Sprzedaż mieszkania w spadku po rodzicach i innych bliskich: podatek i formalności od mieszkania otrzymanego w spadku

Mieszkanie odziedziczone przez bliskich często jest wielkim wsparciem, ale wiąże się również z licznymi formalnościami i obowiązkami podatkowymi. Jeśli spadkobierca zdecyduje się na sprzedaż takiego mieszkania, cały proces może się jeszcze bardziej skomplikować. W artykule przyjrzymy się, jakie kroki należy podjąć, aby sprzedaż odziedziczonego mieszkania przebiegła sprawnie i bez zbędnych komplikacji.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak sprzedać mieszkanie ze spadku, gdy jest kilku spadkobierców,
• jaki jest podatek od mieszkania otrzymanego w spadku,
• kiedy można sprzedać nieruchomość.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku po rodzicach

Otrzymanie pełni praw do dysponowania mieszkaniem po rodzicach (i innych bliskich), wiąże się z dopełnieniem formalności — od wizyty u notariusza, przez porozumienie się z innymi, ewentualnymi spadkobiercami, aż po zapłatę podatku dochodowego (choć nie zawsze spadkobiercy zobowiązani się do płacenia podatku). Jak to wygląda w praktyce?

Przyjęcie spadku i uzyskanie aktu nabycia u notariusza

Zyskanie prawa do sprzedaży nieruchomości ze spadku, wiąże się z koniecznością otrzymania prawa do nieruchomości (zarządzania nią). Zasadniczo można to zrobić na dwa sposoby: udać się do notariusza (szybszy i tańszy sposób) lub uzyskać tytuł prawny na drodze sądowej. 

W pierwszym przypadku wystarczy pojawić się na umówionej wizycie u wspomnianego specjalisty. Warto zaznaczyć, że w spotkaniu powinni uczestniczyć wszyscy spadkobiercy. Nawet jeśli istnieje testament, to spadkobiercy w nim wymienieni muszą liczyć się z obecnością innych, wynikających wprost z prawa dziedziczenia — oni również mają prawo do otrzymania ewentualnych udziałów w zysku uzyskanym ze sprzedaży mieszkania. Niepełna reprezentacja spadkobierców u notariusza może skutkować późniejszym podważaniem spadku przez osoby w nim nieujęte.

W wyniku wizyty u notariusza spadkobiercy otrzymają dokument notarialnego poświadczenia dziedziczenia. Treść protokołu jest precyzyjnie określona w artykule 95c Ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – prawo o notariacie. W dokumencie tym znajdują się między innymi:

• wniosek spadkobierców o poświadczenie dziedziczenia,
• informacje dotyczące testamentu sporządzonego przez zmarłego,
• oświadczenie, czy nie zostało już wydane postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.

Ważne jest również to, czy spadkobiercy złożyli oświadczenie o przyjęciu spadku bez ograniczeń, czy też z dobrodziejstwem inwentarza. Aby sporządzić odpowiedni dokument (tu akt poświadczenia), notariusz musi mieć wgląd do aktu zgonu oraz aktów stanu cywilnego osób, które zostały powołane do spadku. Ważne będą też inne dokumenty, które mogłyby wpłynąć na zakres osób uprawnionych do dziedziczenia. Jednym z nich może być np. wyrok rozwodowy spadkodawcy z jego małżonkiem. 

Po ustaleniu wszystkich faktów i sporządzeniu protokołu dziedziczenia, przygotowywane jest notarialne poświadczenie dziedziczenia. Do jego przygotowania można przystąpić tylko wtedy, kiedy ma się pewność, że sprawa należy do jurysdykcji krajowej oraz nie ma wątpliwości co do spadkobierców i ich udziału w spadku. Później notariusz jest zobligowany do dokonania wpisu o akcie w Rejestrze Spadkowym — tak zarejestrowany dokument stanowi prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku bez rozprawy sądowej. 

