Umowa przedwstępna - kompendium wiedzy

Coraz częściej przed zawarciem właściwej umowy obie strony - kupujący i sprzedający - decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży. Taki trend jest widoczny zwłaszcza w przypadku nieruchomości. Czy umowa przedwstępna jest konieczna? Nie, ale może być świetnym rozwiązaniem - zabezpieczającym interesy obu stron.

W tym artykule sprawdzisz, co zapewnia podpisanie umowy przedwstępnej kupna nieruchomości, co powinien zawierać taki dokument i kiedy jest ważny, a także - czy można odstąpić od umowy i z czym to się wiąże. Zapraszamy do lektury.

Umowa przedwstępna - aspekt prawny

Umowa przedwstępna sprzedaży jest zawierana w celu zabezpieczenia interesów obu stron - zarówno kupującego jak i sprzedającego. Strony umowy zobowiązują się, że zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży, która z jakiegoś powodu nie mogła być zawarta przez strony w danym momencie.

Co ważne, przedwstępna umowa sprzedaży nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego - forma umowy nie została określona przez ustawodawcę. Może być zatem zawarta zarówno w formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego - w zależności od woli stron. Jeśli jednak chodzi o zakup mieszkania, kupujący powinien nalegać na akt notarialny. Dzięki temu przyszły nabywca będzie mieć pewność, że notariusz przygotował umowę zgodnie z przepisami prawa, bez klauzul niedozwolonych.

Skutki podpisania umowy przedwstępnej 

To, co jest niezwykle istotne, to skutki, jakie niesie za sobą umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Po pierwsze i najważniejsze - strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. To oznacza, że każda ze stron może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej - a jeśli druga strona nie będzie chciała ostatecznie sfinalizować transakcji sprzedaży mieszkania, musi liczyć się z poważnymi konsekwencjami.

Sprawdź: wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może domagać się zapłaty odszkodowania z tytułu poniesionej szkody, która powstała na skutek braku podpisania umowy. Strona, która będzie domagać się odszkodowania, musi jednak pamiętać, że to na niej spoczywa ciężar wykazania poniesionej szkody.

W przypadku kupującego nie będzie to specjalnie trudne - zwłaszcza w sytuacji, gdy ceny mieszkań rosną z miesiąca na miesiąc. Aby jednak uniknąć konieczności wykazywania poniesionej szkody, w treści umowy strony mogą umieścić zapis o karze umownej na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Odszkodowanie - co warto wiedzieć?

Żądanie zapłaty odszkodowania, gdy nie doszło do podpisania umowy przyrzeczonej, to jednak tylko jeden z potencjalnych skutków umowy przedwstępnej. Chodzi o dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Z takiego rozwiązania korzystają zazwyczaj kupujący, którym potencjalne odszkodowanie nie wynagrodzi faktu braku możliwości kupna wymarzonej nieruchomości w danej lokalizacji (i tej samej cenie). Dodatkowo zresztą na drodze sądowej strona można domagać się nie tylko zawarcia umowy, ale i - odszkodowania.

Należy jednak pamiętać, że aby móc dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej w takiej formie, w jakiej zawierana jest ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości - czyli w formie aktu notarialnego. W innym wypadku możliwe będzie jedynie domaganie się odszkodowania.

Warto też podkreślić, że kupujący - oprócz dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej - może również wystąpić do sądu o wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej. Aby to było możliwe, musi jednak zostać spełniony warunek zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego lub z notarialnie poświadczonymi podpisami.

Jak sporządzić umowę przedwstępną?

Kodeks cywilny jasno stanowi, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Chodzi m.in. o strony, przedmiot umowy i wskazanie ceny sprzedaży nieruchomości. Jeśli chodzi o strony, konieczne jest podanie wszystkich niezbędnych danych. W przypadku osób fizycznych będą to:

• imię i nazwisko
• adres zamieszkania
• nr dowodu tożsamości/PESEL

Z kolei w przypadku osób prawnych konieczne będzie podanie nazwy podmiotu, adresu siedziby, numeru NIP oraz osoby reprezentującej podmiot. Istotna jest również cena nieruchomości. Sprzedający ustala ją samodzielnie. Cena nie musi być tożsama z kwotą wartości nieruchomości. Cena sprzedaży zawsze musi znaleźć się w umowie przedwstępnej.

Umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom Kodeksu cywilnego jednak dopiero wtedy, gdy oprócz wskazania stron i ceny opisany został również dokładnie przedmiot sprzedaży - i nie chodzi jedynie o metraż nieruchomości czy jej lokalizację.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania

Jeśli kupowaną nieruchomością jest mieszkanie, konieczne jest ustalenie, czy jest to lokal samodzielny, czy też może - przynależy do niego piwnica i/lub miejsce postojowe. Istotna jest również informacja o formie własności czy obciążeniach mieszkania.

