Mieszkania TBS: co to znaczy, na czym polega, ile się czeka i jak dostać partycypację w systemie TBS?

Nieruchomości z zasobu Towarzystwa Budownictwa Społecznego cieszą się obecnie sporym zainteresowaniem. Sprawdź, kto może zostać najemcą lokalu mieszkalnego od gminnej spółki i ile to kosztuje.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak dostać mieszkanie TBS,
• czy lokal Towarzystwa Budownictwa Społecznego można wykupić?
• na czym polega partycypacja TBS?

System TBS – co to znaczy?

Rosnące ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym sprawiają, że wiele osób poszukuje alternatywnych rozwiązań dla zakupu własnościowego mieszkania. Spośród popularnych opcji warto wymienić długoterminowy najem lokalu od gminnej spółki. TBS-y to państwowe lub prywatne spółki bądź spółdzielnie non profit, które środki na realizacje inwestycji mieszkaniowych pozyskują z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Grunty pod budowę nieruchomości Towarzystwa Budownictwa Społecznego pochodzą od lokalnych samorządów. Nowe lokale mieszkalne powstają na terenie całego kraju, zarówno w dużych miastach, jak i mniejszych miejscowościach. Głównym zadaniem TBS-ów jest budowa niedrogich mieszkań o umiarkowanej wysokości czynszów, modernizacja posiadanych zasobów oraz administrowanie budynkami. Aby otrzymać lokal z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego, trzeba spełnić kilka warunków.

TBS to nie jedyne wsparcie dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Z jakiego dofinansowania do mieszkania możesz skorzystać? Sprawdź. 

System TBS – charakterystyka

Oferta jest skierowana do osób, które ze względu na zbyt wysokie dochody nie mogą starać się o mieszkanie komunalne. Z możliwości wynajmu nieruchomości TBS warto skorzystać w przypadku braku odpowiedniej zdolności kredytowej lub środków na wynajem lokum po cenach rynkowych. Lokal od TBS-u jest przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe, a najemcy nie posiadają do niego tytułu prawnego. Z reguły nie mają prawa do podnajmowania i dzierżawy.

Na niski koszt budowy mieszkań TBS składa się wiele czynników, m.in. dostęp do tanich kredytów Banku Gospodarstwa Krajowego czy wkład gmin posiadających część udziałów. Wspierana przez państwo budowa nieruchomości przekłada się na wysokość czynszu, który jest ustawowo reglamentowany. Według obowiązujących przepisów nie może przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania. W celu obniżenia jego wartości, najemcy mogą wpłacić kaucję zabezpieczającą.

W skład czynszu wchodzą:

• opłaty administracyjne,
• koszty utrzymania i eksploatacji budynku,
• tzw. fundusz remontowy.

Mieszkanie w TBS – wkład własny i partycypacja

Po podpisaniu umowy najmu lokator musi się liczyć z koniecznością wniesienia opłaty partycypacyjnej. Wysokość tzw. partycypacji wynosi maksymalnie 30% kosztów budowy lokalu. Najczęściej jest to tylko 10-15%.

W świetle obowiązujących przepisów zarówno opłata partycypacyjna, jak i kaucja zabezpieczająca (kwota maks. 12-krotnego miesięcznego czynszu) podlega zwrotowi po rezygnacji z wynajmu mieszkania. Wkład własny jest zwracany najemcy w całości i podlega waloryzacji. Nie istnieje więc ryzyko utraty wpłaconych środków.

Jak dostać mieszkanie z TBS Częstochowa?

Przede wszystkim, potencjalny najemca musi być osobą fizyczną, mieszkającą na stałe w dniu podpisywania umowy w Częstochowie i nie może być właścicielem innego mieszkania w tej miejscowości. Chociaż tutaj warto zaznaczyć, że TBS może wynająć lokal mieszkalny osobie, która posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem pracy. 

Jeśli przy podpisaniu umowy najmu wymagana jest tzw. partycypacja finansowa w kosztach budowy, dochód osoby mieszkającej samotnie nie powinien przewyższać 1,3-krotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze ogólnokrajowym w danym województwie o więcej niż 5%. W sytuacji, gdy w gospodarstwie mieszkają dwie osoby, dopuszcza się dochód wyższy o 55%. Dla każdej następnej osoby próg dochodowy wzrasta o kolejne 35%. Pod uwagę bierze się dochód z roku poprzedzającego podpisanie umowy.

