Spadek i darowizna

Spadek i darowizna są całkowicie innymi pojęciami z punktu widzenia prawa i nie powinno się ich mylić. Traktowanie ich zamiennie może spowodować nieprzyjemne konsekwencje chociażby w momencie zapłaty podatku. Choć opis obu mechanizmów znajdziemy w Kodeksie Cywilnym, to warto wiedzieć, czym się od siebie różnią, i kiedy możemy zastosować odpowiednie przepisy.

Darowizna a spadek

Pamiętajmy, że jako otrzymujący majątek nie możemy dowolnie operować tymi pojęciami lub wybrać sobie mechanizmu, który jest dla nas atrakcyjniejszy. Może to jednak zrobić osoba, która chce nam coś ofiarować. Często zdarza się, że najbliżsi już za życia starają się tak rozporządzić swoimi dobrami, by jak najbardziej wyjść naprzeciw osobom, które mają je otrzymać po ich śmierci. Co do zasady są trzy wyjścia:

• darowizna w rodzinie,
• ustalenie spadku w testamencie,
• skorzystanie z dziedziczenia ustawowego.

Osoba przekazująca swój majątek może przed śmiercią wybrać sposób, który będzie najlepszy dla osób obdarowywanych – także pod kątem podatkowym. Pod uwagę koniecznie trzeba wziąć również sytuację rodzinną. Czasem zdarza się, że wykorzystanie jednego z tych mechanizmów pozwala ominąć nieprzyjemne konsekwencje, które może wywołać inny z nich. Najmniej korzystne jest pozostawienie wydarzeń własnemu biegowi.

Spadek i darowizna w kontekście otrzymania nieruchomości

Szczególnie istotne jest rozróżnianie tych pojęć w kontekście otrzymania nieruchomości od osoby drugiej lub obracania pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży takiego darowanego domu czy mieszkania. Pamiętajmy, że w przypadku nieruchomości każda czynność polegająca na zbyciu i nabyciu powinna być zawierana w postaci aktu notarialnego. Notariusz jest właśnie pierwszą osobą, która najprawdopodobniej zwróci nam uwagę na wynikły błąd – o ile będzie on oczywisty. Jednak skorygowanie podjętej już procedury okazuje się trudne.

Urząd Skarbowy również nie będzie skłonny do umorzenia odsetek z tytułu nieterminowości wpłaty podatku lub jego części. Jeśli obdarowujący nie dopilnował pewnych przepisów, jak chociażby zachowanie formy aktu notarialnego, może okazać się, że nie można skorzystać z danego mechanizmu, chociaż osoba przekazująca swoje dobra wydała taką dyspozycję. Najlepszym przykładem jest złożenie deklaracji otrzymanej przez nas darowizny. Jeśli tego obowiązku nie dopatrzymy, bo uznamy ją za spadek, zostanie nam naliczony dość wysoki podatek.

Sytuacje problemowe, które mogą się zdarzyć

O ile notariusz zwróci nam uwagę w przypadku oczywistych błędów, tak czasem może zdarzyć się, że darowizna od rodziny nastąpi tuż przed rozpatrzeniem spadku. Inną możliwością może być chęć podarowania komuś innemu otrzymanego przez nas spadku. W momencie, w którym te dwa pojęcia zazębiają się ze sobą, ważne jest dopilnowanie wszelkich formalności i przedstawienie w odpowiednich urzędach kompletnej dokumentacji, która upoważnia nas do zastosowania danych przepisów Kodeksu Cywilnego.

Czasem można próbować także zaskarżyć postanowienia spadku lub darowizny, a tym samym wolę osoby przekazującej majątek. Przedstawiamy najważniejsze informacje dotyczące tych mechanizmów, które pozwolą nam uniknąć nieporozumień w przyszłości.

Przepisy dotyczące darowizny znajdziemy w Kodeksie Cywilnym w art. 888, a spadki są opisane w księdze czwartej tej ustawy. Sposób ich rozgraniczenia zależy w dużej mierze od dokumentu spisanego przez osobę przekazującą majątek, a także od chwili, kiedy zostaną podjęte czynności prawne związane z przekazaniem. Spadek co do zasady dotyczy przepisania dóbr po śmierci ich właściciela, kiedy darowizna ma miejsce jeszcze za jego życia. Ważnym zagadnieniem jest również zachówek a darowizna, które zostanie omówione w dalszej części.

Darowizna – co to jest?

Istotą darowizny jest bezpłatne przekazanie świadczenia na rzecz obdarowywanego i może mieć miejsce tylko wówczas, kiedy dysponujemy całkowicie naszym majątkiem. Nie możemy przekazać innej osobie czegoś, co nie należy do nas. Darowizną nie będzie świadczenie, które nabyliśmy w wyniku innej umowy – na przykład testamentu. Jeśli więc dysponujemy takim dokumentem, nie możemy skorzystać z praw dotyczących darowizny. W przypadku nieruchomości zawsze musi zostać spisany akt notarialny. W przeciwnym wypadku świadczenie nie dojdzie do skutku. Nie ma znaczenia, czy dziadkowie chcą wykonać darowiznę mieszkania dla wnuka, czy obcej osoby.

Warto również przytoczyć zapis Kodeksu Cywilnego, który mówi o obowiązku wypełnienia polecenia darczyńcy – jak chociażby wykonanie remontu mieszkania. Polecenie może nie mieć także związku z samym przedmiotem. Może to być konieczność przekazania osobie trzeciej innego przedmiotu lub chociażby zapewnienie utrzymania osobie obdarowującej. Trzeba jednak pamiętać, że niewykonanie go może skutkować cofnięciem darowizny, jeśli nie została jeszcze wykonana. Jeśli majątek został już przekazany, można dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Jedyną możliwością uniknięcia konieczności wykonania polecenia jest udowodnienie, że nie ma ono racji bytu.