Umowa przedwstępna kupna domu

W przypadku umowy przedwstępnej, której przedmiotem jest dom, dużą rolę odgrywa nie tylko sam budynek, ale również - działka, na której się znajduje (a także to, czy jest uzbrojona i jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego).

Niezależnie od przedmiotu umowy sprzedający powinien przedstawione przez siebie informacje poprzeć odpowiednimi dokumentami - może to być na przykład wpis z księgi wieczystej nieruchomości. Przede wszystkim jednak sprzedający musi okazać akt notarialny potwierdzający jego prawo do nieruchomości.

Zobacz także: wzór umowy przedwstępnej sprzedaży domu

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna również zawierać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Może być to zarówno konkretna data jak i przedział czasowy, liczony od dnia podpisania umowy przedwstępnej. Wyznaczony termin do zawarcia umowy jest niezwykle istotny, ponieważ jeśli żadna ze stron nie wskaże takiego terminu, po upływie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie będzie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Istotne jest również to, że zgodnie z przepisami, jeśli w treści umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin przyrzeczonej umowy, to umowa ostateczna powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna najmu lokalu

Warto mieć świadomość, że można również zawrzeć umowę przedwstępną najmu lokalu. W tym przypadku chodzi jednak nie o kupno czy sprzedaż nieruchomości, ale o jej wynajem. Tym samym wynajmujący zobowiązuje się, że wynajmie mieszkanie najemcy, a najemca - że wywiąże się z zobowiązania w postaci wykonania postanowień umowy najmu.

Umowa przedwstępna - na co uważać?

To, na co warto zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej, to jednak nie tylko termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, czy kwestia odpowiednich zapisów umożliwiających potem dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. Warto uważać - i mowa w tym przypadku zwłaszcza o kupujących - na zadatek dany przy zawarciu umowy. Zazwyczaj przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży kupujący wpłaca pewną kwotę, która ma być gwarantem sfinalizowania transakcji. Może to być zarówno wspomniany zadatek jak i zaliczka.

Co jest lepszym rozwiązaniem? Jeśli chodzi o zadatek, to gdy zakup nieruchomości przez nabywcę dojdzie do skutku, zadatek jest liczona na poczet kwoty, którą kupujący musi uiścić. Jeśli jednak ta strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli nabywca) odstąpi od jej podpisania, musi liczyć się z utratą zadatku.

Są jednak wyjątki od tej reguły - zdarza się, że to sprzedający nieruchomość zwraca zadatek. Po pierwsze ma to miejsce w sytuacji, gdy nastąpiło rozwiązanie umowy przedwstępnej przez obie strony. Po drugie - kiedy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej i każda ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności. Wreszcie po trzecie - kiedy za niewykonanie takiej umowy odpowiedzialność ponoszą obie strony.

Jeśli od podpisania ostatecznej umowy odstąpi sprzedający, kupujący ma prawo żądać zwrócenia zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei jeśli chodzi o zaliczkę, jest ona jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży. Gdy nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, niedoszły nabywca może zażądać zwrotu wpłaconej kwoty - bez względu na to, dlaczego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna - kiedy jest nieważna?

W grę może wchodzić również nieważność umowy. Umowa jest nieważna, jeśli:

• została zawarta z naruszeniem przepisów prawa,
• nie znalazły się w niej niezbędne elementy wymagane przez Kodeks cywilny (strony umowy, przedmiot umowy, cena lub podstawa do jej ustalenia).

Podsumowanie - najważniejsze informacje

Umowa przedwstępna ma zobowiązać obie strony do podpisania w przyszłości właściwej umowy kupna-sprzedaży. Mimo to umowa przedwstępna zawarta zgodnie z przepisami może być rozwiązana. W zależności od tego, jaka jest przyczyna niezawarcia umowy przyrzeczonej, strony muszą jednak liczyć się z określonymi konsekwencjami.

Jeśli chodzi o umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, najlepiej, jeśli została ona sporządzona w formie aktu notarialnego - co ułatwi ewentualne dochodzenie praw na drodze sądowej. Dobrze też, jeśli w treści umowy strony wskażą konkretny termin zawarcia ostatecznej umowy.

Należy również pamiętać, by umowa zawierała wszystkie niezbędne elementy wymagane przez przepisy - w innym wypadku będzie uznana za nieważną. Przede wszystkim jednak - umowa przedwstępna to rozwiązanie, które z założenia ma służyć obu stronom. Kupującemu i sprzedającemu powinno w równym stopniu zależeć na sfinalizowaniu transakcji.