Jak wycenić działkę: ile kosztuje wycena działki rolnej, budowlanej i ROD?

Cena działki zależy nie tylko od jej powierzchni, ale przede wszystkim lokalizacji i walorów estetycznych. W przypadku działki budowlanej duże znaczenie ma także uzbrojenie oraz sąsiedztwo. Jakie czynniki wziąć pod uwagę? Ile kosztuje wycena domu i działki? Czy warto taką usługę powierzyć profesjonaliście? Sprawdź na GetHome.pl.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wycenić działkę i nieruchomość;
• na co zwrócić uwagę;
• ile kosztuje wycena działki rolnej.

Jak wycenić działkę budowlaną i na co zwrócić uwagę?

Czy ta działka jest faktycznie warta swojej ceny? To jedno z pierwszych pytań, które przychodzi do głowy osobom zainteresowanym kupnem ziemi. Proces wyceny gruntu jest czynnością złożoną i wymaga uwzględnienia wielu czynników. Są to m.in.:

• czynniki mierzalne – tj. wielkość, lokalizacja czy rodzaj gruntu;
• czynniki subiektywne – decydujące o tym, czy działka nam się podoba, czy nie.

Jeśli jednak chcesz się wyłącznie rozeznać w cenach nieruchomości, możesz dokonać samodzielnego szacunku nieruchomości lub skorzystać z pomocy profesjonalisty. Możesz porównać podobne oferty nieruchomości gruntowych lub skorzystać z darmowych kalkulatorów dostępnych w internecie.

Kto wycenia działki? To zadanie warto powierzyć osobie uprawnionej, jaką jest rzeczoznawca. Wycena działki budowlanej rozpoczyna się od oceny wizualnej, a następnie szczegółowych oględzin i sporządzenia dokumentacji. Uprawniony rzeczoznawca majątkowy jest w stanie sporządzić dokument operatu szacunkowego, stanowiący urzędowe potwierdzenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. 

Wycenę działki można także powierzyć uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu, który sporządzi dokument operatora szacunkowego, będący urzędowym potwierdzeniem wartości rynkowej działki. Wycena działki budowlanej rozpoczyna się od oceny wizualnej, a następnie szczegółowych oględzin i sporządzenia dokumentacji. Z pewnością zajmie się również analizą najbliższej okolicy działki oraz sprawdzi plany inwestycyjne dla sąsiadujących obszarów. Dokona też oceny księgi wieczystej i miejscowego planu zagospodarowania. Jakie czynniki są brane pod uwagę przy wycenie

Lokalizacja

Najważniejszym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest jej lokalizacja. Przyjmuje się, że to kryterium odpowiada aż za 30% ceny nieruchomości. Atrakcyjnie położone działki mają zdecydowanie wyższą wartość. O atrakcyjności decyduje m.in. odległość od dużych ośrodków miejskich, prestiż dzielnicy oraz usytuowanie działki. Prywatnym inwestorom zależy zwykle na ciszy, obecności zieleni i oddaleniu od ruchliwych arterii lub obiektów przemysłowych. Duże znaczenie ma odległość od sklepów, punktów usługowych oraz szkół i przedszkoli. Na cenę działki wpływa także bezpieczny charakter oraz dostęp do terenów rekreacyjnych o walorach krajobrazowych.

Stan prawny

Aby poprawnie ocenić wartość nieruchomości działkowej, niezbędna jest analiza jej stanu prawnego, a więc ogółu praw i roszczeń, jakie do niej przysługują. Najważniejszym z nich jest prawo własności, ale może to być także prawo najmu lub dzierżawy. Warto pamiętać, że nieuregulowany stan prawny może być źródłem poważnych problemów oraz utrudnić sfinalizowanie transakcji. Najważniejszym dokumentem potwierdzającym stan prawny gruntu jest odpis z działki wieczystej, który powinien przedstawić sprzedający. Analizując dokument, zwróć uwagę na datę. Aktualny jest tylko odpis, wydany w ciągu ostatnich trzech miesięcy.

Położenie i kształt działki

O atrakcyjności działki decyduje także jej kształt. Największą popularnością cieszą się działki o regularnych kształtach kwadratu lub prostokąta, na których łatwo posadowić budynek. Najbardziej problematyczne są niewielkie posesje o kształcie trójkąta, trapezu lub wąskiego prostokąta.  W przypadku działek o dużej powierzchni nieregularny kształt ma mniejsze znaczenie i nie powinien stanowić problemu przy budowie inwestycji.

Na cenę działki wpływa także jej położenie, przez które możemy rozumieć takie czynniki jak odległość od drogi, mediów czy infrastruktury oraz kryteria subiektywne, jak widok, malownicze położenie czy bliskość natury. Przykładem mogą być tu działki z widokiem na góry, które mogą być nawet kilkadziesiąt procent droższe, niż sąsiednie grunty położone nieco niżej.