Spadek – kiedy występuje?

Spadek to przekazanie majątku, które ma miejsce po śmierci jego właściciela na podstawie testamentu lub według zapisów ustawowych. Stąd najczęściej dochodzi tu do kłótni rodzinnych. W przeciwieństwie do umowy darowizny musi być spisany odręcznie i opatrzony czytelnym podpisem oraz datą. Jedynym wyjątkiem jest dokument sporządzony i poświadczony w obecności:

• wójta,
• starosty,
• marszałka województwa,
• sekretarza gminy lub powiatu,
• kierownika urzędu cywilnego.

Dodatkowo musi być obecnych dwóch świadków. W przeciwnym wypadku sporządzony testament uznaje się za nieważny, a dziedziczenie rozpatruje się ustawowo. Jeżeli zaistnieje ryzyko rychłej śmierci, możliwe jest także sporządzenie testamentu ustnego, o ile będzie przy tym obecnych co najmniej trzech świadków. Spadkodawca może zawrzeć w dokumencie obowiązek wykonania polecenia, w tym świadczenia na rzecz osób trzecich. W przypadku niedokonania polecenia strona trzecia może dochodzić swoich praw przed sądem.

Warto jednak pamiętać, że spadek (w odróżnieniu od darowizny) nie musi być jedynie dobrem, a także zadłużeniem. Spadkobiercy przejmują wszystkie odpowiedzialności – także finansowe – spadkodawcy.

Spadek z dobrodziejstwem inwentarza – co to jest?

Często spotykamy się z nazwą spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Jest to rozwiązanie przyjmowane z urzędu w momencie, w którym spadkobierca w wyznaczonym ustawowo terminie nie uzna ani nie zrzeknie się spadku. Ten mechanizm to zabezpieczenie spadkobiercy przed popadnięciem w zadłużenie. Komornik sporządza dokładny wykaz przedmiotów wraz z oszacowaniem ich wartości. Spadek z dobrodziejstwem inwentarza oznacza, że przejmujemy zobowiązania jedynie do wysokości otrzymanych dóbr.

Darowizna a spadek – podobieństwa i różnice

Darowizna a spadek to dwa różne pojęcia. Jak zostało to opisane wcześniej, podstawowe różnice dotyczą rodzaju spisanej umowy oraz momentu jej wykonania. Jeśli dokument nosi tytuł testamentu, niemożliwe jest zastosowanie przepisów dotyczących darowizny ani wykonanie postanowień przed śmiercią właściciela majątku. Testament o wiele łatwiej jest również odwołać. Za życia spadkodawca może to zrobić w dowolnym momencie bez podawania przyczyny.

Odwołanie darowizny jest możliwe jedynie po dopuszczeniu się rażącej niewdzięczności obdarowywanego względem darczyńcy. Spadek – z wyłączeniem spadku z dobrodziejstwem inwentarza – może również przynieść zadłużenie.

Kiedy darowizna nie wchodzi do masy spadkowej?

Niestety bardzo wiele osób mylnie uważa, że korzystając z darowizny, wyłączymy pewną część majątku z masy spadkowej. Niestety tak nie jest. Podarowując osobie trzeciej nieruchomość wcale nie wyłączamy jej ze spadku. Kiedy darowizna nie wchodzi do masy spadkowej? Istnieją dwie możliwości:

• w umowie darowizny trzeba zamieścić zapis o wykluczeniu ze schedy spadkowej,
• przy sporządzaniu testamentu należy zawrzeć wykluczenie dziedziczenia ustawowego oraz wykluczenie majątku ze schedy spadkowej.

Dodatkowo darowizna nie może zostać podważona przez pozostałych spadkobierców. Warto jednak wiedzieć, że wykluczenie ze schedy spadkowej nie oznacza wyłączenia majątku do wyliczania należnego zachowku dla pozostałych spadkobierców. Przykładowo: dla nieruchomości o wartości miliona złotych możemy dokonać darowizny mieszkania, a zachowek w kwocie pół miliona złotych może być dochodzony przez pozostałych spadkobierców zgodnie z prawem dziedziczenia ustawowego. Jeśli zostaliśmy obdarowani, koniecznie musimy wiedzieć, jak wygląda kwestia prawna darowizny a zachowku.

Darowizna a zachowek

Sytuacje, kiedy darowizna nie wchodzi do masy spadkowej, wcale nie wykluczają wliczania jej wartości do zachówku. Zachówek – zwany także zachowkiem – to instytucja, która ma za zadanie chronić rodzinę spadkodawcy przed swobodnym dysponowaniem przez niego majątkiem właśnie za pomocą darowizny. Należy tu rozgraniczyć dwa przypadki – darowiznę rodziców na rzecz dziecka czy innego swojego spadkobiercy oraz na rzecz osób nimi niebędących. Jeśli darowizna została wykonana przynajmniej 10 lat od otwarcia spadku, to majątek przekazany na rzecz osób postronnych nie bierze udziału w podziale spadkowym, a tym samym w wyliczaniu zachówku.

