Co warto wiedzieć o mieszkaniu bezczynszowym?

Nieruchomości zwolnione z comiesięcznych opłat administracyjnych cieszą się coraz większą popularnością. Mowa o tzw. mieszkaniach bezczynszowych, którymi nie administruje zewnętrzny zarządca. Właściciele takich lokali ponoszą głównie koszty eksploatacji budynku czy wywozu śmieci. Mieszkańcy mogą wykonywać część prac we własnym zakresie, co pozwala na obniżenie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Co to jest mieszkanie bezczynszowe? Czy warto w nie zainwestować? Podpowiadamy, jakie są plusy i minusy "bezczynszówek".

Mieszkanie bezczynszowe – definicja

Lokale tego typu stanowią zaledwie kilka procent rynku nieruchomości. Najczęściej znajdują się w niewielkich budynkach wielorodzinnych w centrum miast lub na kameralnych osiedlach na obrzeżach. Bezczynszowe mieszkania można znaleźć zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Bardzo często są zarządzane przez wspólnotę mieszkańców, a nie przez spółdzielnie mieszkaniowe. Szczególnym powodzeniem cieszą się mieszkania o powierzchni powyżej 50 metrów kwadratowych oferowane przez deweloperów.

Właściciele takich lokali mają realny wpływ na wydatki związane z modernizacją budynku, odśnieżanie czy remonty klatki schodowej. Mieszkanie bezczynszowe – co to znaczy? Oznacza nieruchomość, która jest zwolniona z części stałych opłat, m.in. na fundusz remontowy, podatek od nieruchomości i administrowanie budynkiem przez zarządcę. Właściciele mieszkań bezczynszowych nie muszą płacić comiesięcznego czynszu administracyjnego na rzecz spółdzielni. Dzięki temu mogą zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych w skali roku.

Mieszkanie bezczynszowe - jakie opłaty?

Takie nieruchomości szybko znajdują nabywców. To idealna propozycja dla osób oszczędnych, które chcą decydować o wydatkach na okresowe remonty czy naprawy. Mieszkańcy lokali bezczynszowych nie są jednak zwolnieni z opłat za media, tj. prąd, gaz, woda i ogrzewanie, kanalizację oraz wywóz śmieci. Zazwyczaj płacą bezpośrednio od zużycia, a nie zaliczkowo. Właściciele takich mieszkań muszą sami zatroszczyć się o sprzątanie korytarzy, porządkowanie placu, koszenie trawy, pielęgnację zieleni. Ewentualnie mogą wynająć firmę zewnętrzną, która odciąży lokatorów w wielu obowiązkach.

Mieszkanie bezczynszowe a remont

Mieszkańcy takich nieruchomości nie ponoszą stałych opłat administracyjnych na rzecz konserwacji klatki schodowej czy terenów wokół budynku. Składki na fundusz remontowy nie obowiązują, a właściciele nie muszą płacić spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej. Jeśli mieszkanie jest bezczynszowe, mogą zaoszczędzić z tytułu braku czynszu. Nie oznacza to, że nie ponoszą kosztów utrzymania budynku w dobrym stanie technicznym, tj. przeprowadzenia remontu, usuwania usterek i nieprzewidzianych awarii. Często okazuje się, że niezbędny jest wynajem ekipy remontowej, która zajmie się odświeżeniem ścian czy wymianą drzwi wejściowych.

Brak funduszu remontowego

Mieszkańcy sami ustalają wysokość opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych, modernizacją budynku czy wywozem nieczystości. Konieczność pokrywania kosztów renowacji bywa znacznym obciążeniem dla budżetu właściciela lokalu bezczynszowego. W przypadku "bezczynszówek" fundusz remontowy nie istnieje, więc lokatorzy muszą dojść do porozumienia przy podziale kosztów. Niejednokrotnie składają się na wymianę instalacji czy ocieplenie poddasza. Drobne naprawy nie są aż tak bardzo kosztowne, więc wystarczy wygospodarowanie kilku tysięcy złotych.

Jak dbać o części wspólne budynku?

Niektóre prace mieszkańcy mogą wykonać samodzielnie. Jeśli budynek nie podlega pod żaden podmiot, muszą sami zadbać o przestrzeń wspólną, m.in. zająć się koszeniem trawy w ogrodzie czy utrzymaniem czystości na klatkach. Do obowiązków właścicieli lokali bezczynszowych należy także pielęgnacja przydomowej zieleni czy odśnieżanie dojścia do nieruchomości zimą. Wynajęcie do takich zadań firmy zewnętrznej, wymaga zgody wszystkich mieszkańców. Do podpisania umowy z podwykonawcami warto wyznaczyć jedną osobę, ponieważ na tak ważnym dokumencie musi widnieć czyjeś nazwisko.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie?

Obecnie projektowane i budowane są nieruchomości o jak najmniejszej przestrzeni wspólnej. W przypadku mieszkań bezczynszowych z rynku pierwotnego, obowiązuje tzw. rękojmia deweloperska przez pięć lat od momentu oddania obiektu do użytkowania. W praktyce oznacza to tyle, że deweloper jest zobowiązany przez ten okres czasu do usuwania wszelkich usterek w lokalu czy przestrzeni wspólnej. Ze względów finansowych, zakup nowego mieszkania bezczynszowego wydaje się bezpieczniejszą opcją. Nabywcy zyskują pewność, że w najbliższych latach nie będą partycypować w kosztach remontu i nie muszą przejmować się stanem budynku.