Uzbrojenie

Na wartość działki ma także wpływ uzbrojenie, czyli dostęp do mediów. Zakup działki nieuzbrojonej wiążę się z koniecznością dopełnienia wielu formalności w urzędzie oraz poniesienia dodatkowych kosztów, z tytułu wykonywania przyłączy do działki. Ma to szczególnie duże znaczenie w przypadku działek budowlanych oddalonych od sieci kanalizacyjnej czy wodociągowej, gdzie doprowadzenie mediów może czasem przewyższyć koszt samego gruntu. Uzbrojona działka oznacza dla kupującego wygodę i oszczędność czasu.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

O wartości działki decyduje także jej sąsiedztwo i charakter okolicy. Posesje zlokalizowane na nowych osiedlach domów jednorodzinnych często są droższe niż grunty budowlane znajdujące się w sąsiedztwie starego budownictwa lub strefy przemysłowej. W okolicy interesującej Cię działki nie ma zabudowy? Dobrym pomysłem będzie sprawdzenie w urzędzie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Dowiesz się z niego, jakie inwestycje są planowane w najbliższej okolicy i jakiego typu budownictwo może powstać w sąsiedztwie.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to także skarbnica informacji na temat możliwych projektów domu. W planie znajdziesz informację, na temat tego, jaki typ budynku możesz wybudować na danym terenie. Ujęte są w nim m.in. dopuszczalna kubatura domu, kształt i nachylenie dachu, kolor elewacji czy dopuszczalna wysokość budynku. Jeśli dana działka nie posiada uchwalonego planu, możesz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, w której również określone zostaną podstawowe parametry techniczne.

Pozwolenie na budowę

Może się także zdarzyć, że dla działki zostało wydane już pozwolenie na budowę. Taki stan rzeczy zwykle ma duży wpływ na cenę nieruchomości. Załatwienie wszelkich formalności koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę jest angażujące czasowo, a łączny koszt projektu, dokumentacji i badań geotechnicznych to zwykle kilkanaście tysięcy złotych. Można więc uznać, że działka faktycznie jest warta więcej, jednak należy przy tym pamiętać, że załączony do decyzji projekt determinuje, jaki budynek będzie mógł na niej powstać. Jeśli z jakichś względów projekt Ci nie odpowiada, konieczne będzie uzyskanie nowego pozwolenia na budowę, co jest dobrą podstawą do negocjacji ceny.

Rodzaj gruntu, ukształtowanie terenu, warunki geologiczne

Ostatnia wskazówka dotyczy trzech różnych cech nieruchomości, które w praktyce decydują o tym, co i czy w ogóle da się wybudować na działce. Pierwszym z nich jest rodzaj gruntu, który należy sprawdzić pod kątem nośności, poziomu wód gruntowych oraz informacji na temat terenów zalewowych lub osuwisk. Istotne jest także ukształtowanie terenu. Jeśli działka położona jest na skarpie, może to znacznie podnieść koszty budowy ze względu na konieczność wyrównywania terenu lub budowy domu z piwnicą.

Szczegółowe informacje o warunkach geologicznych można uzyskać dopiero po zleceniu specjalistycznych badań. Podstawowe informacje znajdziemy także w wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w planach zabudowy.

Jak obliczyć wartość nieruchomości – samodzielnie czy z fachowcem?

Jeśli planujesz dopiero rozeznać się w cenach gruntów, możesz porównać ofertę z cenami innych podobnych działek w tej samej okolicy lub skorzystać z szybkiego kalkulatora internetowego. Jeśli jednak poważnie rozważasz zakup lub sprzedaż ziemi, warto pokusić się o pogłębioną analizę w oparciu o przedstawione powyżej punkty. Przeszkodą może być jednak brak doświadczenia lub czasu, aby dotrzeć do wszystkich potrzebnych informacji. Wówczas dobrym rozwiązaniem jest pomoc profesjonalnego rzeczoznawcy. Profesjonalna wycena nieruchomości jest także niezbędna w procesie ubezpieczenia nieruchomości lub starań o przyznanie kredytu hipotecznego.

Ile kosztuje wycena działki?

Stawki nie są ustalone odgórnie, o ich ostatecznej wysokości decyduje rynek. W przypadku działek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne ceny zależą w głównej mierze od lokalizacji. W wielu regionach Polski rozpoczynają się od kwoty 800 zł netto. Jak oszacować wartość działki budowlanej? Orientacyjny cennik 2024 dla poszczególnych województw znajdziesz poniżej.

• dolnośląskie: 835-983 zł;
• kujawsko-pomorskie: 839-942 zł;
• lubelskie: 832-937 zł;
• lubuskie: 847-948 zł;
• łódzkie: 862-1120 zł;
• małopolskie: 983-1080 zł;
• mazowieckie: 892-1180 zł;
• opolskie: 848-1010 zł;
• podkarpackie: 840-929 zł;
• podlaskie: 819-923 zł;
• pomorskie: 832-953 zł;
• śląskie: 847-948 zł;
• świętokrzyskie: 847-946 zł;
• warmińsko-mazurskie: 847-938 zł;
• wielkopolskie: 849-998 zł;
• zachodniopomorskie: 861-968 zł.

Wycena działki: podsumowanie

O atrakcyjności nieruchomości decydują nie tylko nasze subiektywne odczucia, ale także obiektywne czynniki, które koniecznie trzeba przeanalizować, aby ocenić realną wartość gruntu. Wśród nich znajdują się m.in. lokalizacja, kształt i położenie działki, uzbrojenie, rodzaj gruntu, stan prawny czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Ile kosztuje wycena działki przez rzeczoznawcę? Zlecając to zadanie profesjonaliście określisz wartość rynkową nieruchomości, tym samym zyskasz argument w negocjacjach ze sprzedawcą lub potencjalnym nabywcą. To także niezbędny krok podczas starań o kredyt hipoteczny lub w procesie, który związany jest z ubezpieczeniem nieruchomości.