Jeśli zaś darowizna była dokonywana na rzecz własnych spadkobierców, darowany majątek będzie doliczony zawsze do wartości spadku. Istnieje także inna możliwość, by darowizna a zachowek były rozpatrywane osobno i niełączone ze sobą w przypadku podziału spadkowego – całkowite wydziedziczenie spadkobierców. Zawsze jednak istnieje możliwość podważenia testamentu i jego zasadności, przez co zachowek a darowizna nie zostaną rozdzielone.

Zachowek a darowizna – jak to wygląda w praktyce?

Od obdarowującego zależy, komu należy się darowizna mieszkania, a zachowek zaś może być roszczeniem wszystkich spadkobierców pominiętych w testamencie lub tych, którzy otrzymali zbyt mało majątku. Standardowo zachówek wynosi połowę wartości spadku. W przypadku osób małoletnich lub trwale niezdolnych do pracy będzie to aż 2/3 wartości. Najczęściej to właśnie nie darowizna, a zachowek przyczynia się do problemów rodzinnych. Warto również pamiętać, że prawo do tego świadczenia nie przysługuje z urzędu. Osoba pominięta w testamencie musi samodzielnie złożyć wniosek o jego uznanie, by móc starać się o zadośćuczynienie za darowiznę od rodziców czy innych krewnych na rzecz kogoś innego.

Spadek a darowizna od rodziców

Najczęściej mamy do czynienia ze spadkiem i darowizną od rodziców na rzecz dzieci. Wydawałoby się, że to sytuacja najprostsza i faktycznie tak jest – pod warunkiem, że oboje rodziców nie żyje, a ich potomek jest jedynakiem. W przeciwnym wypadku warto wiedzieć, kto dziedziczy spadek i w jakich proporcjach. A może lepsza będzie darowizna w rodzinie?

Spadek – kto dziedziczy?

Najważniejszy jest testament, który ma pierwszeństwo w ustalaniu prawa do spadku po rodzicach. Dziedziczenie ustawowe ma miejsce, jeśli:

• mamy do czynienia ze spadkiem po rodzicach bez testamentu,
• osoby wymienione w testamencie nie mogą być spadkobiercami,
• wcześniejszy dokument darowizny od rodziców został podważony,
• jest ustalane prawo do zachówku, a wystąpiła darowizna w rodzinie.

W tych przepisach znajdziemy nie tylko odpowiedź na pytanie, kto dziedziczy spadek po ojcu czy matce, ale także kto obejmie spadek po mężu w bezdzietnym małżeństwie. Ustawodawca podzielił spadkobierców na cztery grupy, które dziedziczą w ścisłej kolejności – to znaczy, jeśli nie ma osób należących do grupy pierwszej, spadek przechodzi na członków rodziny z grupy drugiej itd. Kto dziedziczy spadek według ustawy?

• I grupa – małżonek i dzieci spadkodawcy lub ich zstępni (jeśli dzieci nie dożyły otwarcia spadku po rodzicach).
• II grupa – małżonek, rodzice albo rodzeństwo spadkodawcy, lub ich zstępni (jeśli rodzeństwo i rodzice nie dożyli otwarcia spadku).
• III grupa – dziadkowie spadkodawcy lub zstępni (jeśli dziadkowie nie dożyli otwarcia spadku) oraz pasierbowie spadkodawcy.
• IV grupa – gmina ostatniego miejsca zamieszkania lub Skarb Państwa.

Najczęściej nie ma potrzeby angażowania w sprawę spadkową grupy III i IV, choć i takie przypadki się zdarzały. Jeśli więc zastanawiamy się, kto dziedziczy spadek po ojcu według ustawy – zawsze w pierwszej kolejności dzieci i żona.

Przeczytaj także:  Wynajem mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć

Spadek po ojcu lub spadek po matce, gdy drugi małżonek żyje

Najwięcej problemów z rozdziałem majątku pojawia się wtedy, kiedy rozdzielany jest spadek po rodzicach bez testamentu. O ile oboje umierają jednocześnie, wtedy wszystkie dobra rozdzielane są po równo między dzieci. Inaczej jednak wygląda sytuacja, gdy mówimy o spadku po ojcu lub spadku po matce, jeśli drugi współmałżonek dalej żyje.

Kto dziedziczy spadek po ojcu? Jest on przyznawany w równych częściach, ale żyjący małżonek nie może otrzymać mniej niż ¼ całej wartości. Przykładowo spadek po ojcu, gdy żyje matka i ich czwórka dzieci zostaje rozdzielony tak, że wdowa otrzymuje ¼ jego wartości, a pozostałe ¾ jest rozdzielane po równo na wszystkie dzieci. A jeśli ktoś nie dożył otwarcia spadku? Kto dziedziczy wtedy? Jego zstępni, czyli potomkowie w linii prostej, według dziedziczenia ustawowego. Podobnie wyliczany by był spadek po matce, jeśli ojciec dalej żyje.

Spadek po rodzicach przy wspólnocie małżeńskiej

Często bywa tak, że wszystko, co zostało wypracowane w trakcie małżeństwa, jest wspólne. Dziedziczeniu po jednym rodzicu podlega więc jedynie połowa takiego majątku. Stąd i błędne przekonanie, że otrzymując spadek po mężu bez testamentu, wdowa dziedziczy połowę z góry, a reszta dopiero jest dzielona po równo. Jedynie połowa wspólnego majątku jest spadkiem po ojcu, gdy żyje matka.

Spadek po mężu w małżeństwie bezdzietnym

Jeśli w małżeństwie nie było dzieci, tego, kto dziedziczy spadek, trzeba szukać w drugiej grupie. Będzie to więc małżonek i rodzice spadkodawcy lub ich zstępni. Proporcje są ustalane w wysokości ½ wartości dla współmałżonka i po ¼ dla każdego z rodziców lub ich zstępnych w równych proporcjach.

