Podnajem mieszkania – sposób na pewny zysk?

Podnajem mieszkania to forma lokaty kapitału, która staje się coraz popularniejsza w Polsce. To jeden z możliwie najszybszych sposobów, by zacząć inwestycje w nieruchomości. Podnajmować można zarówno część przestrzeni mieszkalnej (np. pokój z dostępem do kuchni i łazienki), jak i całe lokum przez pewien okres czasu (np. w wakacje).

Najemca płaci właścicielowi mieszkania ustaloną wysokość czynszu, wynajmuje je drożej podnajemcy i w ten sposób zarabia. Jak wygląda podnajem w praktyce? Czy potrzebna jest zgoda właściciela mieszkania? Odpowiedzi na najczęstsze pytania znajdują się w artykule.

Podnajem nieruchomości – na czym polega?

To nic innego jak wynajem nieruchomości od właściciela, po to by czerpać zyski z podnajmu. Najemca nie musi przekazywać osobie zainteresowanej całego lokalu mieszkalnego, sam może korzystać z jednego pomieszczenia, a pozostałe udostępnić innym lokatorom. Podnajem polega na oddaniu przedmiotu najmu w części lub całości innemu podmiotowi. Najemca lokalu mieszkalnego nie może go jednak udostępnić podnajemcy bez wiedzy i zgody właściciela.

Odpowiedni zapis dotyczący podnajmu powinien się znaleźć w umowie najmu lub w formie oświadczenia. Nie może się odbywać na zasadach sprzecznych z dokumentem zawartym pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą. W przypadku mieszkań komunalnych konieczne jest uzyskanie pisemnej zgody na podnajem od gminy. Wyjątek od tej reguły dotyczy wyłącznie najemców, na których spoczywa obowiązek alimentacyjny potwierdzony przez sąd.

Podnajem nieruchomości a podatek

Nieruchomość może być zarówno przedmiotem umowy najmu, jak i tzw. użyczenia. Zazwyczaj mamy do czynienia z wynajmem, który podlega opodatkowaniu. Jeśli najemca dokonuje dalszego odpłatnego podnajmu, to zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT do przychodu zaliczane są otrzymane przez podatnika pieniądze i wartości pieniężne uzyskane od podnajemcy w danym roku kalendarzowym.

W sytuacji, gdy dochodzi do użyczenia lokalu pomiędzy członkami najbliższej rodziny, istnieje możliwość zwolnienia podatkowego. Wynika to z art. 21 ust. 1 pkt. 125 ustawy PIT dotyczącego przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Podnajem bez działalności gospodarczej

Nieruchomość może być wynajmowana na potrzeby mieszkaniowe lub użytkowe. Właściciel nie musi prowadzić działalności gospodarczej, a dochód z wynajmu opodatkowuje na zasadach ogólnych albo w formie ryczałtu. Jeśli nie przekroczy on 200 tys. złotych w ciągu roku, może liczyć na przedmiotowe zwolnienie z VAT. W umowie pomiędzy wynajmującym i najemcą powinny być dokładnie określone cele wynajmu.

Druga strona może podnajmować nieruchomość osobie prywatnej lub firmie. Dla celów mieszkaniowych obowiązują podobne zasady jak przy najmie prywatnym. W przypadku lokalu użytkowego, najemca może skorzystać z podmiotowego zwolnienia z VAT (do ustalonego limitu) lub musi wystawić fakturę ze stawką 23%. Warto zaznaczyć, że rejestracja jako czynny podatnik VAT nie jest równoznaczna z zakładaniem działalności w CEiDG.

Przeczytaj również: Biała lista podatników VAT - jak wpływa na najem?

Podnajem bez zgody wynajmującego

Podnajem musi odbywać się na zasadach określonych w umowie najmu. W praktyce oznacza to, że najemca nie może podnajmować lokalu lub jego części bez pisemnej zgody właściciela. Regulują to przepisy kodeksu cywilnego oraz art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca podnajmujący lokal osobie trzeciej działa wbrew prawu. Bez takiej zgody musi się liczyć z ewentualnym wypowiedzeniem umowy najmu przez właściciela.

Podnajem a najem – podstawowe różnice

Podnajem to oddanie w użytkowanie nieruchomości, która do nas nie należy. W porównaniu z tradycyjnym najmem, nie wymaga wysokich nakładów początkowych. Zarabiamy wyłącznie na marży, czyli różnicy cenowej pomiędzy czynszem dla właściciela, a tym co płacą podnajemcy. Najlepiej podnajmować mieszkania o powierzchni powyżej 50 metrów kwadratowych. Z reguły umowa podpisywana jest na kilka lat, co stanowi gwarancję stałego i stabilnego przychodu. Aby zwiększyć zysk z podnajmu, warto podnieść standard lokalu oraz wprowadzić kilka zasad tzw. home stagingu.

Najem dotyczy nieruchomości, którą posiadamy na własność, ale tymczasowo z niej nie korzystamy. Po wygaśnięciu lub zerwaniu umowy, możemy ją sprzedać z zyskiem. Na początek potrzebne są dość duże nakłady na zakup, wkład własny czy opłaty notarialne. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o małym metrażu do 50 metrów kwadratowych. Cała kwota z czynszu opłacanego przez najemcę lokalu stanowi nasz przychód, który nie podlega opodatkowaniu VAT.

Podnajem mieszkania – ile można zyskać?

Wiele zależy od lokalizacji, standardu mieszkania czy jego powierzchni. Zdaniem ekspertów z rynku nieruchomości najlepszym rozwiązaniem jest podnajem długoterminowy na pokoje. Można na nim zarobić 1000-2000 zł, a nawet kilka tysięcy złotych. W miejscowościach atrakcyjnych turystycznie warto pomyśleć o najmie krótkoterminowym. Jeśli zdecydujemy się na wynajem kilku lokali, możemy zarobić od 10 do nawet 50 tys. złotych.

Umowa podnajmu lokalu – co powinna zawierać? 

W dokumencie zawartym pomiędzy właścicielem a najemcą musi się znaleźć termin obowiązywania umowy oraz informacje dotyczące wysokości czynszu i opłat za media. Niezbędne jest także określenie warunków wypowiedzenia najmu czy możliwości dokonywania ewentualnych zmian w mieszkaniu. Warto też dodać zapis odnośnie przeznaczenia lokalu mieszkalnego. Jak wspomniano wcześniej, w umowie najmu musi się również znaleźć pisemna zgoda na podnajmowanie mieszkania.