Najlepiej zobrazować to na przykładzie: przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w województwie śląskim w maju 2024 wynosi 7971,08 zł. 1,3-krotość wynosi zatem 10 362,40 zł. Wyniki widoczne są w tabeli:

Liczba osób w gospodarstwie dla TBS Częstochowa	Dochód maksymalny dla TBS Częstochowa
1 os.	10 880,52 zł
2 os.	16 061,72 zł
3 os.	19 668,56 zł

Źródło: https://zgm-tbs.czest.pl/wp-content/uploads/2023/10/Regulamin-kwalifikacji-przyszlych-najemcow-grudzien-2022.pdf Aby dostać się na listę TBS, należy wypełnić odpowiedni wniosek. Musi on zawierać następujące informacje:wykaz osób

Aby dostać się na listę TBS, należy wypełnić odpowiedni wniosek. Musi on zawierać następujące informacje:

• wykaz osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania,
• deklarację o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego w roku poprzednim,
• zaświadczenie urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę, oraz innych osób składających się na gospodarstwo domowe,
• o warunkach mieszkaniowych wnioskodawcy oraz osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania. 

Jak dostać mieszkanie w TBS Warszawa?

Aby zawrzeć umowę lokalu najmu z TBS z partycypacją miasta, trzeba spełnić łącznie poniższe kryteria:

• wykazać, że Warszawa jest miejscem stałego pobytu osoby wnioskującej,
• potwierdzić rozliczanie podatku dochodowego w stolicy,
• potwierdzić brak zaległości z opłatami za zajmowany lokal,
• zaświadczyć o braku innych lokali zabezpieczających potrzeby mieszkaniowe potencjalnego najemcy.

W Warszawie istnieje jeszcze jedna opcja, tym razem dla osób, które zajmują lokale mieszkaniowe z zasobu miasta lub są już najemcami lokali TBS z partycypacją miasta, lub własną. Takie osoby mają możliwość przeniesienia się do innego lokalu z partycypacją miasta i powinny one spełnić następujące warunki:

• najemca powinien zobowiązać się do rozwiązania umowy najmu zajmowanego lokalu oraz opróżnić i przekazać lokal w ciągu miesiąca od dnia zawarcia umowy najmu lokalu z TBS;
• zaświadczyć, że nie doprowadził do zaniedbania lokalu lub zaległości w czasie dwóch lat wstecz od daty złożenia wniosku o najem lokalu TBS.

Najemcy lokali, którzy wnieśli własny wkład finansowy, muszą uzyskać zgodę TBS i przenieść swoje prawa z umowy dotyczącej tego wkładu na miasto Warszawę, zanim dostaną zgodę na wynajem lokalu od TBS.

Kandydaci na najemców mieszkań od TBS w Warszawie muszą spełniać określone kryteria dochodowe, oparte na średnich miesięcznych zarobkach całego gospodarstwa domowego. Dochód ten nie może być niższy niż 40% ustalonego progu, który zależy od liczby osób w gospodarstwie oraz średniej pensji w regionie. Następnie, uzyskany wynik mnoży się przez współczynnik 1,4.

Procentowy wskaźnik minimalnego dochodu według liczby osób w gospodarstwie wynosi:

• 75% – dla jednej osoby,
• 105% – dla dwóch osób,
• 145% – dla trzech osób,
• 170% – dla czterech osób,
• 170% plus dodatkowe 35% za każdą kolejną osobę powyżej czterech – na przykład 205% dla pięciu osób, 240% dla sześciu osób.

Realne wyliczenia aktualne na rok 2024 wyglądają tak, jak w poniższej tabeli:

Liczba osób w gospodarstwie dla TBS Warszawa	Minimalny dochód dla TBS Warszawa	Maksymalny dochód dla TBS Warszawa
1 os.	3 153,60 zł	7 883,99 zł
2 os.	4 415,03 zł	11 037,58 zł
3 os.	6 096,95 zł	15 242,38 zł
4 os.	7 148,15 zł	17 870,37 zł

Źródło: https://mieszkania.um.warszawa.pl/chcesz-wynajac-lokal-tbs

Jak dostać mieszkanie w TBS Poznań?