Darowizna od rodziców

Żyjący jeszcze rodzice mogą przekazać część swojego majątku na podstawie darowizny dla dzieci. Darowizna dla dziecka musi być sporządzona przez oboje rodziców. Jest to o tyle wygodne rozwiązanie, że darowizna dla dziecka, podobnie jak wszystkie darowizny w pierwszej linii (darowizna od siostry lub darowizna dla rodziców), są zwolnione z podatku, o czym opowiemy nieco później.

Warto jednak przypomnieć, że taka darowizna rodziców na rzecz dziecka nie uniemożliwia dochodzenia zachówku przez pozostałych spadkobierców. Często zdarza się, że rodzice decydują się na darowiznę dla syna z pominięciem jego rodzeństwa. Wtedy po ich śmierci może zostać wniesiona sprawa do sądu o przyznanie zachówku. Podobnie wygląda sytuacja przy darowiźnie mieszkania dla wnuka. Rodzice spadkodawcy mogą również domagać się odszkodowania.

Mieszkanie w spadku a darowizna mieszkania od rodziców – co jest lepsze?

Otrzymanie mieszkania w spadku może przysporzyć wiele radości, ale i kłopotów. Z pewnością czeka nas długa procedura i sporo formalności. Nie lepiej jest w przypadku darowizny mieszkania, choć najczęściej większość zmartwień jest odroczona w czasie.

Mieszkanie w spadku – procedura

Po śmierci właściciela nieruchomości w pierwszej kolejności są ustalane prawa do dziedziczenia, które zostały omówione wcześniej. Możemy wybrać drogę sądową, jak i notarialną. Drugie rozwiązanie jest o wiele szybsze, ale wymaga całkowitej zgody wszystkich spadkobierców, o co chwilami jest bardzo trudno. To także doskonała metoda dla jedynych spadkobierców wskazanych przez testament zmarłego.

Jeśli osób posiadających prawa do dziedziczenia jest więcej, a dodatkowo nie został sporządzony testament, najlepiej jest mimo wszystko rozpocząć drogę sądową. Taki wniosek o uznanie mieszkania w spadku może zgłosić każdy spadkobierca – zarówno ustawowy, jak i testamentowy. W dokumencie muszą znaleźć się informacje o wszystkich znanych nam spadkobiercach i ich miejscach pobytu. Na tej podstawie sąd zacznie badać sprawę i ustalać podział majątku.

Jeśli takie mieszkanie w spadku po rodzicach jest własnościowe, to przysporzy nam najmniej zmartwień, bo spadkodawca miał prawo dysponować swoim majątkiem zgodnie ze swoją wolą. Wtedy z gotowym wyrokiem możemy udać się do notariusza, który wykona odpowiedni akt notarialny zmiany właściciela takiej nieruchomości. Dodatkowo należy wpisać nowego właściciela lub właścicieli do księgi wieczystej oraz poinformować Urząd Skarbowy. Darowizna i spadek zawsze muszą zostać zgłoszone.

Spółdzielcze mieszkanie w spadku – co wtedy?

Co do zasady nie możemy otrzymać spółdzielczego mieszkania w spadku, a jedynie prawo własnościowe do lokalu lub prawo do mieszkania w nim – co także powinno zostać ustalone na drodze notarialnej. Jeśli spadkobierców jest wielu, w ciągu najbliższego roku konieczne jest ustalenie osoby, która będzie pełnomocnikiem decydującym o wszystkich czynnościach prawnych związanych z nieruchomością. Nieco inaczej jest ze spółdzielczym prawem lokatorskim – wtedy dziedziczeniu podlega wkład mieszkalny, a jedynym spadkobiercą może być żyjący współmałżonek.

Darowizna mieszkania – zabezpiecz swoje prawa

Darowizna nieruchomości od rodziców, jak zostało wspomniane wcześniej, jest inną popularną metodą przekazywania swojego majątku dzieciom jeszcze za życia. Podobnie może być z darowizną mieszkania dla wnuka od wdzięcznej babci. Zanim jednak postanowimy podpisać tego rodzaju umowę jako darczyńcy, warto zabezpieczyć swoje prawa do korzystania z lokalu na dotychczasowych zasadach. Mowa tu o służebności, która zakłada, że poprzedni właściciel mieszkania ma prawo dożywotnio korzystać z niego według ustalonych umownie praw.

Pamiętajmy, że taka umowa musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem braku wymagalności. By podarować komuś nieruchomość, konieczne jest udanie się obu stron umowy do notariusza, a później dopełnienie wszystkich obowiązków w Urzędzie Skarbowym i w księgach wieczystych. Dlaczego warto podpisać taką umowę? Otóż niejednokrotnie zdarzyła się sytuacja, w której eksmitowano rodziców z mieszkań po dokonaniu darowizny dla syna. Zatem służebność jest korzystna dla darczyńcy, który chce mieszkać w darowanym mieszkaniu aż do śmierci.

Ustalanie masy spadkowej a dożywocie

Innym rodzajem zabezpieczenia praw swoich, jak i spadkobiercy, jest podpisanie umowy dożywocia. Polega ona na przeniesieniu praw własności pod warunkiem zapewnienia utrzymania do końca życia. Według ustawodawcy konieczne jest dostarczenie:

• wyżywienia,
• ubrania,
• światła,
• prądu,
• miejsca do mieszkania,
• odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie,
• godnego pogrzebu.