Stwierdzenie nabycia spadku w postępowaniu sądowym

Drugim, zasadniczo mniej ''polubownym'' sposobem, jest stwierdzenie nabycia spadku w postępowaniu sądowym. Do niedawna była to jedyna droga prowadząca do potwierdzenia dziedziczenia. 

Wniosek o wydanie postanowienia może złożyć każdy, kto wykaże odpowiedni interes prawny — niekoniecznie musi być to spadkobierca, a np. wierzyciele spadkodawcy. Dokument w postaci wniosku należy złożyć do sądu rejonowego najczęściej tego, w pobliżu którego ostatnio przebywał spadkodawca. Jeśli nie można tego ustalić, właściwy będzie sąd miejsca majątku spadkowego. W skrajnych sytuacjach właściwym sądem jest sąd rejonowy dla m.st. Warszawy. 

Sąd stwierdza nabycie spadku w drodze postanowienia, po przeprowadzeniu nieprocesowej rozprawy. Najpierw sprawdza, czy zmarły nie pozostawił testamentu, który w przypadku istnienia musi zostać złożony, otwarty i ogłoszony. Sąd bada, kto jest spadkobiercą, a dowodem może być zapewnienie spadkowe złożone przez spadkobiercę:

1. Wnioskodawca musi wskazać potencjalnych spadkobierców, którzy są wzywani do udziału w postępowaniu.
2. Sąd może także przeprowadzić postępowanie konwokacyjne, publikując wezwanie dla spadkobierców w prasie i miejscach publicznych.
3. Stwierdzenie nabycia spadku następuje po upływie trzech miesięcy od ogłoszenia.

Postanowienie obejmuje cały spadek i określa, kto dziedziczy, na jakiej podstawie oraz w jakich częściach. Może być wydane najwcześniej po sześciu miesiącach od otwarcia spadku, chyba że wszyscy spadkobiercy złożyli oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku wcześniej. Postanowienie można zaskarżyć, a prawomocne wpisuje się do Rejestru Spadkowego.

Jak sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku, gdy jest kilku spadkobierców?

Gdy spadkobierców jest kilku, absolutnie każdy z nich musi wyrazić zgodę na sprzedaż. Wówczas nieruchomość mogą sprzedać jako współwłaściciele, dzieląc uzyskane środki proporcjonalnie do udziałów w spadku. Innym sposobem jest wykupienie udziałów wszystkich właścicieli przez jednego spadkobiercę — w ten sposób staje się jedynym właścicielem i może sprzedać mieszkanie. Wymagane jest przy tym sporządzenie aktu notarialnego. 

Sprzedaż mieszkania po spadku a podatek dochodowy

Chociaż otrzymanie mieszkania nierozerwalnie wiąże się z pewnym wzbogaceniem, to mieszkanie otrzymane w drodze spadku nie podlega opodatkowaniu. Należy jednak pamiętać o złożeniu do urzędu skarbowego odpowiedniego oświadczenia. Jeśli spadkobierca zamierza skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, musi złożyć formularz podatkowy SD-Z22 - bez tego grożą mu kary pieniężne. 

Obowiązek zapłaty podatku pojawia się wtedy, kiedy spadkobierca zdecyduje się na jego sprzedaż — choć nie zawsze. 

W jakim czasie można sprzedać mieszkanie w spadku, aby uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

W 2019 roku weszły w życie przepisy stanowiące, że podatek za nieruchomość otrzymaną w spadku obowiązuje, jeśli spadkobierca chce dokonać transakcji sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości. Przed tym terminem obowiązywał przepis, według którego 5 lat było liczone od dnia nabycia spadku. 

Kluczowe znaczenie ma właśnie ten pięcioletni okres — liczy się  go od końca roku kalendarzowego, w którym zmarły nabył lub wybudował tę nieruchomość. Oznacza to, że jeśli spadkodawca był właścicielem mieszkania czy domu przez wystarczająco długi czas, możesz sprzedać odziedziczoną nieruchomość od razu, bez obaw o dodatkowe koszty podatkowe.

