieszkania nie zgadza się na to rozwiązanie. Kto w takim przypadku ma rację?"

Kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja zabezpiecza nie tylko należności czynszowe, lecz także inne należności z tytułu najmu, które obciążają lokatora, np. z tytułu ponadnormatywnego zużycia lokalu czy dokonanych uszkodzeń.

Gdyby wynajmujący w opisanym przypadku zgodził się na zaliczenie kaucji na ostatni czynsz najmu, pozbawiłby się tym samym możliwości potrącenia z kaucji między innymi kwoty równej wartości naprawy uszkodzeń lokalu, których nie usunął najemca. Ponadto kaucja podlega rozliczeniu dopiero w dniu opróżnienia lokalu przez najemcę, a zatem ostatni czynsz powinien zostać zapłacony jeszcze przed tą datą.

Kaucja a zawyżony koszt usług sprzątających

"Marta ma problem z odzyskaniem kaucji. Przy zdawaniu mieszkania właściciel uznał je za nieposprzątane a usługi sprzątające wycenił na horrendalne kwoty (np. umycie lustra - 300 zł, okien 1200 zł), które zsumowane równe były wysokości kaucji. Czy jest to zgodne z prawem? Co powinna zrobić Marta, by odzyskać kaucję?"

Kaucja zabezpiecza między innymi należności z tytułu ponadnormatywnego zużycia lokalu, dokonanych uszkodzeń czy kosztów odnowienia. Ponadnormatywne zużycie oznacza zużycie w stopniu większym aniżeli to wynikające z korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. W każdym przypadku kwoty potrącane z kaucji powinny odpowiadać kwotom rynkowym za wykonywane usługi.

Jeżeli wynajmujący zatrzymał kaucję pomimo, iż najemca nie naraził wynajmującego na straty odpowiadające jej wysokości, rekomendowałabym na początku podjęcie z wynajmującym polubownych rozmów w tym zakresie, a w razie nieosiągnięcia porozumienia – skierowanie na drogę sądową pozwu o zapłatę należności równej niezwróconej kaucji.

Kaucja na poczet przyszłych szkód

"Basia kupiła mieszkanie w Toruniu i wyprowadza się z poprzedniego wynajmowanego mieszkania. W momencie oddania kluczy dowiedziała się, że właściciel mieszkania nie zwróci jej kaucji, ponieważ musi zachować ją na poczet szkód, które mogą być widoczne dopiero po jakimś czasie od wyprowadzki. Basia martwi się, że właściciel celowo coś uszkodzi, by nie oddać jej pieniędzy. Co w takiej sytuacji może zrobić?"

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Miesięczny termin na zwrot kaucji wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.

Nie ma zatem jakichkolwiek podstaw prawnych działanie wynajmującego, który odmawia zwrotu kaucji pomimo upływu miesięcznego terminu. Po tym czasie wynajmujący popada w opóźnienie, a zatem od kwoty niezwróconej kaucji najemca może naliczać odsetki ustawowe za opóźnienie, a finalnie domagać się od wynajmującego zapłaty na drodze sądowej.

Brak zwrotu kaucji przy normalnym zużyciu lokalu

"Monika wraz z koleżanką chce wynająć mieszkanie bliżej centrum Wrocławia. Niestety, właściciel poprzedniego nie chce zwrócić im kaucji. Jego zdaniem rzeczy większość rzeczy wpisanych w protokół zdawczo-odbiorczy została w ciągu dwuletniego najmu zniszczona. Dziewczyny twierdzą, że są to jedynie ślady normalnego użytkowania, a po dwóch latach nie można wymagać, by mieszkanie wyglądało jak nowe. Kto ma rację i jak rozwiązać tę sytuację?"

Jak już wyżej wyjaśniłam, kaucja zabezpiecza między innymi należności z tytułu ponadnormatywnego zużycia lokalu, dokonanych uszkodzeń czy kosztów odnowienia. Ponadnormatywne zużycie oznacza zużycie w stopniu większym, aniżeli to wynikające z korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Trudno precyzyjnie wskazać, gdzie przebiega „granica”.

W przypadku sporu stron co do kwoty dokonanego potrącenia oraz rozgraniczenia zużycia normalnego od ponadnormatywnego w konkretnym przypadku, pomocna może okazać się opinia rzeczoznawcy, który w sposób obiektywny określi rodzaj uszkodzeń powstałych w lokalu oraz ich prawdopodobne źródło. Jednak to rozwiązanie będzie się wiązało z dodatkowymi kosztami w postaci wynagrodzenia rzeczoznawcy.