Umowa dożywocia nie jest umową darowizny i nie będzie rozpatrywana w ten sposób. Nie można powiedzieć, że to przekazanie własności za darmo. Tym samym dożywocie jest jedynym sposobem na wykluczenie nieruchomości z masy spadkowej. Spadkodawca z kolei nie otrzymuje za mieszkanie żadnego wynagrodzenia, które mogłoby być częścią dzielonego majątku. Tylko dożywociem możemy przekazać komuś nieruchomość i nie narażać go na nieprzyjemności ze strony innych członków rodziny, co mogłoby mieć miejsce, jeśli zdecydowalibyśmy się na zwykłą darowiznę.

Scheda spadkowa a darowizna nieruchomości - przykład

Darowizna domu czy mieszkania, a nawet darowizna pieniężna od rodziców na zakup mieszkania, wiąże się najczęściej z przekazaniem majątku o dość dużej wartości finansowej, która niejednokrotnie przekracza cenę pozostałych po spadkodawcy dóbr.

Jak wygląda podział takiej masy majątkowej? Dla uproszczenia przyjmijmy, że mamy trzech spadkobiorców - synów na jednakowych prawach i majątek do podziału o wysokości 900 tys. zł – w tym lokal mieszkalny o wartości 500 tys. zł, który stał się darowizną dla najstarszego syna.  Cała scheda spadkowa jest dzielona przez liczbę osób uprawnionych do dziedziczenia. W wyniku otrzymujemy 300 tys. złotych na głowę. Jednak jeden ze spadkobierców ma we własności już pół miliona złotych. Stąd zostaje pominięty przy podziale spadku, a pozostałych dwóch synów otrzymuje po 200 tys. złotych. Jeśli jednak w umowie darowizny nieruchomość zostanie wyłączona z masy spadkowej, darowizna mieszkania od rodziców nie będzie wchodziła do podziału, a tym samym każdy otrzyma 1/3 z 400 tys. złotych.

Zachowek a darowizna

Zachowku może oczekiwać każdy spadkobierca, którego roszczenia nie zostały zaspokojone. Przedstawiony wyżej przykład darowizny mieszkania dla dziecka mógł zostać odebrany jako niesprawiedliwy względem pozostałych dwóch synów, którzy mają możliwość dochodzenia tego typu „odszkodowania”.

Każdy z braci powinien dostać po 300 tys. złotych, ale jeden z nich podpisał umowę darowizny nieruchomości od rodziców na kwotę 500 tys., dzięki czemu każdy z pozostałej dwójki jest stratny o 100 tys. zł – w przypadku niewykluczenia darowizny nieruchomości od rodziców ze schedy. O zachówek mogliby się starać, gdyby uzyskany przez każdego z nich spadek byłby niższy niż przysługująca kwota zachówku. Ponieważ jednak wynosiłby on ½ z 300 tys. złotych, czyli 150 tys. złotych, a bracia otrzymali po 200 tys. złotych, nie mają prawa do dodatkowych roszczeń.

Nieco inaczej wygląda sytuacja, jeśli mieszkanie zostało wyjęte ze schedy, ale dalej wlicza się do podziału majątku przy ustalaniu zachówku. Każdy z dwójki poszkodowanych braci otrzymał jedynie ok. 133 tys. złotych i ma prawo do żądania dodatkowych 17 tys. złotych od trzeciego brata, który otrzymał największą część spadku.

Jak wyznacza się wartość darowizny mieszkania?

Wiele emocji i problemów nastręcza także oszacowanie wartości darowizny domu czy mieszkania. O tyle, o ile z darowizną pieniężną od rodziców na zakup mieszkania nie ma większych problemów, to nasuwa się pytanie, jak wyliczyć chociażby wartość darowizny działki budowlanej, na której obecnie stoi dom, którego tam nie było w momencie podpisywania umowy. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym bierze się pod uwagę obecną cenę nieruchomości, ale w stanie, w jakim była na dzień dokonywania darowizny. Jeśli więc na ofiarowanej nam pustej działce wybudowaliśmy luksusowy dom lub przeprowadziliśmy gruntowny remont zdewastowanego mieszkania, do zachowku nie będą się wliczały poniesione przez nas koszty.

Darowizna – podatek nie taki straszny, jak go malują

Przyjmując spadek lub darowiznę, podatek od ich wartości jest wyliczany na podstawie przynależności do danej grupy podatkowej:

• 0 grupa podatkowa - małżonek, wstępni, zstępni,
• I grupa podatkowa – pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć i synowa,
• II grupa podatkowa – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa i pasierbów, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie zstępnych,
• III grupa podatkowa – pozostałe osoby.

Liczy się kwota darowizny – podatek jest naliczany według różnej skali w zależności od wartości darowizny lub spadku. Do czynienia mamy także z kwotą darowizny wolną od podatku:

• 0 i I grupa –  przy darowiźnie kwota wolna od podatku to 9 637 zł,
• II grupa – przy darowiźnie kwota wolna od podatku to 7 276 zł,
• III grupa – przy darowiźnie kwota wolna od podatku to 4 902 zł.

Najbardziej korzystna jest darowizna w pierwszej linii. O każdej darowiźnie Urząd Skarbowy musi zostać poinformowany w ciągu 6 miesięcy, o ile przekroczyliśmy darowiznę wolną od podatku w ciągu ostatnich 5 lat.