Osoby zainteresowane mieszkaniem bezczynszowym z rynku wtórnego powinny zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii. Nieruchomości z "drugiej ręki" są z reguły gorzej przystosowane do funkcjonowania bez administracji. Decydując się na takie mieszkanie, warto sprawdzić metraż przestrzeni wspólnej i organizację lokalnej społeczności. Może się okazać, że nie każdy z mieszkańców ma ochotę sprzątać klatkę czy przycinać co pewien czas trawę w ogródku. Należy też zwrócić uwagę na stan techniczny budynku, po to by ocenić jak bardzo kosztowne będą remonty oraz koszty utrzymania mieszkania. Warto również zrobić wywiad środowiskowy i porozmawiać z przyszłymi sąsiadami.

Mieszkanie bezczynszowe – dla kogo?

W blokach czynszowych o większości inwestycji decydują członkowie spółdzielni mieszkaniowej. W związku z tym mieszkańcy mają niewielki wpływ na decyzje związane z konserwacją obiektu mieszkalnego i jego otoczenia. Zakup mieszkania bezczynszowego to idealna propozycja dla osób, którym zależy na niezależności od zewnętrznych struktur, na przykład administracji spółdzielni. Nie dość, że są zwolnieni z comiesięcznych opłat na rzecz utrzymania przestrzeni wspólnych, to sami mogą decydować o tym, co należy wymienić w najbliższej przyszłości.

Właściciele "bezczynszówek" mają większą swobodę w dysponowaniu pieniędzmi i podejmowaniu decyzji o wyborze firm zajmujących się dostawą mediów, odbiorem odpadów czy pielęgnacją zieleni. W mieszkanie bezczynszowe chętnie inwestują osoby, które chcą zaoszczędzić na comiesięcznych wydatkach. Przede wszystkim nie muszą płacić za ogrzewanie przez cały rok, jedynie za realne wykorzystanie energii cieplnej w sezonie grzewczym. W skali roku mogą też sporo zaoszczędzić na kosztach sprzątania czy konieczności wykonywania drobnych prac remontowych.

Zalety i wady 

Największą popularnością cieszą się nieruchomości w nowo wybudowanych i kameralnych budynkach, które mają osobne wejścia oraz dostęp do prywatnych ogródków. Do najważniejszych zalet mieszkań bezczynszowych można zaliczyć:

• brak czynszu oznacza ograniczenie kosztów na utrzymanie lokum do minimum i realne oszczędności,
• możliwość osobistego dbania o porządek w przestrzeni wspólnej,
• płacenie za faktyczne zużycie prądu, gazu czy wody a nie ryczałtem z późniejszym wyrównaniem,
• poczucie większej niezależności i swoboda w podejmowaniu decyzji o modernizacji obiektu mieszkalnego,
• opcja zamieszkania w kameralnym budynku,
• mniejsza liczba sąsiadów, co ogranicza ryzyko powstawania konfliktów międzysąsiedzkich.

Przeprowadzka do takiego lokum ma też wiele minusów. Spośród wad zamieszkiwania w mieszkaniu bezczynszowym warto wymienić:

• konieczność samodzielnego wykonywania prac remontowych lub ich organizowania,
• finansowanie nowych inwestycji z własnej kieszeni, co może stanowić znaczne obciążenie dla domowego budżetu,
• konieczność podejmowania jednogłośnych decyzji przez wspólnotę mieszkańców oraz
• dbania o przestrzeń wspólną i organizowania kwestii związanych z dostawą mediów.

Do przeprowadzenia nowych inwestycji konieczna jest zgoda wszystkich mieszkańców. Nawet w najbardziej zgranej grupie może dojść do nieporozumień i konfliktów. Szczególnie wtedy, gdy jeden z właścicieli nie chce ponieść kosztów modernizacji obiektu. Czasami zdarza się, że wypracowanie kompromisu i podjęcie jednomyślnej decyzji jest niezwykle trudne. Przykładowo może okazać się, że dla wielu osób problematyczne staje się nie tylko inwestowanie w modernizację, ale też porządkowanie placu zabaw dla dzieci czy innej przestrzeni wspólnej. Trudno przewidzieć na jakich sąsiadów natrafimy i jak mogą wyglądać nasze relacje sąsiedzkie.

Czy warto zainwestować? Podsumowanie

Podsumowując, szczególnie opłacalny jest zakup takiego lokum pod inwestycje. Mieszkanie bezczynszowe można wynająć w znacznie atrakcyjniejszej cenie niż spółdzielcze lub sprzedać w przyszłości z dużym zyskiem. Najemcy nie chcą dokonywać regularnych opłat na rzecz spółdzielni, więc takie lokum szybko znajdzie swojego nabywcę. Najlepiej kupić mieszkanie bezczynszowe z rynku pierwotnego, które położone jest na kameralnym osiedlu i w dogodnej lokalizacji. Na polskim rynku można też znaleźć kilka ciekawych ofert mieszkań na sprzedaż z "drugiej ręki". Z reguły są zlokalizowane w bliskiej odległości od centrum miasta i w pełni wyposażone. Decyzja o zakupie takiego lokum powinna być dobrze przemyślana, czyli podjęta po analizie wszystkich za i przeciw.