W Poznaniu sprawa jest o tyle ciekawa, że o mieszkanie od TBS można wnioskować jedynie w ramach programu. Ostatni nabór do ''POZnań i zamieszkaj'' przeprowadzony został między 15 kwietnia a 31 maja 2024 roku. 

O lokale z drugiego etapu realizacji inwestycji mogły ubiegać się osoby, które łącznie spełniły następujące warunki:

• wykazały dochód na odpowiednim poziomie za poprzedni rok kalendarzowy,
• nie posiadały tytułu prawnego do lokalu mieszkaniowego położonego na terenie Poznania.

Wspomniany dochód musiał mieścić się w granicach przedstawionych w poniższej tabeli:

Jak dostać mieszkanie w TBS Kraków?

Warunku uzyskania lokalu TBS w Krakowie są podobne jak w innych miastach: należy spełniać kryterium dochodowe i nie posiadać tytułu prawnego do innej nieruchomości. 

Z Biuletynu informacji Publicznej miasta Krakowa wynika, że dochód netto potencjalnego najemcy nie może być mniejszy niż:

• 180% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym (3 205,73 zł)
• 155% najniższej emerytury w gospodarstwie dwuosobowym (2 760,49 zł)
• 130% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym (2 315,25 zł)

Warto zaznaczyć, że w Krakowie wnioski o wynajem lokalu z zasobu TBS przyjmowane są okresowo - między 1 października a 30 listopada danego roku. Gmina wynajmuje jedynie lokale z obrotu naturalnego, czyli np. lokale opuszczane przez poprzednich najemców przez rozwiązanie umowy, zgonu czy eksmisji. 

Jak dostać mieszkanie w TBS Łódź?

Wynajem lokalu od TBS w Łodzi owiany jest delitatną nutką tajemniczości. Najemca zainteresowany wynajmem w Widzewskim TBS powinien spełnić typowe warunki, czyli:

• nie dysponować tytułem prawnym do innego lokalu,
• odznaczać się odpowiednim dochodem (nie niższym niż najniższe wynagrodzenie),
• wpłacić kaucję zabezpieczajacą w wysokości 12-krotności czynszu za lokal,
• partycypować w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w kwocie 30% kosztów budowy,
• złożyć odpowiednie dokumenty:
  • zaświadczenie o wysokości dochodów wydane przez pracodawcę lub inny organ (z ostatnich 3 miesięcy),
  • ankietę zawierajacą potwierdzenie danych przez administracje obecnie zajmowanego lokalu.

Tajemnicą owiany jest wspomniany dochód - operator nie podaje takich kryteriów. 

Jak dostać mieszkanie w TBS Gdańsk?

Mieszkanie od TBS w Gdańsku może dostać najemca, który spełni łącznie trzy warunki:

• na stałe mieszka na terenie Gdańska,
• uzyskuje odpowiedni dochód uzasadniający oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony,
• obecnie mieszka w warunkach kwalifikujących wnioskodawcę do ich poprawy.

Jeśli chodzi o kryterium dochodowe, dochód nie może przekraczać określonego procenta przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie pomorskim:

• w gospodarstwie jednoosobowym - 65%
• w gospodarstwie dwuosobowym - 80%
• w gospodarstwie trzyosobowym- 95%
• w gospodarstwie czteroosobowym - 115%

W 2024 roku przy przeciętnym wynagrodzeniu w województwie pomorskim w wysokości 8452,93 zł, limity wynoszą około:

Liczba w gospodarstwie dla TBS Gdańsk	Maksymalny dochód gospodarstwa dla TBS Gdańśk
1 os.	5494,40 zł
2 os.	6762,34 zł
3 os.	8030,28 zł
4 os.	9720,87 zł

Źródło: opracowanie własne na podtawie Dziennika Urzędowego Województwa Pomorskiego

Wnioski przyjmowane są  w okresie od 1 stycznia do 31 października każdego roku i po tym terminie nie będą rozpatrywane. 

Jak dostać mieszkanie w TBS Lublin?

W Lublinie podobnie jak w innych regionach Polski trzeba spełniać kryteria nieposiadania innego tytułu prawnego do nieruchomości oraz mieć dochód na odpowiednim poziomie. Należy również wpłacić kwotę partycypacji w kosztach budowy oraz kaucję przed zawarciem umowy najmu. 