Darowizna a podatek – progi podatkowe

Każda z tych grup podatkowych ma trzy takie same progi podatkowe, które wynoszą:

• do 10 278 zł,
• od 10 278 zł do 20 556 zł,
• powyżej 20 556 zł.

Przy darowiźnie nieruchomości podatek wynosi odpowiednio dla każdej z grup:

• 0 i I grupa – 3/5/7%,
• II grupa – 7/9/12%,
• III grupa – 12/16/20%.

Przykładowo, przyjmując 25 tys. zł od matki w darowiźnie, podatek będzie wynosił:

• 3% od kwoty 10 278 zł darowizny - kwota wolna od podatku dla 0 grupy,
• plus 5% od kwoty 20 556 złotych pomniejszonej o 10.278 złotych,
• plus 7% od kwoty 25 tys. pomniejszonej o 20 556 zł.

Jak widać, przyjmując darowiznę mieszkania, podatek wyniesie całkiem sporo. Jest jednak możliwość ominięcia płacenia PIT-u od darowizny Urzędowi Skarbowemu w tym przypadku – wystarczy przyjąć darowiznę od rodziny.

Darowizna bez podatku – czy to możliwe?

Możemy przyjąć darowiznę bez podatku. Należy spełnić jedynie dwa warunki. Pierwszym z nich jest przyjęcie majątku od osoby znajdującej się w 0 lub I grupie podatkowej, a więc od najbliższej rodziny. PIT darowizny od rodziców czy darowizny od siostry może więc wynieść okrągłe zero, pod kolejnym warunkiem – musimy zgłosić darowiznę Urzędowi Skarbowemu w wymaganym terminie 6 miesięcy od otrzymania majątku. Ma to zastosowanie także w momencie przekazania darowizny pieniężnej od rodziców na zakup mieszkania, ale konieczne jest odpowiednie udokumentowanie przekazanej kwoty – najlepiej za pomocą wyciągu z konta bankowego.

Strzeżmy się przyjmowania tak wysokich sum pieniędzy w gotówce. Inaczej darowizna bez podatku może zostać zakwestionowana. Nieco inaczej jest jednak w przypadku darowizny nieruchomości. Podatku możemy całkowicie uniknąć. Jeśli nabycie praw nastąpiło na podstawie umowy notarialnej (co jest konieczne), nie następuje obowiązek zgłoszenia w ogóle ani zapłacenia od darowizny od rodziców podatku. Dotyczy to oczywiście tylko przypadku, jeśli majątek został przekazany przez kogoś jako darowizna w pierwszej linii.

Darowizna a podatek od innych grup

Po otrzymaniu darowizny nieruchomości podatek zostaje wyliczony i od razu pobrany przez notariusza w momencie sporządzania odpowiedniego aktu notarialnego. To on odpowiada za odprowadzenie pobranego podatku Urzędowi Skarbowemu oraz dokonanie zgłoszenia PIT darowizny od rodziców, jak i innych grup podatkowych.

Mieszkanie w spadku – podatek

W przypadku otrzymania mieszkania w spadku, podatek jest naliczany na identycznych zasadach, jak w przypadku darowizny. PIT także jest obliczany według wyżej wymienionych stawek i grup podatkowych. Kwota spadku i darowizny wolnej od podatku jest również taka sama. Czy więc przy darowiźnie od rodziców, podatek się czymś różni? Nie, ale przyjmując mieszkanie w spadku, podatek także nie musi być przez nas płacony, nawet jeśli spadkodawca był całkowicie obcą osobą. Możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która zobowiązuje nas do:

• nieposiadania praw do innego budynku czy lokalu mieszkalnego lub przeniesienie praw do niego na rzecz zstępnych w ciągu 6 miesięcy od złożenia deklaracji,
• nieposiadania spółdzielczego prawa lokatorskiego lub przeniesienie go w ciągu 6 miesięcy,
• niebycia najemcami lokalu lub budynku bądź wypowiedzenie umowy w ciągu 6 miesięcy,
• zamieszkiwania w odziedziczonym lokalu przez minimum 5 lat,
• wprowadzenia się i zameldowania w odziedziczonym lokalu w ciągu roku.

Nieruchomość musi także kosztować mniej niż kwota ustanowiona, która wynosi 300 tys. złotych dla trzeciej grupy podatkowej. Pod tym względem o wiele mniej opłaca się darowizna mieszkania – podatek może zostać obniżony tylko dla I i II grupy podatkowej. Warto więc zapamiętać, kiedy musimy zapłacić PIT. Darowizna od rodziców zawsze może być zwolniona z opodatkowania, o ile zgłosimy darowiznę Urzędowi Skarbowemu. W przypadku osób trzecich to nie darowizna, a podatek jest problemem. Jeśli otrzymamy mieszkanie w spadku, podatek nie zostanie nam naliczony, o ile chcemy używać lokalu do celów mieszkaniowych, które obecnie nie są zaspokojone.

Taksa notarialna a darowizna

Taksa notarialna to opłata, którą musimy zapłacić notariuszowi za sporządzenie aktu notarialnego. Powinniśmy mieć w pamięci konieczność uiszczenia opłat notarialnych. Darowizna przez to okazuje się kosztowniejsza. To darczyńca jest zobowiązany do zapłaty taksy notarialnej darowizny.