Dzięki tym przepisom sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku po rodzicach jest stosunkowo prosta. Dotyczą one wszystkich spadkobierców, niezależnie od stopnia pokrewieństwa ze zmarłym, co zapewnia jednolite i sprawiedliwe traktowanie wszystkich dziedziczących.

Podatek od sprzedaży mieszkania po spadku przed upływem 5 lat

Zdarza się też, że nieruchomość otrzymana w spadku sprzedawana jest przed upływem wspomnianych 5 lat. Wówczas może być konieczne zapłacenie podatku dochodowego od zysków kapitałowych. Wysokość podatku wynosi 19%. Wyjątkiem jest sytuacja, w której kwota ze sprzedaży takiego mieszkania przeznaczona będzie dla zaspokojenia własnego celu mieszkaniowego. 

Podatek od nieruchomości a własne cele mieszkaniowe

Jako ''własne cele mieszkaniowe'' rozumie się zakup nowej nieruchomości zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, nabycie gruntu pod budowę, ale również remont czy przebudowę innej nieruchomości. Co ciekawe, finansowanie pozyskane ze sprzedaży mieszkania mogą zostać również wykorzystane do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Środki muszą zostać wydane nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Jednak trzeba pamiętać o jeszcze jednym terminie — w ciągu pół roku od sporządzenia zapisu poświadczenia dziedziczenia lub uprawomocnienia się wyroku sądu w sprawie nabycia spadku spadkobierca zobowiązany jest do złożenia w Urzędzie Skarbowym odpowiedniej deklaracji o zamiarze skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Termin ten jest nieprzekraczalny i nieprzywracalny — bez względu na powód opóźnienia. 

Sprzedaż mieszkania ze spadku — jakich dokumentów potrzebujesz?

Lista wymaganych dokumentów przy sprzedaży mieszkania ze spadku nie kończy się na prawomocnym postanowieniu sądu czy zarejestrowanym akcie poświadczenia dziedziczenia. Notariusz będzie wymagał również zaświadczenia lub pisemnej zgody naczelnika urzędu skarbowego, że nabycie mieszkanie tytułem dziedziczenia zostało zwolnione od podatku lub został on uiszczony. Oświadczenie może także wskazywać, że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. 

Innymi koniecznymi dokumentami w procesie sprzedaży są:

• potwierdzenie braku zaległości finansowych względem wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej (czynsz i inne opłaty);
• dokument stwierdzający brak zameldowanych osób w lokalu;
• zaświadczenie o tym, czy nieruchomość znajduje się w strefie rewitalizacji zgodnie z ustawą o rewitalizacji z 9 października 2015 r.;
• dokumenty bankowe dotyczące kredytu hipotecznego, w tym saldo kredytu, jeżeli sprzedaż obejmuje jego spłatę i wykreślenie hipoteki z nieruchomości;
• dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości przez spadkodawcę, szczególnie gdy nie został on jeszcze ujawniony w księdze wieczystej dla danej nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości po spadku: podsumowanie

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego po bliskich, choć stanowi ważne źródło wsparcia finansowego, pociąga za sobą szereg formalności prawnych oraz obowiązków podatkowych. Korzystnym aspektem tego procesu jest fakt, że spadkobiercy, przestrzegając odpowiednich terminów i korzystając z odpowiednich zwolnień, mogą uniknąć dodatkowych obciążeń podatkowych. Zrozumienie i właściwe zarządzanie tymi kwestiami, od momentu uzyskania aktu poświadczenia dziedziczenia, poprzez odpowiednie wykorzystanie ulgi mieszkaniowej, aż po skompletowanie niezbędnych dokumentów przed transakcją, jest kluczowe dla skuteczności i ekonomicznej efektywności całego procesu sprzedaży. Ostatecznie, wiedza na temat wszystkich wymaganych kroków może znacznie przyspieszyć i uprościć proces sprzedaży, przynosząc spadkobiercom nie tylko zyski finansowe, ale i bezpieczeństwo prawne.