Poziom dochodów, który uprawnia najemcę do uzyskania mieszkania od TBS, kształtuje się na następujących poziomach:

Liczba osób w gospodarstwie dla TBS Lublin	Lokal w TBS Lublin	Minimalny dochód dla TBS Lublin	Maksymalny dochód dla TBS Lublin
1 os.	1 pokój 32 m2	3177 zł	7708 zł
2 os.	1 pokój 32 m2	3177 zł	11379 zł
2 os.	2 pokoje 44 m2	4765 zł	11379 zł
3 os.	2 pokoje 44 m2	4765 zł	13948 zł
4 os.	2 pokoje 44 m2	6354 zł	16517 zł

Źródło: https://bip.lublin.eu/e-urzad/opisy-uslug/wydzial-spraw-mieszkaniowych/lokale-mieszkalne-socjalne-i-zakladowe/skierowania-do-najmu-lokali-w-towarzystwie-budownictwa-spolecznego-nowy-dom,7,23006,2.html

Jak dostać mieszkanie w TBS Katowice?

Kolejnym miastem, w którym można starać się o mieszkanie z TBS, są Katowice. Warunki są niezmienne: brak innego tytułu prawnego do mieszkania oraz odpowiedni dochód minimalny i maksymalny. 

Wzór na obliczenie dochodu minimalnego jest następujący: 

Obowiązująca stawka czynszu x powierzchnia lokalu x 5: np. 17,17 zł/m2 x 50 m2 = 858,50 zł x 5 = 4.292,50 zł

W przypadku najmu mieszkania z partycypacją maksymalne kryteria dochodowe kształtują się na poziomach podanych w tabeli:

Liczba osób w gospodarstwie dla TBS Katowice	Maksymalny dochód dla TBS Katowice
1 os.	10 062,39 zł
2 os.	14 854,01 zł
3 os.	18 208,14 zł
4 os.	21 562,27 zł

Źródło: https://tbs.katowice.pl/oferta/lokale-mieszkalne/warunki-do-zawarcia-umowy-najmu/

Wykupienie mieszkania TBS – czy jest możliwe?

Po nowelizacji ustawy o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego z dn. 10 grudnia 2021 r. społeczne inicjatywy mieszkaniowe mogą oferować najem z docelowym nabyciem praw do własności. Wykupienie mieszkania z zasobów TBS jest możliwe za zgodą instytucji i z uwzględnieniem rozliczenia partycypacji.

Pierwszeństwo nabycia praw do własności przysługuje:

• dotychczasowym lokatorom, którzy wpłacili min. 20-25% kosztów budowy,
• mieszkają w danym lokalu przez okres min. 5 lat,
• oraz nie zalegają z zapłatą czynszu i innych opłat.

Czy warto kupić mieszkanie w TBS?

Lokale TBS sprzedawane są po cenach rynkowych, więc nieco bardziej korzystną opcją może okazać się wycofanie partycypacji i przeznaczenie jej na wkład własny do kredytu hipotecznego, jeśli zależy Ci np. na mieszkaniu w innej dzielnicy. Z drugiej strony zaletą wykupu mieszkania od TBS może być niższy czynsz.

Wykupienie mieszkania oznacza, że masz pełne prawo do dysponowania nim - możesz je sprzedać czy wynająć. Czy jest to korzystna opcja? To zależy. Najlepiej przeprowadzić własną analizę opłacalności takiej inwestycji. 

Zakup mieszkania TBS – na co zwrócić uwagę?

Warto zachować czujność i ignorować podejrzane ogłoszenia, których nie brakuje w sieci. Nieuczciwi najemcy TBS-ów wstawiają często oferty "lokali na sprzedaż" w zamian za kaucję, odstępne czy zadatek. Kupując prawo do użytkowania lokalu poza TBS-em, ryzykujesz utratą znacznej sumy pieniędzy.

Mieszkania TBS: podsumowanie

Z takiego rozwiązania warto skorzystać wtedy, gdy nie mamy wystarczającej zdolności kredytowej lub chcemy uniknąć formalności związanych z kredytem hipotecznym. To także świetna opcja dla osób, które po zmianie miejsca zamieszkania poszukują stałego lokum na czas gromadzenia środków na wkład własny.

Do niewątpliwych zalet mieszkań z zasobów TBS należy: brak formalności, wysokość tzw. partycypacji i umiarkowane koszty, jakie ponosi najemca. Minusem może być lokalizacja oraz konieczność pracy na terenie danej gminy.