Jakie są opłaty notarialne? – darowizna mieszkania

W Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. znajdziemy 7 progów taksy notarialnej zależnych od wartości przedmiotu:

• do 3 tys. złotych – opłata wynosi 100 zł,
• 3-10 tys. złotych – opłata wynosi 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 tys.,
• 10-30 tys. złotych – opłata wynosi 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys.,
• 30-60 tys. złotych – opłata wynosi 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys.,
• 60 tys. – 1 mln złotych – opłata wynosi 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys.,
• 1-2 mln złotych – opłata wynosi 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln,
• powyżej 2 mln złotych – opłata wynosi 6 770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 mln, ale nie więcej niż 10 tys. zł.

W przypadku darowizny od rodziny jest to maksymalnie 7 500 zł. Darowizna mieszkania dla dziecka najczęściej mieści się w czwartym progu, gdzie wartość przedmiotu wynosi między 60 tys. zł a milionem zł. Koszt taksy to w tym wypadku 1.010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Oznacza to tyle, że ofiarując nieruchomość o przykładowej cenie 200 tys. zł, obdarowany musi zapłacić 1 570 zł.

Darowizna mieszkania od rodziców i osób najbliższych

W przypadku darowizny nieruchomości między członkami rodziny należącymi do 0 lub I grupy podatkowej możliwe jest obniżenie kosztu opłat notarialnych. Darowizna dla dzieci będzie nas kosztować o połowę mniej, o ile nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, czyli będą mieszkać w darowanym mieszkaniu przez minimum 5 lat i nie mają praw własnościowych lub lokatorskich do żadnego innego lokalu. Podobnie wygląda darowizna od siostry czy darowizna dla rodziców.

Jaka jest taksa notarialna – darowizna kontra spadek

Wysokość taksy notarialnej spadku nie różni się od tej przedstawionej powyżej dla darowizny. Warto jednak pamiętać, że dodatkowo możemy chcieć notarialnie oświadczyć o przyjęciu lub odrzuceniu spadku, co będzie nas kosztować 50 złotych.

Zwolnienie od kosztów notarialnych jest możliwe

Czasami zdarza się, że trudna sytuacja materialna uniemożliwia podjęcie działań notarialnych. By wyjść naprzeciw osobom, których nie stać na zlecenie wykonania aktu darowizny, ustawodawca wprowadził możliwość zwolnienia z ponoszenia opłat notarialnych. Darowizna nieruchomości ma często na celu zapewnienie podstawowej potrzeby mieszkaniowej osoby obdarowywanej. O zwolnienie możemy się starać poprzez złożenie dokumentów:

• wniosku o zwolnienie,
• oświadczających o stanie rodzinnym i majątkowym,
• zaświadczających o dochodach i źródłach utrzymania.

Taki wniosek należy skierować do odpowiedniego sądu rejonowego, który bada sytuację darczyńcy i ustala, czy faktycznie nie stać go na poniesienie opłat notarialnych. Darowizna na czyjąś rzecz nie zawsze oznacza, że osoba pozbywająca się majątku ma pieniądze, by zapłacić za usługi notarialne.

Darowizna mieszkania – przed upływem 5 lat nie sprzedawaj!

Często zadajemy sobie pytanie, kiedy możemy sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku, darowiźnie czy po prostu zakupione na rynku celem wzbogacenia. Niewiele osób jednak wie, że sprzedaż nieruchomości w nieodpowiednim momencie nałoży na nas konieczność zapłacenia podatku dochodowego w wysokości 19% od wartości znajdującej się na umowie kupna-sprzedaży pomniejszonej o wszystkie wydane przez nas opłaty związane z daną nieruchomością. Ustawodawca rozumie nabycie jako jedną z czynności:

• budowy,
• zakupu,
• otrzymania w spadku,
• otrzymania darowizny.

Dotyczy to sytuacji zarówno, kiedy otrzymaliśmy dom, jak i darowiznę działki budowlanej. Okres posiadania nieruchomości, który zwalnia nas z uiszczenia podatku, wynosi 5 lat i liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym została wykonana darowizna mieszkania. Przed upływem 5 lat nie skorzystamy z ulgi, która zapewnia nam możliwość zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (uzyskaną sumę pieniędzy musimy przeznaczyć właśnie na ten cel).

Mieszkanie w spadku – sprzedaż jest już możliwa?

Od 1 stycznia 2019 roku zmieniły się przepisy. Wszyscy spadkobiercy, którzy otrzymali w spadku nieruchomości mogą je sprzedać bez ponoszenia konsekwencji podatkowych. Jedynym warunkiem jest, że spadkodawca kupił lub wybudował mieszkanie conajmniej 5 lat przed otwarciem testamentu.

Co się jednak dzieje, jeśli lokal był w posiadaniu spadkodawcy krócej? Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku? Praktycznie od razu – pod warunkiem, że w ciągu 2 lat od dokonania sprzedaży, wszystkie uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczymy na zakup lub wybudowanie innej nieruchomości mieszkalnej – czyli skorzystamy właśnie z ulgi mieszkaniowej. Pamiętajmy, że musi ona faktycznie być wykorzystywana przez nas samych jako centrum naszego życia domowego. Mamy także inne możliwości:

• nabycie gruntu pod nieruchomością,
• rozbudowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego,
• spłatę kredytu oraz odsetek zaciągniętych na cele mieszkaniowe przed dniem sprzedaży nieruchomości.

Jeśli więc takie są nasze cele, to po jakim czasie możemy sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku, zależy tylko od nas i nie musimy patrzeć na liczbę lat w posiadaniu spadkodawcy. Za każdym razem powinniśmy jednak złożyć odpowiednią deklarację darowizny PIT w Urzędzie Skarbowym, która podsumuje naszą transakcję.

Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku, jeśli spadkodawca był w jego posiadaniu krócej niż 5 lat?

W przypadku otrzymania mieszkania w spadku, sprzedaż i data upływu 5 lat nie jest tak oczywista, jak w przypadku darowizny. Najczęściej Urząd Skarbowy przyjmuje korzystne dla spadkobiercy założenie, że data nabycia nieruchomości jest tożsama ze śmiercią spadkodawcy. Jeśli okres pięciu lat liczyłby się od momentu zakończenia procedur spadkowych, a nie otwarcia spadku, sprzedaż mogłaby się sporo odwlec.

Same procedury sądowe trwają często i pół roku. Jeśli więc otwarcie testamentu miałoby miejsce w czerwcu 2018 roku, a sprawa spadkowa zakończyłaby się w styczniu 2019 roku, to nieruchomość moglibyśmy sprzedać dopiero po 5 latach - w 2024 roku. Mieszkanie w spadku sprzedać zaś możemy już w 2023 roku, bo upływ 5 lat jest liczony od momentu śmierci spadkodawcy. Zyskujemy więc nawet rok. Jedynie w przypadku, kiedy nabycie dochodzi na podstawie zniesienia współwłasności między osobami dziedziczącymi, przyjmuje się datę uprawomocnienia postanowienia podzielenia spadku.

Sprawdź: Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku

Co można zrobić z nieruchomością?

Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat od jego otrzymania jest możliwa na rzecz kogoś innego – najlepiej członka najbliższej rodziny, by uniknąć podatku od darowizn. Nie dochodzi do uzyskania dochodu, nie powstaje więc obowiązek uiszczenia daniny. Możemy ją także wynająć. Rozwiązań jest całkiem sporo. Zawsze jednak pamiętajmy, jakie obowiązki musimy spełnić, jeśli chcemy skorzystać z dostępnych nam ulg mieszkaniowych.

Jak widać, pojęcia spadku i darowizny są od siebie kompletnie różne, choć możemy dopatrzyć się pewnych ogólnych zastosowań. Konieczne jest pamiętanie, że podstawowa różnica polega na momencie przekazania majątku. Przy spadku ma to miejsce po śmierci właściciela. Darowizna zaś następuje za jego życia. Każdy z tych mechanizmów jest jednak obostrzony pewnymi konsekwencjami, które sprawiają, że wybór sposobu przekazania swojego majątku musi być dokładnie przemyślany.

Darowizna mieszkania od rodziców – czy warto?

Przekazanie nieruchomości w ten sposób jest dobrym rozwiązaniem, jeśli chcemy najbliższym podarować majątek jeszcze za naszego życia, co daje nam możliwość upewnienia się, czy nasze dobra są odpowiednio wykorzystywane. Warto jednak pamiętać, że nie jest to sposób ucieczki przed testamentem. Musimy być świadomi, kiedy darowizna nie wchodzi do masy spadkowej. Konieczne jest zawarcie odpowiednich zapisów w umowie darowizny, a mimo to darowany majątek może być wliczony przy ustalaniu zachówku. Jako obdarowywani możemy uniknąć podatku, o ile jesteśmy w I grupie podatkowej z darczyńcą lub spełniamy pewien szereg wymogów. Takie rozwiązanie jest z pewnością korzystniejsze, jeśli w rodzinie nie mamy skomplikowanej sytuacji rodzinnej.

A może mieszkanie w spadku po rodzicach?

Spadek także może wywołać niesnaski w rodzinie, szczególnie jeśli nie zawrzemy pewnych zapisów w testamencie. Jest to z pewnością korzystniejsze rozwiązanie dla spadkodawcy, który do końca swojego życia jest właścicielem majątku. Pod kątem podatkowym spadek wydaje się również atrakcyjniejszy, jeśli chcemy podarować nieruchomość osobie z nami niespokrewnionej. Musimy być jednak świadomi, że naszym najbliższym, którzy zostaną rażąco pokrzywdzeni postanowieniami testamentu, będzie należał się zachówek, a darowizna może nie wystarczyć na jego pokrycie.

Jedynym wyjściem staje się wydziedziczenie, które wbrew pozorom nie jest proste i może zostać zaskarżone. Na pewno jednak nie powinniśmy zostawiać spraw spadkowych dziedziczeniu ustawowemu. Nie będziemy mieli żadnej pewności, kto w efekcie będzie dysponował majątkiem po naszej śmierci.

Co zrobić z otrzymanym majątkiem?

Pamiętajmy, że otrzymana przez nas nieruchomość – zarówno w postaci darowizny mieszkania dla dziecka, jak i mieszkania w spadku – musi być przez nas wykorzystana na cele mieszkaniowe. Możemy to zrobić poprzez zamieszkanie w niej lub wykorzystanie środków ze sprzedaży do zakupu czy budowy nowej nieruchomości. Ważne, by tego dokonać w ciągu 2 lat od momentu zbycia. W przeciwnym wypadku czeka nas konieczność zapłacenia bardzo wysokiego podatku dochodowego w wysokości 19% wartości mieszkania. W końcu kwota przez nas uzyskana ze sprzedaży będzie dość wysoka, a poniesione koszty niewielkie.

Zawsze także pamiętajmy o zgłaszaniu każdej dokonanej czynności do Urzędu Skarbowego. Darowizna i jej rozliczenie mogą być proste. Nie bójmy się również pytać notariusza o obowiązujące przepisy i nasze obowiązki związane z darowizną domu czy spadkiem po rodzicach.

Czytaj także: Wniosek o dział spadku